Imóveis em Tóquio atraem investimentos globais por estarem subvalorizados

Por que investidores globais veem valor no mercado imobiliário de Tóquio

Capital estrangeiro está entrando em peso no mercado imobiliário de Tóquio, enquanto investidores buscam renda estável e crescimento em um mercado que muitos ainda consideram subvalorizado em comparação com outras capitais globais. Os preços de referência dos terrenos nas maiores cidades japonesas subiram no primeiro semestre de 2025, impulsionados por compras estrangeiras recordes. Os aluguéis de escritórios em Tóquio continuam relativamente baixos em termos globais, o iene está fraco em relação ao dólar e os custos de financiamento permanecem próximos do piso pelos padrões internacionais. Essa combinação atraiu uma onda de capital internacional para escritórios, moradias multifamiliares, parques logísticos, hotéis e condomínios de alto padrão.

A dimensão da atividade chama atenção. Investidores internacionais aplicaram cerca de 1,14 trilhão de ienes em imóveis no Japão no primeiro semestre de 2025, elevando o volume de negócios em Tóquio para aproximadamente 13,2 bilhões de dólares no mesmo período. Por várias métricas, a diferença entre os rendimentos em Tóquio e em Nova York ou Londres agora favorece a capital japonesa. O mercado da cidade se aqueceu após a retomada da demanda por locações no pós-pandemia, o que ajudou a manter as avaliações firmes, mesmo enquanto o setor imobiliário comercial nos Estados Unidos e em partes da Europa enfrenta pressões de refinanciamento.

O cenário do mercado japonês também se fortaleceu. Os preços dos terrenos em todo o país subiram 2,7% até janeiro de 2025, a quarta alta anual consecutiva e a mais forte desde o início da década de 1990. Na Região Metropolitana de Tóquio, o índice de preços de imóveis residenciais avançou 10,7% em relação ao ano anterior em janeiro. A ocupação no setor de locação está na faixa dos 90% médios a altos nos bairros mais valorizados, sustentada pela migração para as cidades e pelas contratações aceleradas de empresas globais. Os investidores veem um mercado com liquidez, inquilinos confiáveis e espaço para recuperar terreno.

O que está impulsionando a onda de compras?

Três pilares sustentam a corrida por imóveis em Tóquio. Primeiro, os diferenciais de rendimento parecem atraentes. As taxas de capitalização de ativos de qualidade continuam confortavelmente acima dos custos de financiamento domésticos, e o Banco do Japão ainda mantém as taxas de curto prazo em níveis muito baixos. Segundo, a dinâmica cambial favorece investidores que operam em dólares e euros. O iene mais fraco reduz o preço efetivo de entrada e amortece o impacto nos retornos quando os aluguéis são recebidos em ienes, mas contabilizados em moeda estrangeira. Terceiro, o ambiente jurídico e regulatório do Japão é previsível, e compradores estrangeiros podem adquirir imóveis em propriedade plena sem restrições especiais, uma característica incomum na Ásia.

Yu Kawamata, responsável pelo setor imobiliário japonês na Morgan Stanley Real Estate Investing, apresentou a oportunidade em termos macroeconômicos.

O Japão tem perspectivas macroeconômicas positivas, impulsionadas pela inflação e pelo crescimento dos salários, por mudanças regulatórias que levam as empresas a priorizar a eficiência e por diferenciais de rendimento atraentes, com condições de financiamento favoráveis.

A demanda encontra fundamentos sólidos. Os aluguéis residenciais nos 23 distritos de Tóquio subiram cerca de 6% em relação ao ano anterior no fim de 2024, e a ocupação está próxima de 97% em muitos distritos centrais. Os rendimentos de aluguel em todo o país ficaram, em média, em torno de 4,2% no início de 2025, enquanto ativos de primeira linha em Tóquio costumam oferecer de 3% a 4%, com vacância muito baixa. A participação do capital estrangeiro nas transações imobiliárias japonesas subiu para cerca de 27%, ante aproximadamente 21% cinco anos antes. Imóveis logísticos ligados ao comércio eletrônico respondem por uma parcela significativa do capital estrangeiro, refletindo contratos de locação estáveis e necessidades de expansão.

Recuperação do mercado de escritórios e venda de ativos corporativos

O mercado de escritórios de alto padrão de Tóquio está se recuperando. Nos cinco distritos centrais, a vacância de escritórios Classe A ficou em torno de 3,4% no fim de 2024, com a demanda superando a nova oferta perto de importantes centros de transporte, como as estações de Tóquio e Shinagawa. Os aluguéis médios de espaços de primeira linha chegaram a cerca de 32.400 ienes por metro quadrado ao mês, quase 5% acima do registrado um ano antes. Os locatários estão se concentrando em edifícios mais novos, com credenciais de sustentabilidade e sistemas inteligentes, enquanto imóveis mais antigos em áreas periféricas enfrentam pressão para passar por reformas, reduzir aluguéis ou reconfigurar os andares para uso flexível.

O trabalho híbrido mudou o perfil da demanda, mas não a eliminou. Algumas empresas reduziram o espaço de suas sedes e investiram em escritórios satélites e salas de reunião digitais, mas muitas ainda estão garantindo espaços bem localizados para atrair os funcionários de volta e manter equipes voltadas ao atendimento de clientes. Isso sustenta os edifícios premium e amplia a diferença em relação a imóveis de segunda linha.

Outro fator de impulso é o fluxo constante de vendas de ativos corporativos. Grandes empresas japonesas vêm reduzindo participações não essenciais, colocando no mercado imóveis de alto valor que fundos globais estão ansiosos para comprar. Vendas por nomes conhecidos, como montadoras e cervejarias, acrescentaram ao mercado imóveis de escritórios e de uso misto muito procurados. O resultado é um volume maior de negócios de padrão institucional, em um momento de menor atividade nos mercados ocidentais.

Para onde vai o capital

As moradias multifamiliares estão no centro dessa história. O investimento estrangeiro em imóveis residenciais japoneses subiu cerca de 18% em 2024, chegando a aproximadamente 740 bilhões de ienes. Os edifícios residenciais para locação no centro de Tóquio geralmente mantêm ocupação na faixa dos 90% médios, e os aluguéis anunciados para apartamentos populares de um quarto, muitas vezes com área de 25 a 40 metros quadrados, ficam em torno de 150.000 ienes mensais. Uma nova leva de gestoras está captando recursos para ampliar sua atuação nesse segmento. Um exemplo é um fundo que adquiriu recentemente cinco edifícios residenciais, com cerca de 700 unidades nos distritos centrais, e pretende comprar mais com o apoio de parceiros globais.

Imóveis industriais e logísticos são outro polo de atração. Segundo algumas estimativas, cerca de 40% dos fluxos estrangeiros nos últimos anos foram destinados a armazéns e instalações relacionadas, refletindo a ampla adoção do comércio eletrônico no Japão e a necessidade de centros de distribuição modernos perto das grandes cidades. Investidores como Blackstone, GIC e ESR aplicaram grandes somas nesses ativos. Os hotéis também voltaram a atrair interesse com a recuperação do turismo internacional, especialmente em Tóquio, Osaka e regiões de resorts.

O interesse institucional está crescendo. A Morgan Stanley Real Estate Investing fechou um fundo dedicado ao Japão com cerca de 131 bilhões de ienes, superando sua meta inicial, e já está investindo em edifícios residenciais. Em uma transação recorde, um comprador estrangeiro concordou em adquirir o Tokyo Garden Terrace Kioicho por cerca de 2,6 bilhões de dólares. Outra empresa global se uniu a uma operadora regional para desenvolver mais de três mil unidades residenciais para locação em todo o Japão. Grandes estratégias voltadas à Ásia, incluindo veículos que captaram mais de 5 bilhões de dólares, estão colocando o Japão entre suas prioridades. Algumas gestoras esperam que reformas de governança corporativa levem à venda de até 3 trilhões de dólares em ativos não essenciais ao longo do tempo, ampliando o universo de negócios.

Mercado de luxo e distritos centrais em alta

As altas mais acentuadas estão concentradas no centro de Tóquio. Os preços dos condomínios nos 23 distritos subiram cerca de 64% desde 2021, muito acima do avanço registrado na região metropolitana como um todo. O preço médio de um condomínio novo nos distritos centrais ultrapassou aproximadamente 112 milhões de ienes em 2024. Em março de 2025, a média da Grande Tóquio chegou brevemente a cerca de 104,9 milhões de ienes, antes de recuar no mês seguinte com a mudança no perfil das unidades. Os apartamentos usados também ficaram mais caros, com preço médio de aproximadamente 44,5 milhões de ienes em abril de 2025, alta superior a 28% em relação ao ano anterior.

As áreas em processo de revitalização lideram os avanços. Pesquisas de preços de terrenos apontam altas de dois dígitos em lugares como Nakano e Suginami, e o distrito de Sakura Stage, em Shibuya, registrou aumento de cerca de 33%. A demanda por unidades de luxo disparou com o retorno de executivos de multinacionais e de pessoas ricas em busca de uma segunda residência na cidade. Em bairros como Daikanyama, apartamentos amplos em andares altos, com mais de 200 metros quadrados, são raros, e preços na casa dos milhões de dólares já não são incomuns.

Os aluguéis acompanham o boom das vendas. Os aluguéis anunciados para imóveis de padrão intermediário subiram cerca de 6% no fim do ano passado nos 23 distritos, enquanto a ocupação em edifícios bem localizados está perto de 97%. A oferta de novos condomínios no centro de Tóquio foi excepcionalmente baixa em 2024 e, embora as incorporadoras planejem lançar mais projetos, a carteira ainda fica aquém da demanda. Muitos compradores particulares estão olhando além do Triângulo Dourado, formado por Minato, Chiyoda e Chuo, para novos polos de valorização em Koto, Sumida, Nakano e Meguro.

Compradores estrangeiros encontram caminho jurídico aberto

As regras imobiliárias do Japão são simples para não residentes. Cidadãos estrangeiros podem comprar casas, terrenos e edifícios comerciais sem cidadania japonesa, visto ou autorização especial. O processo é semelhante ao seguido por compradores domésticos. Depois de visitar o imóvel e fazer uma oferta, os compradores normalmente assinam um contrato e pagam um sinal; em seguida, concluem a transação quando o financiamento é finalizado e o registro é realizado. Corretores licenciados e escrivães judiciais cuidam de boa parte da documentação. As transações costumam ser concluídas em 60 a 90 dias.

Os custos iniciais geralmente somam de 5% a 6% do preço de compra, incluindo corretagem, registro, impostos e seguro. A maioria dos impostos é calculada com base nos valores avaliados pelo governo, que podem ser inferiores aos preços de mercado. Na concessão de empréstimos, os bancos avaliam cada vez mais os tomadores estrangeiros com base na renda e na capacidade de pagar a dívida, em vez de considerar apenas as garantias e o status de residência. As taxas de empréstimo no Japão continuam muito baixas pelos padrões globais, um elemento central da conta do investimento tanto para residentes quanto para compradores internacionais.

Preocupações com a acessibilidade e debate sobre políticas públicas

A alta dos preços ampliou a diferença entre os valores dos imóveis e a renda local nos distritos mais valorizados. A disparada desde 2021 provocou um debate político sobre o papel dos compradores estrangeiros. Alguns partidos de oposição sugeriram medidas como um imposto sobre imóveis vazios, voltado a compras especulativas, ou limites específicos para aquisições em distritos superaquecidos. Atualmente, o Japão praticamente não impõe restrições à propriedade residencial por estrangeiros, ao contrário de mercados que exigem autorizações ou cobram impostos adicionais de compradores de fora do país.

Os dados confiáveis sobre a dimensão exata das compras estrangeiras são limitados, mas pesquisas indicam que, em vários distritos centrais, uma parcela dos condomínios novos, às vezes de 20% a 40%, é vendida a proprietários não residentes. Investidores domésticos também atuam no mercado, e a ampla liquidez local continua fluindo para os imóveis urbanos. A população de Tóquio segue crescendo, embora a população nacional esteja em declínio, concentrando a demanda na capital. Os formuladores de políticas públicas precisam equilibrar a atratividade da cidade para investimentos com a necessidade de melhorar a acessibilidade para os moradores.

Ao mesmo tempo, o Japão tem cerca de 9 milhões de casas vazias, conhecidas como akiya, muitas delas em áreas rurais ou suburbanas distantes de empregos e serviços. Iniciativas nacionais e locais tentam recolocar mais desses imóveis em uso, mas a viabilidade econômica costuma ser difícil, pois casas antigas podem exigir reformas substanciais. Mercados urbanos como o de Tóquio seguem uma dinâmica diferente da de muitas cidades regionais.

Pontos de tensão nos bairros: aluguéis de curto prazo e turismo

O turismo aumentou a pressão em alguns distritos. Na área de Kaminarimon, em Asakusa, os valores dos terrenos subiram cerca de 29% neste ano e agora estão quase duas vezes acima do nível pré-pandemia. Analistas associam a alta ao rápido aumento dos aluguéis de curto prazo voltados a visitantes e à entrada de capital estrangeiro. Alguns compradores pagaram preços agressivos por pequenos edifícios e apartamentos que podem ser alugados novamente a turistas, apostando na alta ocupação em vez dos múltiplos de renda atuais.

Os aluguéis de curto prazo são legais desde 2018 e, em maio de 2025, cerca de 32.000 imóveis estavam registrados em todo o país, mais de um terço deles nos 23 distritos de Tóquio. No distrito de Taito, que inclui Asakusa, os anúncios aumentaram cerca de 80% em relação a maio de 2019. Em fevereiro e março deste ano, aproximadamente 465.000 pessoas se hospedaram em imóveis de aluguel de curto prazo no Japão, quase 50% a mais que um ano antes, e estrangeiros representaram mais da metade dos hóspedes. Entre as nacionalidades, os viajantes chineses foram o grupo mais numeroso.

O boom elevou os aluguéis nos corredores turísticos e gerou reclamações de moradores sobre barulho e descarte de lixo. Autoridades municipais avaliam medidas de fiscalização específicas e regras que preservem o horário de silêncio e permitam que anfitriões atendam à demanda nos períodos de pico de viagens. Investidores que dependem da renda de aluguéis de curto prazo precisarão acompanhar qualquer mudança nas regras municipais.

Tecnologia abre novos caminhos para investir em imóveis em Tóquio

As finanças digitais estão transformando o acesso ao mercado imobiliário japonês. Uma empresa sediada em Tóquio planeja tokenizar cerca de 75 milhões de dólares em imóveis no centro da cidade na blockchain Oasys, emitindo tokens digitais que representam participações econômicas nos edifícios. A ambição da empresa no longo prazo é tokenizar mais de 200 bilhões de dólares em ativos, o equivalente a cerca de 1% do mercado imobiliário japonês, trabalhando com entidades licenciadas e veículos de propósito específico no exterior para cumprir as normas de conformidade.

Yushi Sekino, executivo-chefe à frente da iniciativa de tokenização, disse que o objetivo é reduzir os obstáculos práticos para compradores não residentes, digitalizando a propriedade e simplificando taxas e documentação.

Estamos construindo uma infraestrutura de investimento de nova geração para tornar os imóveis japoneses acessíveis ao mundo todo.

A tokenização imobiliária está ganhando força no mundo todo, e o mercado japonês, sofisticado e baseado em regras, é um candidato à adoção mais ampla. Para investidores menores, modelos de propriedade fracionada podem oferecer exposição a imóveis de renda em Tóquio sem a necessidade de comprar uma unidade inteira. Para grandes instituições, a infraestrutura baseada em tokens pode acelerar a liquidação e ampliar a distribuição. A qualidade da execução e as proteções aos investidores determinarão a rapidez com que esses modelos ganharão escala.

Perspectivas para 2025: crescimento com mais seletividade

A tendência é que os preços continuem subindo em ritmo mais moderado. Várias projeções privadas apontam para uma alta de 5% a 6% nos preços dos imóveis em Tóquio em 2025, após o avanço de 8% no ano passado. As incorporadoras pretendem aumentar os lançamentos de condomínios, mas é improvável que a oferta acompanhe a demanda nos distritos centrais. A ocupação residencial deve permanecer elevada com a continuidade da migração urbana e as contratações internacionais sustentando o segmento de luxo. Nos escritórios, torres de alta qualidade perto do transporte público devem manter o ritmo das locações, enquanto edifícios mais antigos talvez precisem de modernização ou reposicionamento para competir.

As tendências da construção indicam possível escassez no futuro. As autorizações para início de obras residenciais caíram cerca de 1% em 2024 e recuaram 4,6% em janeiro de 2025, sinal de que o crescimento da oferta futura talvez não atenda plenamente à demanda crescente. Isso pode pressionar ainda mais os preços e os aluguéis, sobretudo no centro da cidade. Ao mesmo tempo, incorporadoras de imóveis logísticos continuam ampliando a capacidade nos principais corredores em torno de Tóquio e Yokohama para atender ao crescimento do comércio eletrônico.

Os riscos continuam presentes. Uma alta mais rápida das taxas de juros domésticas reduziria o diferencial valorizado pelos investidores estrangeiros, mesmo que as taxas continuassem baixas em comparação global. A valorização do iene diminuiria os benefícios cambiais. Regras mais rígidas para aluguéis de curto prazo poderiam alterar o fluxo de caixa de determinados ativos. Os formuladores de políticas públicas também poderiam voltar a discutir medidas que afetem a propriedade estrangeira em distritos específicos. Por enquanto, a liquidez, a estabilidade e o crescimento dos aluguéis continuam sustentando a demanda por imóveis em Tóquio.

Principais pontos

• Os preços dos terrenos nas principais cidades japonesas subiram no primeiro semestre de 2025, sustentados pelo forte investimento estrangeiro, pelas taxas baixas e pelo iene fraco.
• Investidores estrangeiros aplicaram cerca de 1,14 trilhão de ienes no primeiro semestre, e Tóquio registrou aproximadamente 13,2 bilhões de dólares em negócios.
• Diferenciais de rendimento, abertura jurídica à propriedade plena por estrangeiros e demanda estável por aluguéis estão atraindo capital para Tóquio.
• A vacância de escritórios Classe A está perto de 3,4%, com alta dos aluguéis de primeira linha e pressão para reformar edifícios mais antigos.
• Moradias multifamiliares e imóveis logísticos lideram os fluxos de investimento, enquanto grandes fundos fecharam novos veículos dedicados ao Japão e realizaram transações recordes.
• Os distritos centrais registraram as altas mais rápidas. Em 2024, o preço médio de um condomínio novo no centro de Tóquio ficou em torno de 112 milhões de ienes, e os preços continuam em alta.
• O debate sobre políticas públicas se intensifica à medida que a acessibilidade piora nas áreas valorizadas, enquanto aluguéis de curto prazo geram atritos em bairros turísticos.
• Estão surgindo projetos de tokenização para ampliar o acesso de investidores estrangeiros por meio de estruturas digitais em conformidade com as regras.
• As projeções indicam alta de 5% a 6% nos preços em 2025, com ocupação elevada e oferta limitada sustentando o mercado.
• Os principais riscos incluem juros mais altos, oscilações cambiais e possíveis mudanças nas regras que afetem aluguéis de curto prazo ou grupos específicos de compradores.