Compras de imóveis por estrangeiros em Seul despencam 51% com novas regras de autorização

Choque no mercado: transações de estrangeiros despencam após implementação de políticas

As compras de imóveis residenciais em Seul por estrangeiros caíram mais da metade nos primeiros meses após a implementação de novas regras rigorosas para o setor imobiliário, segundo dados governamentais abrangentes divulgados em 12 de fevereiro. O Escritório de Coordenação de Políticas Governamentais anunciou a queda expressiva durante a 7ª reunião do Conselho de Resposta a Atividades Imobiliárias Ilegais, sessão de alto nível presidida pelo segundo vice-ministro Kim Yong-su no Complexo Governamental de Seul. O encontro reuniu altos funcionários do Ministério de Terras, Infraestrutura e Transportes, da Comissão de Serviços Financeiros, da Receita Nacional e da Agência Nacional de Polícia para avaliar a eficácia das medidas recentes de desaquecimento do mercado e coordenar futuras estratégias de fiscalização. De acordo com dados detalhados do ministério analisados durante a reunião, as transações imobiliárias de estrangeiros na região metropolitana de Seul caíram 35%, para 1.481 negócios, durante o período de monitoramento de setembro a dezembro de 2024, em comparação com os 2.279 negócios registrados no mesmo período de quatro meses do ano anterior.

A própria Seul registrou a queda mais acentuada entre todas as jurisdições analisadas, com as transações de compradores estrangeiros recuando 51%, de 496 para apenas 243 negócios na comparação anual. Essa é a maior queda registrada na capital desde o início do monitoramento abrangente das compras de imóveis por estrangeiros. Regiões vizinhas também tiveram uma desaceleração substancial, embora um pouco menos intensa: a província de Gyeonggi registrou retração de 30% nas compras por estrangeiros, enquanto Incheon teve queda de 33%. A redução expressiva veio após a decisão do governo, em 26 de agosto de 2024, de designar toda a cidade de Seul e grandes áreas da região da capital como zonas sujeitas a autorização para transações imobiliárias, com foco específico em estrangeiros. A medida exige que não cidadãos obtenham aprovação prévia do governo antes de concluir a compra de qualquer imóvel residencial, criando uma barreira burocrática significativa que, segundo as autoridades, filtra a demanda especulativa. A designação permanece em vigor por um ano, até 25 de agosto de 2026, e representa uma das políticas mais restritivas à propriedade imobiliária por estrangeiros na história recente da Coreia do Sul. As autoridades apresentam explicitamente a política como resposta direta às críticas persistentes da população sobre o capital estrangeiro elevar os preços dos imóveis em mercados já superaquecidos, sobretudo em distritos populares entre investidores internacionais.

Entenda as exigências para as zonas sujeitas a autorização

O sistema de zonas sujeitas a autorização para transações de terrenos impõe um processo de aprovação em várias etapas a compradores estrangeiros que desejam adquirir imóveis residenciais nas áreas designadas, alterando fundamentalmente a dinâmica das transações que antes regia as compras internacionais. Implementada em 26 de agosto de 2024, a regulamentação determina que todos os estrangeiros obtenham autorização oficial das autoridades competentes antes de assinar contratos de compra de apartamentos, casas ou outros imóveis residenciais em Seul e nas áreas vizinhas identificadas como focos de especulação. A exigência de aprovação prévia acrescenta complexidade processual e incerteza quanto ao prazo das compras, desestimulando efetivamente decisões impulsivas de investimento. Além da aprovação inicial, a política exige que os compradores residam de fato nos imóveis por dois anos, ou seja, que os ocupem fisicamente como residência principal, em vez de mantê-los vazios como ativos de investimento, imóveis para aluguel ou acomodações sazonais. Essa condição visa especificamente a demanda especulativa que, segundo as autoridades, vinha distorcendo os mecanismos de formação de preços em distritos valorizados, sem contribuir para a estabilidade das comunidades locais.

Compradores que não cumprirem as rigorosas exigências de residência estão sujeitos a penalidades administrativas progressivas, destinadas a garantir o cumprimento das regras ou forçar a venda do imóvel. O Ministério de Terras, Infraestrutura e Transportes, em coordenação com os governos municipais, começou a realizar inspeções intensivas de conformidade em janeiro de 2025, verificando sistematicamente se os proprietários estrangeiros de fato residem nos imóveis adquiridos. Para isso, são consultados registros de consumo de serviços públicos, cruzados dados de bancos de imigração e confirmados endereços presencialmente. Proprietários flagrados em situação irregular recebem inicialmente ordens administrativas formais para cumprir imediatamente a exigência de residência. A continuidade do descumprimento acarreta multas coercitivas substanciais, calculadas para compensar eventuais ganhos de investimento, e as autoridades mantêm o poder de cancelar definitivamente as autorizações originais de compra, podendo obrigar os proprietários a se desfazer dos imóveis. Esses mecanismos de fiscalização representam uma mudança regulatória significativa em relação aos sistemas de registro anteriores, que apenas monitoravam a propriedade estrangeira sem impor condições contínuas de comportamento ou exigências de residência.

Concentração geográfica da queda nas transações

A queda nas transações não foi uniforme entre os distritos. Ela se concentrou nos bairros mais ricos de Seul, que antes atraíam as maiores parcelas de capital estrangeiro. Os quatro distritos anteriormente designados como áreas de superaquecimento especulativo e de ajuste, Gangnam, Seocho, Songpa e Yongsan, registraram, em conjunto, um recuo expressivo de 65% na atividade de compradores estrangeiros. Isso indica que as medidas regulatórias afetam de forma desproporcional os mercados de alto valor, onde a especulação era mais intensa. O distrito de Seocho teve a queda mais acentuada entre os 25 distritos autônomos de Seul: as transações de estrangeiros despencaram 88%, de 92 para apenas 11, no período de quatro meses comparado. O virtual desaparecimento das compras por estrangeiros sugere que a demanda anterior nesse distrito valorizado era quase totalmente sensível aos entraves regulatórios e provavelmente motivada pela diversificação de portfólio, e não por necessidades de moradia. Os três distritos de Gangnam, há muito considerados o epicentro do mercado imobiliário de luxo na Coreia do Sul, antes atraíam um volume significativo de capital internacional em busca de exposição aos mercados residenciais mais exclusivos do país e à infraestrutura educacional de alto padrão.

Fora da cidade de Seul, o impacto regulatório variou bastante entre os municípios, conforme a concentração anterior de compradores estrangeiros e as condições econômicas locais. Na província de Gyeonggi, que circunda a capital, Bucheon registrou queda de 51%, de 208 para 102 transações, a maior da província. O dado sugere uma presença expressiva de investidores estrangeiros nessa cidade de médio porte, com boas conexões de transporte com Seul. O distrito de Seo, em Incheon, teve recuo de 46%, com as transações de estrangeiros caindo de 50 para 27, enquanto outros distritos da cidade portuária registraram contrações mais moderadas. As diferenças regionais indicam que os compradores estrangeiros não miravam exclusivamente os tradicionais corredores de luxo de Seul, mas também haviam estabelecido presença significativa em cidades secundárias da região da capital, atraídos por preços relativamente mais baixos e pela proximidade de centros de emprego metropolitanos e de infraestrutura de transporte internacional, incluindo o Aeroporto Internacional de Incheon.

Nacionalidades e faixas de preço revelam motivos dos investimentos

Os dados detalhados das transações revelam padrões distintos de comportamento entre compradores de diferentes nacionalidades, oferecendo informações valiosas sobre as variadas estratégias de investimento, fontes de capital e necessidades de moradia de cada grupo internacional. Os cidadãos chineses, que representam o maior grupo de compradores estrangeiros no mercado imobiliário sul-coreano em volume, tiveram uma queda de 32% nas transações na região da capital durante o período de monitoramento, de 1.554 para 1.053 unidades. As compras por americanos registraram um recuo consideravelmente maior, de 45%, caindo de 377 para 208 transações. Isso sugere que esse grupo talvez estivesse mais concentrado nos segmentos de alto padrão mais afetados pelas novas restrições ou enfrentasse maiores dificuldades para cumprir as rigorosas exigências de comprovação de residência, devido à distância geográfica ou a fatores relacionados ao estilo de vida. A diferença nas taxas de queda indica que os dois maiores grupos de compradores estrangeiros têm composições de portfólio e horizontes de investimento distintos: os americanos parecem mais voltados a imóveis de luxo, enquanto os chineses mantêm maior presença nos segmentos intermediários.

A análise por faixa de preço reforça a hipótese de que as novas regras restringiram especialmente a especulação no segmento de luxo, enquanto as compras de imóveis residenciais mais modestos mostram maior resistência e provavelmente atendem a necessidades habitacionais mais genuínas. As transações de imóveis com preço inferior a 1,2 bilhão de won caíram 33%, uma contração significativa, mas relativamente moderada e compatível com flutuações normais do mercado. Em contrapartida, os negócios envolvendo imóveis de alto valor, acima de 1,2 bilhão de won, despencaram 53%, evidenciando uma queda abrupta concentrada especificamente nos ativos de alto padrão, que exigem grande aporte de capital. Os compradores americanos demonstraram preferência muito maior por imóveis de luxo: 48% de suas compras envolveram residências avaliadas em mais de 600 milhões de won, ante apenas 10% entre os compradores chineses. Essa forte concentração nos segmentos de alto valor explica por que o volume de transações de americanos caiu mais acentuadamente do que a média do mercado. Kim Itak, primeiro vice-ministro do Ministério de Terras, Infraestrutura e Transportes, comentou essas tendências durante a reunião do conselho.

A queda nas transações de imóveis residenciais por estrangeiros é um sinal de que a demanda que vinha alimentando o superaquecimento do mercado está diminuindo. Vamos monitorar de forma eficaz o cumprimento das exigências de residência efetiva e estabelecer uma ordem no mercado imobiliário centrada na demanda genuína dos usuários finais.

Fiscalização integrada e monitoramento do cumprimento das regras

O governo estabeleceu um sistema abrangente de monitoramento, envolvendo diversos órgãos reguladores, para garantir o cumprimento rigoroso das novas regras e impedir que sejam contornadas por meio de estruturas alternativas de transação ou empresas de fachada. As inspeções para verificar a residência efetiva, iniciadas em janeiro, utilizam cruzamentos sofisticados de dados entre governos locais, autoridades de imigração e prestadores de serviços públicos para confirmar a ocupação física, em vez de se basear apenas no registro do imóvel ou no endereço de correspondência. As autoridades ressaltam que o simples registro da propriedade já não basta para cumprir a lei: os compradores precisam comprovar presença física contínua com documentos como registros de consumo de eletricidade, endereços em cartões de residência, declarações de impostos municipais e confirmações de centros administrativos de bairro. Nos casos em que forem confirmadas violações, a sequência de medidas vai de advertências administrativas a multas substanciais e, por fim, ao cancelamento da autorização, criando um forte desestímulo a tentativas de tratar os imóveis apenas como ativos financeiros mantidos para valorização especulativa, sem residência no local.

Além das verificações de residência, a Comissão de Serviços Financeiros e o Serviço de Supervisão Financeira iniciaram o monitoramento direcionado de recursos de empréstimos empresariais destinados a leilões imobiliários, uma via por vezes usada para contornar as restrições tradicionais a financiamentos hipotecários e às exigências de entrada aplicáveis à compra de imóveis residenciais. Os reguladores estão avaliando sistematicamente os empréstimos para pagamento de saldos de arremates, por região e setor empresarial, e estão preparados para realizar inspeções presenciais intensivas caso surjam concentrações em categorias de alto risco ou bairros específicos registrem aumentos incomuns na atividade de leilões. A fiscalização mira especificamente situações em que empresários obtêm financiamento supostamente para fins comerciais, mas redirecionam os recursos para a compra de imóveis residenciais em leilões, contornando, na prática, as exigências de autorização aplicáveis a compradores estrangeiros. A abordagem de supervisão em várias frentes busca impedir que as compras tradicionais sejam substituídas por aquisições em leilões financiadas por empresas, garantindo que as restrições das zonas sujeitas a autorização não possam ser facilmente contornadas por estruturas alternativas de transação ou acordos com terceiros como proprietários nominais.

Relação com políticas tributárias mais amplas e a estabilização do mercado

O sistema de autorização para compradores estrangeiros é uma das medidas de uma campanha governamental mais ampla para estabilizar os mercados imobiliários antes de importantes mudanças na política tributária interna, que poderiam provocar volatilidade. A reunião do conselho de 12 de fevereiro também tratou do vencimento iminente das regras de diferimento do pagamento de impostos elevados sobre ganhos de capital para sul-coreanos com múltiplos imóveis. Espera-se que essa mudança de política leve investidores coreanos que possuem vários imóveis a aumentar as vendas. Antecipando essa alteração regulatória, as autoridades preveem possível proliferação de atividades ilegais, incluindo a subdeclaração dos preços das transações para reduzir o imposto devido sobre ganhos de capital, além de acordos irregulares de doação e mecanismos de titularidade fiduciária destinados a ocultar o verdadeiro proprietário ou transferir imóveis a familiares sem a devida apuração de impostos.

A resposta coordenada envolve a Receita Nacional e a Agência Nacional de Polícia, que investigam essas práticas por meio do compartilhamento ampliado de informações entre órgãos e da cooperação nas ações de fiscalização. Ao restringir simultaneamente a demanda especulativa estrangeira por meio das exigências de autorização e reforçar a fiscalização de esquemas domésticos de evasão fiscal, as autoridades esperam evitar manipulações do mercado durante o delicado período de transição que antecede o fim do diferimento do imposto sobre ganhos de capital. A abordagem regulatória abrangente reflete o reconhecimento crescente de que os fluxos de investimento estrangeiro e a política tributária interna interagem nos mesmos mecanismos de formação de preços, exigindo respostas governamentais coordenadas para manter a estabilidade do mercado e garantir que a moradia permaneça acessível aos residentes, em vez de ficar dominada por capital especulativo, seja qual for sua origem.

O que você precisa saber

• As compras de imóveis residenciais por estrangeiros em Seul caíram 51% entre setembro e dezembro de 2024, após a implementação das regras para zonas sujeitas a autorização em 26 de agosto de 2024
• A política exige que estrangeiros obtenham autorização prévia para comprar imóveis em Seul e nas áreas vizinhas, além de cumprir a obrigação de residir efetivamente no imóvel por dois anos
• O distrito de Seocho teve a maior queda, de 88%, enquanto Gangnam, Songpa e Yongsan registraram, em conjunto, recuo de 65%
• As transações de compradores chineses caíram 32%, enquanto a atividade de compradores americanos recuou 45%; as compras de imóveis acima de 1,2 bilhão de won diminuíram 53%
• As inspeções governamentais de cumprimento das regras começaram em janeiro de 2025. As penalidades para proprietários que não mantiverem residência efetiva vão de ordens administrativas ao cancelamento da autorização