Maldivas aposta em residência em ilha de luxo em meio a preocupações com finanças e recifes

Uma cidade de US$ 790 milhões ganha forma no atol de Noonu

As Maldivas estão criando uma nova forma de estrangeiros ricos viverem no país por meio do Projeto Ayla, um empreendimento avaliado em mais de US$ 790 milhões que combina ilhas artificiais, residências de luxo e um programa planejado de residência por investimento. O presidente Mohamed Muizzu participou da cerimônia de início das obras em 29 de janeiro de 2026, no atol de Noonu, cerca de 188 quilômetros ao norte da capital, Malé. A previsão é que parte da cidade comece a funcionar no fim de 2028.

O projeto reúne as lagoas de Dhekenanfaru e Dhigufaru e a ilha de Kuramaadhoo em uma zona econômica especial. Esse tipo de zona é uma área em que o governo oferece regras empresariais e incentivos fiscais diferenciados para atrair investimentos. Ali, estrangeiros poderão adquirir arrendamentos com duração de 99 anos, garantindo acesso prolongado a imóveis, embora a Constituição continue proibindo a propriedade de terras por estrangeiros.

O anúncio do início das obras do governo identifica a Crystal Holdings Pvt Ltd e o BluRock Group como principais investidores e incorporadores. O projeto promete mais de 1.200 empregos, serviços de saúde, educação profissionalizante e agricultura moderna, além de atender a mais de 60% da demanda de energia com fontes renováveis.

O empreendimento avança mais rápido do que as regras de residência associadas a ele. A Henley & Partners, parceira da empresa na criação do programa Maldives Pearl Residence, agora prevê seu lançamento para o segundo semestre de 2026. Os valores mínimos de investimento ainda não foram divulgados, enquanto críticos cobram verificações mais rigorosas dos candidatos, registros de propriedade mais claros e respostas sobre os danos aos recifes próximos.

O Ayla reúne várias escolhas nacionais: como atrair recursos sem aumentar a dívida pública, quanto controle conceder a residentes estrangeiros sobre terras escassas e como proteger o ambiente marinho que, em primeiro lugar, atrai visitantes às Maldivas.

De proposta de resort a lugar para morar

A lagoa de Dhigufaru e Dhekenanfaru foram arrendadas a um investidor suíço no fim de 2022 para a construção de um resort planejado em 11 ilhas aterradas. Mais tarde, o projeto se transformou em uma cidade voltada a pessoas que pretendem morar no local, e não apenas visitá-lo. As primeiras descrições previam 25 ilhas e ilhotas artificiais e mais de 70 residências de luxo; materiais mais recentes, sob o nome The Laurel, apresentam 96 imóveis em 13 ilhas.

A lagoa cobre cerca de 745 hectares, dos quais 152 hectares serão aterrados, aproximadamente um quinto da área. A construção envolve a dragagem de mais de seis milhões de metros cúbicos de areia do leito marinho. A remoção de tanto material altera tanto a área disponível para o empreendimento quanto o habitat subaquático ao redor.

O anúncio do acordo de investimento do governo registra a emissão da licença de zona econômica especial em 9 de dezembro de 2025, seguida do acordo com a Crystal Holdings em 31 de dezembro. O ministro do Desenvolvimento Econômico e Comércio, Mohamed Saeed, assinou pelo governo, enquanto o diretor-executivo do Projeto Ayla, Petar Krstic, assinou pela empresa. O acordo estabeleceu as bases contratuais para a implementação.

O comunicado de dezembro sobre o acordo do ministério descreve o documento como a última etapa formal antes da implementação prática. Ambos os comunicados associam o Ayla à Visão 2040 de Muizzu, o programa do governo para diversificar a economia e promover o desenvolvimento de longo prazo.

Os principais marcos mostram como o projeto de construção e o programa de residência avançaram em paralelo:

• Fim de 2022: A lagoa e a ilha foram arrendadas para uma proposta inicial de resort.
• Julho de 2025: O governo assinou em Singapura um acordo de parceria para o Pearl Residence com a Henley & Partners.
• 9 de dezembro de 2025: O Ayla recebeu a licença de zona econômica especial.
• 31 de dezembro de 2025: O governo e a Crystal Holdings assinaram o acordo de investimento.
• 29 de janeiro de 2026: Muizzu participou da cerimônia de início das obras.
• Segundo semestre de 2026: A Henley agora prevê o lançamento do Pearl Residence.
• Fim de 2028: A previsão é que parte do Ayla comece a funcionar.

O que os investidores receberiam?

O Pearl Residence concederia aos investidores que cumprirem os requisitos o direito de morar nas Maldivas. A página do programa da Henley o descreve como o primeiro programa de residência por investimento do país e prevê seu lançamento para o segundo semestre de 2026. Saeed havia anunciado que o lançamento ocorreria em abril de 2026, durante uma conferência em Londres nos dias 3 e 4 de novembro de 2025.

O investimento mínimo definitivo, as categorias de investimento elegíveis, a duração da residência, as condições de renovação e os requisitos associados ainda estão sendo definidos. Esses detalhes são importantes porque determinam o que o candidato precisa comprar, por quanto tempo poderá permanecer no país e quais obrigações continuarão valendo após a aprovação.

Estrangeiros podem comprar vilas em resorts com arrendamento desde pelo menos 2010. Nesse modelo, os compradores continuam sendo visitantes, o arrendamento não pode ultrapassar o prazo do contrato do resort e a administração do empreendimento cuida da vila quando eles estão ausentes. O modelo residencial do Ayla criaria uma relação diferente com o país, combinando uma moradia com a possibilidade de residir no local por mais tempo.

Kristin Surak, autora de The Golden Passport: Global Mobility for Millionaires, explicou por que a residência confere direitos diferentes dos da cidadania:

Vistos podem ser revogados, não são transmitidos aos familiares e oferecem um leque mais limitado de possibilidades.

Portanto, o arrendamento de um imóvel e a autorização para morar no país são acordos distintos. O arrendamento rege o uso da residência; as regras de imigração determinam se o residente pode permanecer. Os compradores precisarão de termos claros para ambos.

Por que o governo quer atrair residentes ricos

As Maldivas enfrentam forte pressão por causa do endividamento público. O Fundo Monetário Internacional projeta que a dívida bruta chegue a cerca de 130% do produto interno bruto. O PIB mede o valor dos bens e serviços produzidos por uma economia ao longo de um ano. Nessa proporção, a dívida pública equivaleria a cerca de US$ 130 para cada US$ 100 de produção econômica anual.

Saeed citou estimativas segundo as quais o Pearl Residence poderia gerar mais de US$ 1 bilhão em entradas diretas e indiretas de recursos. O ministério afirma que a estimativa vem de uma modelagem preliminar, sem indicar o período em que essas entradas ocorreriam. As entradas diretas poderiam incluir investimentos qualificados; as indiretas poderiam vir dos gastos dos residentes e das empresas que prestariam serviços a eles.

O valor do investimento no Ayla, as entradas associadas ao programa de residência e a receita do governo representam coisas diferentes. O capital de construção financia o empreendimento, enquanto impostos e taxas contribuem para as finanças públicas. Os gastos que chegam aos trabalhadores e fornecedores locais são outro benefício, cuja dimensão dependerá das contratações, das compras e das condições da zona.

O governo promete mais de 1.200 empregos, com foco na contratação local e no desenvolvimento de competências. A licença inicial também exigiu que a Crystal Holdings apresentasse, em até 180 dias, estudos de viabilidade, infraestrutura, engenharia e meio ambiente, além de propostas de negócios para imóveis, saúde, energia renovável e bem-estar dos funcionários.

Os moradores de Fodhdhoo acompanham a expectativa de benefícios concretos. Abdulla Abbas, gerente de uma pousada na ilha vizinha, descreveu o que os moradores haviam ouvido sobre o empreendimento:

O que ouvimos é que algumas das pessoas mais ricas do mundo estão investindo neste lugar.

A distribuição mais ampla dos ganhos é importante em um país onde, segundo estimativas do Banco Mundial, o quinto mais rico recebe 38,5% da renda nacional, enquanto o quinto mais pobre recebe 8,9%. A parcela do grupo mais rico é mais de quatro vezes maior que a do grupo mais pobre. O emprego local, o acesso à capacitação e as oportunidades de negócios ajudarão a determinar quem se beneficiará do novo investimento.

Quem controla o dinheiro e os imóveis?

A Crystal Holdings detém a licença da zona econômica especial, e o grupo BluRock, com sede em Dubai, é outro dos principais incorporadores. Os investidores por trás das empresas, os sócios acionistas e os beneficiários finais não foram divulgados publicamente. Nenhuma das empresas respondeu aos pedidos de comentário sobre essas estruturas de propriedade.

Beneficiário final é a pessoa que, em última instância, possui ou controla um ativo ou uma empresa, mesmo quando outra empresa aparece nos documentos. A Lei das Empresas das Maldivas identifica os beneficiários finais com base em um limite de pelo menos 25% das ações, dos direitos de voto ou dos dividendos. Não há um registro público que permita buscas.

A Lei das Zonas Econômicas Especiais estabelece, na Seção 79, que o marco regulatório dessas zonas prevalece sobre outras 15 leis em questões relacionadas a elas. Esse marco também permite isenções ou reduções de impostos, inclusive sobre ganhos de capital e tarifas de importação, e autoriza bancos offshore a prestar serviços a trusts. Um trust é um acordo em que alguém mantém e administra ativos em benefício de outras pessoas.

As regras que regem os bancos offshore restringem a divulgação de informações sobre os beneficiários finais dos clientes e dos próprios bancos sem ordem judicial ou consentimento do proprietário. Ahmed Ahid Rasheed, ex-comissário de informação das Maldivas, defendeu a criação de registros públicos pesquisáveis de beneficiários finais e de proprietários de terras nas zonas:

Não há razão de princípio para que essas informações não sejam de acesso público. Nós, cidadãos, temos o direito de saber quem está comprando imóveis em nosso país.

Registros públicos permitiriam que os cidadãos associassem o nome de uma empresa às pessoas por trás dela. Para os órgãos reguladores, registros precisos de propriedade também ajudam a rastrear a origem dos recursos investidos e a identificar vínculos entre candidatos, empresas e autoridades públicas.

Como seriam avaliados os candidatos?

O Grupo Ásia-Pacífico sobre Lavagem de Dinheiro apontou preocupações com a falta de clareza das regras para trusts nas Maldivas. Também cita a avaliação de riscos do governo, que classifica o setor imobiliário como altamente vulnerável à lavagem de dinheiro, processo de fazer com que recursos provenientes de crimes pareçam legítimos.

Programas de residência por investimento podem atrair capital lícito, mas também candidatos que buscam ocultar bens, escapar da aplicação da lei ou transferir recursos ilícitos. O Grupo de Ação Financeira Internacional alertou para esses riscos. Um porta-voz de seu secretariado explicou como as salvaguardas influenciam o resultado:

O equilíbrio depende, em última instância, da concepção e da supervisão do programa, bem como da solidez do marco jurídico, regulatório e institucional mais amplo da jurisdição.

O Ministério do Desenvolvimento Econômico afirma que o Pearl Residence recorrerá a análises internacionais, avaliações financeiras e de reputação, além de verificações por órgãos nacionais de segurança e reguladores. A Henley descreve um processo semelhante, que também inclui relatórios independentes de verificação de antecedentes. O ministério afirma que o Ayla continuará sujeito às leis aplicáveis, incluindo as exigências de combate à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo.

Fayyaz Ismail, ex-ministro da Economia e político da oposição, expressou sua preocupação diretamente:

O que me preocupa é saber se as salvaguardas estão em vigor.

O parlamentar oposicionista Ahmed Shamheed pediu a suspensão imediata do Pearl Residence e a divulgação dos acordos relacionados por meio de uma resolução parlamentar apresentada em julho e rejeitada em agosto. Ele também alertou que o país tem recursos limitados para fiscalizar as atividades financeiras associadas a residentes ricos e bancos offshore.

Azza Mohamed, gerente de governança da seção maldiva da Transparência Internacional, aponta para o escândalo de corrupção envolvendo arrendamentos irregulares de ilhas a incorporadores do setor de turismo em 2014 e 2015. Políticos de alto escalão embolsaram dezenas de milhões de dólares em receitas. Segundo ela, para evitar abusos semelhantes são necessárias transparência sobre a propriedade, supervisão independente de compras públicas e aprovações e capacidade de aplicar a lei para rastrear, congelar e recuperar recursos ilícitos além das fronteiras.

O papel da Henley e as dúvidas sobre o contrato

A Henley & Partners propôs o Pearl Residence ao governo, que o formalizou como uma proposta iniciada pelo setor privado. O ministério negou acesso ao acordo de parceria, invocando uma exceção à lei de acesso à informação para dados comercialmente confidenciais cuja divulgação prejudicaria os interesses comerciais de terceiros.

A Henley afirma que ficará responsável pelo processamento de candidaturas, pela administração e pela preparação de recomendações. O governo das Maldivas decidirá sobre os pedidos. A empresa também afirma que não receberá taxas ou remuneração de recursos públicos pela criação, divulgação ou operação do programa, embora possa cobrar dos clientes separadamente pela assistência com as candidaturas.

O ministério afirma que as taxas cobradas dos candidatos poderão financiar o Escritório do Programa, inclusive os pagamentos a prestadores de serviços envolvidos na implementação e na administração. Esse modelo torna especialmente importante a supervisão clara de quem processa as candidaturas, quem recebe as taxas e quem toma as decisões finais.

O Parlamento Europeu alertou para possíveis conflitos de interesse quando uma empresa privada assessora governos sobre programas de migração por investimento e, ao mesmo tempo, prepara candidaturas. A Henley foi alvo de escrutínio pelo trabalho em outras jurisdições, incluindo pedidos em São Cristóvão e Névis envolvendo políticos de destaque e pessoas acusadas de crimes ou foragidas. A empresa contesta acusações anteriores e afirma levar a devida diligência a sério.

Christian Kälin, presidente da Henley, disse em dezembro de 2025 que esperava que muitos israelenses comprassem casas nas Maldivas. Cidadãos com passaporte israelense estão proibidos de entrar no país desde abril de 2025, o que cria um conflito prático entre essa ambição de divulgação do programa e as regras de entrada do país.

O que mostra o monitoramento dos recifes

Os impactos ambientais do Ayla já podem ser medidos. O monitoramento realizado de julho a setembro de 2024 constatou que 74% das medições de sedimentos ultrapassaram o limite diário de 15 miligramas por centímetro quadrado. Em outubro de 2025, as condições dos recifes continuavam ruins ou razoáveis.

Sedimentos são partículas suspensas na água durante a dragagem e a construção. Quando se depositam, podem cobrir corais e outras formas de vida marinha. A água mais turva também reduz a luz que chega aos organismos submersos. A área do projeto inclui habitats de peixes-papagaio e tubarões-lixa, espécies protegidas.

Humaida Abdul Ghafoor, ativista ambiental da organização Save Maldives, descreveu como o aterramento afeta mais do que o leito marinho de onde a areia é retirada:

Isso também altera as correntes, o movimento das águas e a hidrologia. Também gera sedimentos, que se tornam mortais.

Muizzu afirma que o objetivo do governo é minimizar os efeitos das obras de aterramento consideradas essenciais e equilibrar o desenvolvimento com programas ambientais, incluindo a desova e o plantio de corais. Em um podcast produzido pelo gabinete do presidente, ele apresentou essa posição:

Queremos promover um desenvolvimento integrado ao meio ambiente. Estamos moldando o futuro da nossa nação e, ao fazer isso, queremos proteger o meio ambiente e servir de exemplo para outras nações.

A meta de energia renovável do Ayla trata de como a cidade funcionará quando estiver pronta. O controle de sedimentos e o monitoramento dos recifes tratam dos impactos da construção. Ambos serão importantes para avaliar a descrição do governo do projeto como uma cidade sustentável.

Uma mudança mais ampla no uso do território das Maldivas

As Maldivas têm quase 1.200 ilhas, cerca de 80% delas a menos de um metro acima do nível do mar. Quase metade de sua população, de pouco mais de meio milhão de pessoas, vive em Malé, uma ilha de cerca de dois quilômetros quadrados. O aterramento tornou-se uma resposta tanto à superlotação quanto uma forma de ampliar o turismo e o investimento residencial.

Rasmalé, um empreendimento muito maior de ilhas artificiais perto da capital, mostra a escala dessa mudança. O governo estabeleceu a meta de receber ali 35 mil residentes estrangeiros, enquanto a Eagle Hills, de Abu Dhabi, planeja construir 8.800 imóveis em quase metade da área aterrada. As propostas de arrendamentos que seriam reiniciados após uma venda ou herança provocaram debates sobre o nível de controle efetivo que estrangeiros poderiam obter.

O ministro da Infraestrutura, Abdulla Muththalib, afirma que a compra de um imóvel em Rasmalé jamais levaria à residência permanente ou à cidadania, embora os compradores pudessem obter o visto de residência corporativa criado em 2015. Rasmalé e o Pearl Residence, portanto, envolvem regimes migratórios diferentes.

A especialista em governança Salma Fikry alertou que arrendamentos de várias décadas podem conferir posse exclusiva, direito de transferência, direitos de herança e amplo controle econômico. Os próximos testes do Ayla serão concretos: a publicação das regras do Pearl Residence, o lançamento previsto para o segundo semestre de 2026, a concretização dos benefícios locais e o avanço rumo ao início parcial das operações no fim de 2028.

Principais pontos

• O Projeto Ayla é um empreendimento avaliado em mais de US$ 790 milhões no atol de Noonu, com início parcial das operações previsto para o fim de 2028.
• O lançamento do Pearl Residence está agora previsto para o segundo semestre de 2026, depois da data de abril anunciada anteriormente.
• Os requisitos de investimento mínimo e as condições definitivas de residência ainda não foram divulgados.
• O governo promete mais de 1.200 empregos e energia renovável para atender a mais de 60% da demanda da cidade.
• Críticos defendem registros públicos de propriedade, maior supervisão financeira e divulgação dos acordos do programa.
• O monitoramento constatou que 74% das medições de sedimentos ultrapassaram o limite diário entre julho e setembro de 2024.
• O governo afirma que serão aplicadas verificações dos candidatos e as leis existentes contra o financiamento ilícito.