Singapura aprova regras mais rígidas contra lavagem de dinheiro no setor imobiliário, com penalidades por infração

Cada infração contará segundo regras imobiliárias mais rígidas

O Parlamento de Singapura aprovou, na terça-feira, 8 de abril de 2025, uma lei para aumentar as penalidades financeiras aplicáveis a imobiliárias e corretores que violem regras contra lavagem de dinheiro e financiamento do terrorismo. A mudança altera a base de cálculo das penalidades máximas: em vez de cada caso, cada infração será considerada, fazendo com que o número de violações pese na avaliação das sanções financeiras.

O projeto de lei sobre prevenção à lavagem de dinheiro e outros assuntos (imobiliárias e incorporadoras) também exige que imobiliárias e corretores façam a devida diligência em relação a contrapartes sem representação, ampliando as verificações para além dos próprios clientes. Isso significa que a responsabilidade do corretor não se limitará mais à pessoa que o contratou quando a outra parte da transação não tiver representante.

A segunda ministra do Desenvolvimento Nacional, Indranee Rajah, disse ao Parlamento que as penalidades financeiras máximas atuais, de S$ 200 mil para imobiliárias e S$ 100 mil para corretores por caso, talvez não sejam suficientes para desestimular condutas irregulares. Os possíveis ganhos financeiros com a facilitação de transações ilícitas podem ser muito maiores do que esses limites.

Com as novas medidas, imobiliárias e corretores poderão receber penalidades financeiras de até S$ 5 mil por infração no âmbito do regime de advertências do Conselho de Agências Imobiliárias (CEA, na sigla em inglês). Violações mais graves poderão ser encaminhadas ao tribunal disciplinar independente do órgão. As mudanças abrangem infrações a leis e às regras pertinentes de prática, ética e conduta relacionadas à lavagem de dinheiro ou ao financiamento do terrorismo.

A lei se baseia em obrigações introduzidas para corretores imobiliários em 2021 e estendidas às incorporadoras por mudanças legislativas em 2023. Seu principal objetivo é tornar essas obrigações mais difíceis de ignorar, tanto ampliando o número de partes sujeitas às verificações quanto alterando a forma de contabilizar as penalidades.

Por que o cálculo das penalidades importa

Um limite de penalidade aplicado a um caso restringe a sanção financeira para aquele caso, mesmo que ele envolva várias infrações. Quando o limite é aplicado a cada infração, violações distintas podem gerar penalidades separadas. O valor final ainda depende das conclusões e do processo de fiscalização aplicável.

Essa distinção importa porque uma transação imobiliária envolve várias responsabilidades, incluindo a verificação de identidade, a avaliação de riscos e a manutenção de registros. Um caso com falhas em várias dessas obrigações é diferente de outro que envolva uma única omissão. Alterar a unidade usada para calcular as penalidades permite que as sanções reflitam essa diferença de forma mais direta.

O valor de S$ 5 mil se aplica ao regime de advertências, e não substitui o limite para todos os casos disciplinares graves. O relato das mudanças parlamentares não especifica os novos valores máximos de penalidades financeiras que o tribunal disciplinar poderá aplicar. Portanto, seria incorreto considerar que S$ 5 mil é o máximo que uma imobiliária ou um corretor poderia receber segundo o regime reforçado.

O artigo de orientação ao setor do CEA, datado de 20 de agosto de 2023, descreveu o regime anterior como permitindo penalidades financeiras disciplinares de até S$ 200 mil por caso para imobiliárias e S$ 100 mil por caso para corretores. O texto também mencionou a suspensão ou revogação da licença de uma imobiliária ou do registro de um corretor, além de poderes separados para censurar ou aplicar penalidades financeiras de até S$ 5 mil.

Essas disposições mostram que as sanções financeiras já faziam parte de um regime mais amplo de fiscalização. A lei de abril muda a forma de contabilizar as infrações, em vez de introduzir pela primeira vez o escrutínio dos profissionais do setor imobiliário.

Verificações vão além dos clientes do corretor

Antes, imobiliárias e corretores eram obrigados a realizar a devida diligência em relação aos próprios clientes. O projeto estende essa obrigação às contrapartes sem representação. Em uma venda na qual um corretor representa o vendedor e o comprador não tem corretor, o comprador é um exemplo da parte adicional abrangida pela exigência ampliada.

A devida diligência em relação ao cliente inclui identificar a pessoa envolvida, verificar sua identidade e avaliar o risco de a transação envolver recursos de origem criminosa. Quando há uma empresa ou outra entidade jurídica, as verificações também abrangem o beneficiário final, a pessoa física que, em última instância, é proprietária ou exerce controle sobre ela.

Indranee afirmou que a mudança aproximaria ainda mais o regime regulatório de Singapura dos padrões estabelecidos pelo Grupo de Ação Financeira Internacional (Gafi). O Gafi define padrões internacionais para combater a lavagem de dinheiro e o financiamento do terrorismo, incluindo verificações por empresas e profissionais envolvidos em transações imobiliárias.

Na prática, a mudança amplia a responsabilidade dos corretores que já participam de uma negociação. Bancos, advogados e incorporadoras podem fazer suas próprias verificações, mas isso não elimina as obrigações do corretor. Estender o escrutínio a uma parte sem representação acrescenta outra oportunidade de identificar possíveis problemas antes de a transação avançar.

O que as verificações atuais exigem

Em sua declaração ministerial de outubro de 2023, apresentada ao Parlamento em 3 de outubro, Indranee detalhou as obrigações já impostas a corretores, imobiliárias e incorporadoras. Entre elas estavam verificar clientes e beneficiários finais, fazer triagens, avaliar riscos e guardar documentos pertinentes.

Se um cliente agir em nome de outra pessoa, o profissional do setor imobiliário deverá solicitar documentos que autorizem essa representação. Se o comprador for uma entidade, as verificações deverão abranger suas atividades, sua estrutura de propriedade e controle e o local de constituição. Essas exigências vão além do nome que aparece no documento de compra.

A intensidade das verificações depende do risco avaliado. A declaração apontou pessoas politicamente expostas estrangeiras e pessoas de jurisdições identificadas pelo Gafi como de maior risco entre aquelas que exigem escrutínio mais rigoroso. Pessoas politicamente expostas são indivíduos que ocupam funções públicas de destaque, posições que podem aumentar a exposição a riscos de corrupção.

Para compradores de países que apresentam maior risco de lavagem de dinheiro, a declaração afirmou que as verificações também devem confirmar a renda e a origem do patrimônio e dos recursos. A origem do patrimônio diz respeito à forma como a pessoa acumulou seus bens; a origem dos recursos se refere à procedência do dinheiro usado em uma transação específica.

As orientações do CEA dizem que a devida diligência em relação ao cliente deve ocorrer antes do início de uma relação comercial ou de uma transação, e que os registros devem ser mantidos por pelo menos cinco anos. As imobiliárias também devem manter políticas, procedimentos e controles internos para prevenir a lavagem de dinheiro ou o financiamento do terrorismo.

As incorporadoras têm uma responsabilidade contínua adicional: revisar periodicamente as informações dos compradores para mantê-las corretas e atualizadas até a conclusão do imóvel. Essas são obrigações existentes descritas na declaração de 2023, e não deveres criados pela primeira vez pelo projeto de lei de abril.

Suspeitas devem ser comunicadas, não comprovadas

As verificações de identidade são apenas uma parte do regime. Os profissionais do setor imobiliário também devem comunicar transações quando souberem ou tiverem motivos razoáveis para suspeitar que um imóvel possa estar relacionado a atividade criminosa. Esse critério não exige que o corretor comprove a ocorrência de um crime antes de comunicar uma suspeita.

O CEA aponta a Lei de 1992 sobre corrupção, tráfico de drogas e outros crimes graves (confisco de benefícios) como fundamento jurídico para a comunicação de transações suspeitas. Os comunicados são enviados ao Escritório de Comunicação de Transações Suspeitas, vinculado ao Departamento de Assuntos Comerciais da Força Policial de Singapura.

Indranee, ao falar como segunda ministra das Finanças e do Desenvolvimento Nacional em outubro de 2023, explicou que a obrigação vai além dos profissionais que conduzem uma compra. Sua declaração dizia:

Qualquer pessoa que saiba ou tenha motivos razoáveis para suspeitar que um bem representa produto de crime ou está relacionado a uma atividade criminosa deve apresentar uma comunicação de transação suspeita à polícia.

Ela afirmou que isso incluía proprietários de imóveis com motivos razoáveis para suspeitar de seus inquilinos e que deixar de comunicar a suspeita assim que fosse razoavelmente possível constituía infração. Portanto, uma comunicação de transação suspeita é um alerta para as autoridades avaliarem, não uma declaração de que a pessoa envolvida é culpada.

Entre os exemplos de indicadores suspeitos citados pelo CEA estão comprar vários imóveis em pouco tempo, adquirir um imóvel sem visitá-lo e aceitar um preço muito acima ou abaixo do valor de mercado. São sinais de alerta que exigem avaliação, não provas automáticas de lavagem de dinheiro.

A declaração ministerial também afirmou que incorporadoras não poderiam aceitar pagamentos em dinheiro por vendas de imóveis ainda não concluídos. Ela rejeitou o uso de um único limite numérico para identificar atividades suspeitas e explicou que diferentes indicadores poderiam apontar para lavagem de dinheiro e que as transações precisavam ser analisadas em contexto.

O caso de 2023 mostra a dimensão da exposição do setor imobiliário

O caso de fiscalização anterior oferece uma medida concreta da exposição do setor imobiliário. O artigo do CEA de agosto de 2023 mencionou o anúncio da polícia, em 15 de agosto, de uma operação que envolveu 105 imóveis e a prisão de 10 estrangeiros. Os imóveis incluíam residências, estabelecimentos comerciais e espaços industriais.

Em 3 de outubro de 2023, a declaração de Indranee ao Parlamento listou ordens de proibição que abrangiam 94 imóveis residenciais, 53 comerciais e cinco industriais. Juntas, essas categorias totalizavam 152 imóveis.

O número de 105, divulgado em agosto, e o total de 152, informado em outubro, correspondem a atualizações com datas e descrições diferentes da investigação. Eles não devem ser tratados como contagens conflitantes feitas no mesmo momento, nem como uma medida do número de transações afetadas pela lei de abril.

Dos 94 imóveis residenciais incluídos na atualização de outubro, 60 eram unidades de revenda concluídas e 34 eram unidades ainda não concluídas, vendidas diretamente por incorporadoras. Essa divisão é relevante porque inclui tanto corretores envolvidos em transações de revenda quanto incorporadoras que vendem unidades novas no mesmo contexto de fiscalização.

Oito imóveis residenciais eram casas em Sentosa Cove. Indranee afirmou que nenhum dos imóveis residenciais do tipo landed sujeitos a ordens de proibição ficava na parte continental de Singapura, onde os critérios de aprovação para compradores estrangeiros eram mais rigorosos. Ela também disse que as exigências da Lei de Imóveis Residenciais haviam sido cumpridas.

Essa distinção separa duas questões jurídicas: se um comprador tem permissão para possuir um imóvel e se o dinheiro usado na transação é legítimo. O cumprimento das restrições de propriedade não resolve a segunda questão. A declaração afirmou que, naquele momento, as investigações sobre imobiliárias e corretores que haviam conduzido as transações ainda estavam em andamento; ela não estabeleceu que todos os profissionais envolvidos tivessem descumprido suas obrigações.

Como as regras evoluíram

O projeto de lei de abril veio após várias etapas distintas de legislação e fiscalização. A cronologia mostra que as novas medidas se baseiam em um regime já estabelecido, em vez de substituí-lo:

• 2021: O Regulamento sobre prevenção à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo para agentes imobiliários estabeleceu obrigações específicas para corretores.
• 2023: Alterações à Lei de Controle e Licenciamento de Incorporadoras e à Lei de Venda de Imóveis Comerciais estenderam às incorporadoras as exigências de prevenção à lavagem de dinheiro.
• 15 de agosto de 2023: A polícia anunciou uma operação que envolveu 105 imóveis e 10 prisões.
• 3 de outubro de 2023: Indranee detalhou as obrigações do setor e informou sobre ordens de proibição que abrangiam 152 imóveis.
• 8 de abril de 2025: O Parlamento aprovou o projeto de lei que reforça o regime de penalidades e estende a devida diligência às contrapartes sem representação.

A sequência também distingue a criação original das obrigações dos esforços posteriores para aumentar seu poder de dissuasão. Verificações de identidade, manutenção de registros e comunicação de transações suspeitas já eram exigidas antes de o Parlamento aprovar as mudanças mais recentes.

Fiscalização e detalhes ainda pendentes

O CEA supervisiona imobiliárias e corretores, enquanto a Autoridade de Reurbanização Urbana regula as incorporadoras. A declaração de outubro de 2023 descreveu inspeções regulares por ambos os órgãos, com prioridade e maior frequência para empresas consideradas de maior risco.

Empresas com atuação mais intensa no mercado de imóveis residenciais privados, especialmente em projetos caros, poderiam ser classificadas como de maior risco. Os órgãos reguladores também realizavam inspeções motivadas por informações de órgãos de segurança sobre possíveis violações. O CEA apoiava o cumprimento das regras com orientações, listas de verificação, listas de indicadores suspeitos e treinamentos, enquanto a Autoridade de Reurbanização Urbana emitia circulares e promovia reuniões informativas para incorporadoras.

O regime atribui obrigações complementares a vários participantes de uma transação imobiliária. Advogados especializados em transações imobiliárias, contadores pertinentes e instituições financeiras também têm o dever de verificar clientes e comunicar suspeitas de atividade criminosa. A declaração de Indranee afirmou que a maioria das compras e vendas de imóveis estava sujeita a mais de uma camada de verificações.

As mudanças de abril reforçam dois aspectos específicos desse arranjo: o alcance das verificações dos corretores e as consequências financeiras de infrações distintas. Elas não tornam desnecessárias as obrigações dos demais participantes, e a aprovação do projeto de lei não deve ser confundida com a confirmação de que todas as disposições já entraram em vigor.

O relato parlamentar não informa uma data de início da vigência, prazos detalhados de implementação nem os novos limites de penalidade do tribunal disciplinar. Também não especifica o resultado mais recente das investigações descritas em outubro de 2023. Esses pontos devem ser separados do que já está estabelecido: o Parlamento aprovou verificações mais amplas e um regime de penalidades destinado a fazer com que cada infração conte.

Principais pontos

• O Parlamento aprovou o projeto de lei contra a lavagem de dinheiro no setor imobiliário em 8 de abril de 2025.
• As penalidades financeiras máximas serão calculadas por infração, e não por caso.
• O regime de advertências permite penalidades de até S$ 5 mil por infração, enquanto casos mais graves podem ser encaminhados a processos disciplinares.
• Imobiliárias e corretores deverão estender a devida diligência às contrapartes sem representação.
• As obrigações existentes incluem verificações de identidade, retenção de registros por pelo menos cinco anos e comunicação de transações suspeitas.
• A atualização do governo de outubro de 2023 listou 152 imóveis sujeitos a ordens de proibição.
• O relato parlamentar não especifica as datas de início da vigência nem os novos limites de penalidade do tribunal.