Coreia avalia aumentar impostos sobre a propriedade enquanto o mercado imobiliário se aquece

Por que o debate tributário voltou

Sinais de compras especulativas reapareceram em Seul, com alta dos preços e poucas ofertas, apesar do endurecimento das regras de crédito e da ampliação das zonas especulativas. O presidente Lee Jae Myung pediu às autoridades que mobilizem todos os instrumentos disponíveis para conter a demanda improdutiva antes das eleições locais de junho. A mensagem indica uma postura mais rigorosa em relação à política habitacional, após um período em que o aperto regulatório não conseguiu esfriar a demanda nos bairros mais caros da capital.

Agora, os formuladores de políticas descrevem o problema como um desequilíbrio no código tributário. Os impostos sobre a propriedade são baixos em comparação com os de economias avançadas, enquanto os impostos sobre a venda de imóveis estão entre os mais altos. Essa combinação desestimula os proprietários a anunciar seus imóveis, reduz a rotatividade do mercado e concentra a demanda nos bairros mais desejados.

Autoridades da área econômica afirmam que a estrutura atual paralisou a atividade. Segundo elas, em um mercado onde é barato manter um imóvel, mas caro vendê-lo, a oferta fica represada, sobretudo nas áreas nobres de Seul. Corretores relatam estoques reduzidos, compradores frustrados e disputas frequentes por um número limitado de imóveis. O contexto social mais amplo é conhecido na Coreia: um país altamente urbanizado, onde metade da população depende da região de Seul para conseguir empregos, estudar e acessar serviços, e cuja oferta de moradias tem dificuldade para acompanhar a demanda.

O debate volta em um momento delicado. Limites para financiamentos imobiliários, juros mais altos e uma nova rodada de designações regulatórias deveriam esfriar o mercado. Em vez disso, a retomada da atividade sugere que instrumentos financeiros e de zoneamento, por si só, talvez não consigam conter a demanda enquanto os incentivos do sistema tributário continuarem levando os proprietários a manter os imóveis e esperar. Por isso, o governo volta a avaliar impostos mais altos sobre a propriedade, junto com medidas para ampliar a oferta e possíveis mudanças nos tributos sobre transações.

Como a Coreia tributa os imóveis hoje

O imposto sobre a propriedade na Coreia tem duas camadas: um imposto local, pago aos municípios, e um imposto nacional abrangente sobre imóveis, que incide sobre patrimônios de maior valor. A estrutura e as definições são importantes porque determinam quem paga, sobre qual base e a que alíquota.

Imposto local sobre a propriedade

O imposto local sobre a propriedade incide sobre uma parcela do valor avaliado pelo governo. Na maioria dos casos, a base tributável corresponde a 60% do valor de avaliação definido pelas autoridades, e não ao preço de mercado. As alíquotas são progressivas, variando aproximadamente de 0,1% a 0,4%, com a alíquota máxima aplicada a imóveis nas faixas de maior valor. Como a base tributável começa abaixo do valor integral de avaliação e as alíquotas são moderadas, o encargo efetivo tende a ser baixo para famílias com um único imóvel, mesmo em bairros caros.

Imposto abrangente sobre imóveis

O imposto abrangente sobre imóveis é cobrado adicionalmente sobre patrimônios de maior valor. Os primeiros 900 milhões de won do valor de avaliação combinado são isentos, ou 1,2 bilhão de won para famílias com um único imóvel. Acima desse limite, aplicam-se alíquotas progressivas de 0,5% a 5%, com alíquotas mais altas para proprietários de muitos imóveis. Os créditos e as deduções variam conforme cada caso, mas o objetivo geral é concentrar o tributo nacional em carteiras maiores e imóveis de luxo.

O ministro das Finanças, Koo Yoon cheol, usou um exemplo simples para mostrar como poderia ser um regime mais rigoroso de tributação da propriedade caso a Coreia se aproximasse dos padrões internacionais. Ele comparou um hipotético imposto anual de 1% sobre o valor do imóvel, alíquota frequentemente citada em algumas partes dos Estados Unidos, com a carga efetiva atual na Coreia. Segundo ele, essa alíquota representaria cerca de 50 milhões de won por ano sobre um imóvel de 5 bilhões de won, um valor que pesaria para muitas famílias se fosse somado às prestações do financiamento e a outros custos.

Impostos baixos sobre a propriedade e altos sobre transações

A carga tributária sobre a propriedade na Coreia é baixa em comparação com a de países semelhantes, tanto nas alíquotas nominais quanto nos impostos efetivos após as isenções e a aplicação da base de avaliação parcial. Em contrapartida, os tributos sobre transações são elevados, sobretudo o imposto sobre ganhos de capital, cujas alíquotas aumentam bastante para proprietários de muitos imóveis ou para vendas em zonas regulatórias. Quando a venda gera uma conta alta de impostos, os proprietários adiam os anúncios. O mercado fica travado, e a escassez eleva os preços nos bairros mais procurados.

Esse travamento fica evidente no tratamento dado a situações temporárias de propriedade de dois imóveis. Quem compra uma casa nova e aluga o apartamento antigo costuma tentar vendê-lo em até três anos para manter o tratamento tributário de proprietário de um único imóvel. Novas designações que obrigam compradores a morar no imóvel e restrições à herança de contratos de locação dificultam essas vendas. Quando as suspensões dos impostos elevados para proprietários de muitos imóveis expirarem em maio do próximo ano, sobretaxas poderão acrescentar 20 pontos percentuais à alíquota básica do imposto sobre ganhos de capital. Somados os adicionais locais, a alíquota efetiva pode chegar a níveis muito altos em certas vendas nas zonas de ajuste. Essa perspectiva leva alguns proprietários a recorrer à doação dos imóveis ou simplesmente esperar, mantendo baixa a rotatividade.

Analistas divergem sobre o quanto os impostos sobre a propriedade são realmente baixos na Coreia. Um grupo de pesquisa estima que a alíquota efetiva do imposto sobre a propriedade seja de cerca de 0,15% do valor do imóvel, enquanto a média da OCDE se aproxima de um terço de ponto percentual. Um instituto de finanças públicas ressalta que, como proporção da arrecadação tributária nacional e do produto interno bruto, os impostos imobiliários da Coreia não parecem especialmente baixos. As duas avaliações refletem perspectivas diferentes. Uma compara a carga tributária paga por um proprietário típico. A outra considera quanto o sistema inteiro arrecada, valor que pode ser elevado na Coreia porque os imóveis representam uma parcela muito grande do patrimônio das famílias.

O que dizem as autoridades

O presidente Lee Jae Myung defendeu medidas mais firmes contra a demanda especulativa e deixou aberta a possibilidade de mudanças tributárias junto com planos para ampliar a oferta. O ministro das Finanças, Koo Yoon cheol, tornou-se a principal voz pública do argumento de que a combinação atual de impostos baixos sobre a propriedade e altos tributos sobre ganhos de capital paralisou o mercado.

Ao falar sobre comparações internacionais e sobre a pressão que uma alíquota anual muito mais alta poderia impor às famílias, o ministro das Finanças disse:

Se aplicássemos uma alíquota de 1% sobre a propriedade, como nos Estados Unidos, o proprietário de um imóvel de 5 bilhões de won teria de pagar cerca de 50 milhões de won por ano. Se metade da renda anual de uma pessoa for destinada a impostos, manter um imóvel assim se torna insustentável.

Kim Yong beom, chefe de políticas do gabinete presidencial, argumentou que uma política habitacional confiável exige reformas tributárias e medidas para ampliar a oferta, e que a revisão dos impostos sobre a propriedade não deve ser descartada.

É errado dizer que não podemos mexer no código tributário. Uma política habitacional confiável precisa incluir reformas tributárias e medidas para ampliar a oferta.

As autoridades afirmam que qualquer reforma será analisada cuidadosamente para evitar impactos inesperados. O Ministério das Finanças também descreveu o objetivo como racionalizar o sistema, o que inclui avaliar se é preciso reequilibrar os impostos sobre a propriedade e sobre transações, além de definir como implementar eventuais mudanças.

Disputa política antes das eleições locais

A política pesa sobre o calendário. Aumentos de impostos para proprietários de imóveis são um tema delicado, sobretudo em um período de custos de financiamento mais altos, que já pressionam as famílias com hipotecas. Estrategistas partidários alertam que uma medida visível para elevar os impostos sobre a propriedade poderia afastar eleitores de classe média em distritos importantes. Esse risco de reação é um dos motivos pelos quais muitos observadores esperam que as discussões se estendam para além das eleições de junho, mesmo que a orientação da política fique mais clara antes disso.

O governista Partido Democrático deu ênfase à ampliação da oferta no curto prazo. Seus líderes apresentaram planos para acelerar a renovação e a reconstrução de imóveis, estender os prazos para a habitação pública e simplificar as aprovações. O partido declarou que, por enquanto, mudanças nas regras do imposto sobre a propriedade não estão em pauta. O oposicionista Partido do Poder Popular há muito defende uma participação maior do setor privado na oferta e a flexibilização das regras, além de alívio nos altos tributos sobre transações que afetam proprietários de muitos imóveis em zonas designadas.

Enquanto isso, a rede de designações regulatórias criada para conter a demanda continua em vigor. As zonas de ajuste e as zonas de autorização para transações de terrenos impõem condições de residência e de transação que podem complicar as vendas. Alguns proprietários em situações temporárias de posse de dois imóveis estão sob pressão. Eles não conseguem vender com facilidade porque os compradores precisam ocupar o imóvel. Se os contratos de locação forem prorrogados com base no direito de renovação dos inquilinos, o prazo para a venda pode se encerrar antes do fim da suspensão dos impostos elevados, quando os tributos voltam a subir. Relatos de corretores de toda a cidade já mostram casos exatamente assim.

Como poderia ser uma reformulação dos impostos

As propostas de reforma se dividem em duas grandes correntes. Uma defende reduzir os impostos sobre transações e elevar moderadamente os impostos sobre a propriedade, com a ideia de que isso incentivaria mais anúncios e permitiria que os imóveis circulassem. A outra alerta para uma alta dos aluguéis caso os custos de propriedade subam rápido demais e sejam repassados aos inquilinos. As duas preocupações são legítimas, e o resultado da política dependerá dos detalhes da implementação.

Um pacote equilibrado poderia incluir os seguintes elementos:

• Aumentos moderados dos impostos sobre imóveis de alto valor, acompanhados de alívio para famílias com poucos recursos financeiros e patrimônio elevado, como aposentados
• Reduções direcionadas das sobretaxas sobre ganhos de capital que impedem vendas normais, especialmente para famílias com um único imóvel e em situações temporárias de posse de dois imóveis
• Atualizações transparentes e frequentes das avaliações, para que as bases tributáveis acompanhem a realidade sem aumentos repentinos
• Créditos ou adiamentos para idosos e moradores de longa data, a fim de reduzir vendas por necessidade financeira
• Implementação gradual para permitir que famílias e mercados se ajustem

A experiência nos países da OCDE mostra que reformas dos impostos sobre a propriedade são politicamente difíceis. Os proprietários sentem mais o peso de tributos anuais do que o de impostos cobrados uma única vez na venda. As reformas tendem a funcionar melhor quando as regras de avaliação são claras, os valores a pagar são previsíveis e a arrecadação está vinculada a serviços locais visíveis. A comunicação e a implementação gradual são fundamentais para obter aceitação pública.

Impostos mais altos sobre a propriedade vão elevar os aluguéis?

Economistas divergem sobre o efeito nos aluguéis. Em mercados com oferta limitada, os proprietários costumam repassar parte dos custos aos inquilinos ao longo do tempo. O risco é maior em Seul, onde o sistema jeonse é amplamente utilizado. No jeonse, os inquilinos pagam um grande depósito para usar um imóvel, em vez de pagar aluguel mensal. Os proprietários investem esse depósito, e alguns usaram esse capital para financiar a compra de mais imóveis. Se os custos de propriedade subirem rapidamente, eles poderão exigir depósitos maiores ou passar a cobrar aluguel mensal para manter seus rendimentos.

Algumas escolhas de implementação podem limitar a pressão sobre os aluguéis. Os formuladores de políticas podem elevar gradualmente os custos de propriedade, proteger proprietários de um único imóvel e reduzir os impostos sobre transações ao mesmo tempo para levar mais imóveis ao mercado. Também são importantes direitos sólidos dos inquilinos, incluindo limites para reajustes durante renovações e regras claras para a devolução de depósitos. A Coreia já garante aos inquilinos o direito de renovar por até mais dois anos, e muitas localidades limitam os reajustes durante a renovação. Essas proteções ajudam, mas não eliminam a necessidade de calibrar cuidadosamente as mudanças nos impostos sobre a propriedade.

Banco central e mercados acompanham o cenário

O Banco da Coreia sinalizou cautela diante de uma nova alta do mercado imobiliário. O presidente da instituição, Rhee Chang yong, afirmou que o problema habitacional é complexo e que a concentração da demanda em determinados distritos escolares e bairros não pode ser resolvida com uma única medida. Ele também defendeu um papel mais forte do banco central na política macroprudencial relacionada à dívida das famílias e à habitação.

Rhee associou a questão habitacional aos padrões de educação e migração dentro da região da capital. Mesmo uma grande expansão da construção pode não conter os preços se os fluxos de pessoas para os bairros mais populares continuarem. A mensagem está alinhada à visão do governo de que a oferta, os controles da demanda e a tributação precisam atuar em conjunto, e de que a equidade tributária entre diferentes ativos deve fazer parte da análise.

Os mercados financeiros reagiram às medidas imobiliárias mais recentes. Os títulos públicos de vencimento mais curto, sensíveis às expectativas de política econômica, tiveram queda nos rendimentos, em meio a apostas de que esfriar o mercado habitacional dará ao banco central espaço para ajustar os juros sem alimentar uma bolha. Investidores acompanham como as decisões tributárias e regulatórias interagem com as perspectivas de crescimento e inflação.

O que isso significa para proprietários e inquilinos

A conclusão imediata é que a orientação da política está mudando, mas os detalhes e o calendário ainda estão em análise. Proprietários e inquilinos podem se preparar entendendo as regras atuais e como uma reformulação equilibrada do código tributário poderia alterar os incentivos. Alguns pontos práticos:

• É improvável que famílias com um único imóvel abaixo do limite do imposto abrangente sobre imóveis enfrentem grandes mudanças no curto prazo, caso a reforma priorize primeiro os ativos de alto valor
• Proprietários de muitos imóveis em zonas de ajuste têm menos opções quanto mais demorarem para vender, diante da volta das sobretaxas em maio do próximo ano
• Quem estiver temporariamente em situação de posse de dois imóveis deve revisar os prazos dos contratos de locação e as regras de residência nas zonas de autorização para transações de terrenos para não perder um tratamento tributário favorável por deixar passar o prazo de venda
• Proprietários que alugam imóveis devem testar a resistência do fluxo de caixa a possíveis aumentos dos custos anuais de propriedade e considerar como a troca de impostos sobre ganhos de capital por impostos sobre a propriedade poderia afetar seus rendimentos
• Inquilinos devem acompanhar as condições dos depósitos e os direitos de renovação, especialmente em bairros onde os proprietários poderiam reagir aos custos mais altos exigindo depósitos maiores ou passando a cobrar aluguel mensal

Principais pontos

• O governo avalia aumentar os impostos sobre a propriedade enquanto a especulação, a alta dos preços e a escassez de ofertas voltam a Seul
• Os impostos sobre a propriedade são baixos para os padrões globais, enquanto os tributos sobre transações são altos e desestimulam as vendas
• O imposto local sobre a propriedade incide sobre 60% do valor avaliado, com alíquotas de 0,1% a 0,4%, além de um tributo nacional separado para patrimônios de maior valor
• As autoridades sinalizam uma revisão para racionalizar os impostos, e o calendário provavelmente será influenciado pelas eleições locais de junho
• O partido governista prioriza medidas para ampliar a oferta por enquanto, enquanto o gabinete presidencial mantém abertas as opções tributárias
• Especialistas se dividem entre aumentos moderados dos impostos sobre a propriedade acompanhados de redução dos tributos sobre transações e preocupações com o repasse aos aluguéis
• O banco central alerta contra políticas que alimentem o superaquecimento e aponta fatores mais amplos, como a concentração da demanda motivada pela educação
• As sobretaxas elevadas sobre ganhos de capital para proprietários de muitos imóveis voltam em maio do próximo ano, influenciando decisões de venda e anúncios