Como os investimentos chineses e o programa Golden Visa estão transformando Atenas e a Grécia

Investimentos chineses e o Golden Visa: transformando Atenas e a Grécia

No coração de Atenas, a influência dos investimentos chineses é visível de maneiras discretas e marcantes. Restaurantes chineses autênticos agora ocupam as ruas centrais da cidade, e seus frequentadores muitas vezes falam dialetos do nordeste da China e trabalham para grandes empresas, como a China Ocean Shipping Company, que administra o Porto de Pireu, o quinto maior da Europa. Mas a transformação mais profunda acontece a portas fechadas: milhares de cidadãos chineses compram apartamentos e casas, remodelando o mercado imobiliário da capital grega por meio do programa Golden Visa do país.

O Golden Visa, um programa de residência por investimento, tornou-se um chamariz para investidores chineses em busca de uma presença na Europa, diversificação de patrimônio e um futuro seguro para suas famílias. À medida que o programa evolui, cresce o debate sobre seus benefícios econômicos, suas consequências sociais e os desafios regulatórios que representa para a Grécia e para a União Europeia como um todo.

O que é o programa Golden Visa da Grécia?

Lançado em 2013, o programa Golden Visa da Grécia oferece autorizações de residência renováveis de cinco anos a cidadãos de fora da União Europeia que investem um valor mínimo em imóveis no país. Inicialmente fixado em €250.000 (cerca de US$ 270.000), esse limite era o mais baixo da Europa, o que tornava o programa especialmente atraente em comparação com iniciativas semelhantes em Portugal, na Espanha e em Malta. A autorização abrange o investidor e seus familiares imediatos, concedendo-lhes o direito de morar na Grécia e viajar sem visto pelo Espaço Schengen.

Para muitos cidadãos chineses, o Golden Visa é mais do que um documento de viagem: é um plano de fuga. A pandemia de COVID-19, com os rígidos lockdowns na China, provocou um aumento no interesse, à medida que famílias de alta renda e de classe média buscavam mais liberdade pessoal, oportunidades educacionais e proteção contra incertezas futuras. Em junho de 2025, quase 8 mil cidadãos chineses tinham obtido o Golden Visa pela primeira vez, o que representava quase metade de todas as novas autorizações. Entre os que renovaram seus vistos, 61% também eram chineses, segundo o Ministério da Migração e do Asilo da Grécia.

Por que a Grécia é tão atraente para os investidores chineses?

Vários fatores explicam o enorme interesse chinês no Golden Visa da Grécia:

• Preços acessíveis: Os imóveis gregos são significativamente mais baratos do que os das principais cidades chinesas, o que os torna acessíveis a investidores de classe média.
• Acesso à Europa: O Golden Visa concede direitos de residência e viagens sem visto pelo Espaço Schengen, um grande atrativo para negócios e lazer.
• Segurança para a família: O programa abrange familiares imediatos e oferece oportunidades educacionais e de qualidade de vida na Europa.
• Oportunidades econômicas: Os investidores podem lucrar com a valorização dos imóveis e a renda de aluguel, sobretudo em Atenas e nas ilhas mais populares.
• Laços diplomáticos: China e Grécia mantêm fortes vínculos econômicos, exemplificados pelos investimentos chineses no Porto de Pireu e em outros projetos de infraestrutura.

Como explicou um especialista do InvestmentVisa.com, "O Golden Visa da Grécia se destaca como uma opção prática e valiosa para cidadãos chineses que buscam diversificar seu patrimônio, obter residência na Europa e garantir um futuro seguro."

Como os investimentos chineses mudaram Atenas?

A entrada de capital chinês deixou marcas visíveis em Atenas. Além da expansão dos negócios e restaurantes chineses, o mercado imobiliário da cidade passou por uma transformação drástica. Compradores chineses adquiriram milhares de apartamentos, sobretudo no centro de Atenas e nos subúrbios ao sul. Áreas como Kallithea, Nea Smyrni, Paleo Faliro e Pireu são especialmente populares.

Segundo o To Vima, cidadãos chineses responderam por 6.521 dos 7.052 pedidos de Golden Visa nos primeiros dez meses de 2024. Desde o início do programa, foram concedidas mais de 16.800 autorizações de residência, com os investidores chineses formando a maioria. Esse aumento contribuiu para uma corrida pela compra de imóveis, elevando preços e aluguéis e tornando cada vez mais escassas as moradias a preços acessíveis para a população local.

Especialistas do mercado alertam que o programa Golden Visa contribuiu para a "turistificação" de centros urbanos e ilhas populares, já que muitos compradores estrangeiros adquirem imóveis para obter lucros com aluguéis de curta temporada, como no Airbnb, em vez de usá-los como moradia. Os preços dos imóveis na Grécia dispararam 69% entre 2017 e meados de 2024, segundo a OCDE, enquanto os aluguéis em Pireu subiram mais de 14% em apenas um ano.

Benefícios econômicos e desafios locais

Não há dúvida de que o programa Golden Visa trouxe benefícios econômicos significativos para a Grécia. A iniciativa gerou bilhões em investimentos: €2,54 bilhões apenas em 2023 e cerca de €3 bilhões em 2024. Os investimentos chineses também criaram milhares de empregos e revitalizaram bairros que antes estavam em declínio.

No entanto, a rápida entrada de capital estrangeiro também agravou a crise habitacional. Moradores locais, especialmente jovens gregos e famílias, enfrentam cada vez mais dificuldades para comprar ou alugar imóveis por longo prazo no centro de Atenas e em outras áreas valorizadas. Como disse à VOA News um morador perto da Acrópole: "Encontrar um apartamento a preço acessível tornou-se quase impossível. Os preços subiram tanto que só estrangeiros ou investidores conseguem pagar."

Reação regulatória: Grécia endurece as regras do Golden Visa

Em resposta à crescente pressão popular e à crise habitacional, o governo grego decidiu endurecer as regras do programa Golden Visa. Em 2024, o primeiro-ministro Kyriakos Mitsotakis anunciou um forte aumento do investimento mínimo em imóveis em áreas de alta demanda: de €250.000 para até €800.000 (cerca de US$ 862.000) no centro de Atenas, em Tessalônica, Mykonos e Santorini. O objetivo é "proteger o mercado local" e garantir que o programa beneficie a economia como um todo, e não apenas investidores estrangeiros.

Líderes da oposição e defensores do direito à moradia também pediram regras mais rígidas para impedir que compradores estrangeiros usem os imóveis exclusivamente para aluguéis de curta temporada, o que agrava a escassez de moradias para os gregos. O governo está considerando medidas adicionais para regulamentar o mercado e proteger os moradores de novos aumentos de preços.

Impacto no comportamento dos investidores

O anúncio dos limites de investimento mais altos provocou uma corrida entre compradores internacionais — especialmente investidores chineses — para garantir imóveis antes da entrada em vigor das novas regras. Essa "corrida às compras" elevou ainda mais os preços em regiões importantes. Em Pireu, o valor médio dos imóveis subiu 28,9% em apenas um ano.

Com o endurecimento das regras e o aumento do investimento mínimo, o perfil dos investimentos chineses está mudando. Segundo o eKathimerini, investidores menores estão sendo substituídos por pessoas mais ricas e até por empresas de investimento chinesas. Esses novos participantes se interessam não apenas por apartamentos para obter residência, mas também por projetos maiores, como casas de temporada, moradias estudantis, logística e empreendimentos turísticos em várias partes da Grécia, inclusive em cidades como Ioannina, Patras e Tessalônica.

Fraudes, golpes e preocupações regulatórias

Com o aumento da demanda e a rápida circulação de dinheiro, o programa Golden Visa também atraiu fraudadores e redes criminosas. A Autoridade Antilavagem de Dinheiro da Grécia descobriu vários casos de irregularidades, especialmente envolvendo investidores chineses. Alguns compradores foram atraídos para esquemas de pirâmide e pagaram valores inflacionados por imóveis ou, em alguns casos, por casas que nunca foram entregues.

As investigações revelaram redes de agentes imobiliários, escritórios de advocacia e intermediários que exploravam compradores chineses ao inflar o valor dos imóveis e embolsar a diferença. Em um caso, imóveis avaliados em €100.000 foram vendidos por €250.000 — o limite oficial para obter o visto —, e o excedente foi dividido entre os intermediários. Algumas vítimas perderam todas as suas economias, e há relatos de suicídios relacionados a investimentos malsucedidos.

Alexander Varnavas, sócio de um escritório de advocacia grego, explicou: "Golpes desse tipo são comuns no mercado imobiliário em todo o mundo e não são exclusivos do programa Golden Visa. O essencial é fazer uma análise cuidadosa: os investidores devem sempre recorrer a escritórios de advocacia independentes e regulamentados, em vez de agentes ligados aos vendedores."

Em resposta, as autoridades gregas reforçaram a fiscalização, elevaram o investimento mínimo e iniciaram investigações sobre a origem dos recursos usados na compra de imóveis. O governo busca proteger tanto os investidores quanto a integridade do programa, enquanto a União Europeia também considera controles mais rígidos sobre iniciativas de residência por investimento nos países-membros.

Implicações mais amplas: Grécia como polo de atração para a riqueza global

O programa Golden Visa é apenas um dos fatores que tornam a Grécia cada vez mais atraente para as pessoas mais ricas do mundo. Segundo o Henley Private Wealth Migration Report 2025, a Grécia está entre os dez principais destinos para pessoas de alto patrimônio, e a Riviera de Atenas e as ilhas Cíclades registram um aumento nas compras de imóveis de luxo. A beleza natural, o patrimônio cultural e as políticas tributárias favoráveis do país o tornam um polo de atração para quem busca um estilo de vida mediterrâneo e segurança financeira.

No mundo todo, mais de 142 mil pessoas com patrimônio superior a US$ 1 milhão mudarão de país em 2025, incluindo milhares com fortunas acima de US$ 30 milhões. Muitas estão investindo em vários imóveis em diferentes continentes, usando o mercado imobiliário tanto como proteção financeira quanto como escolha de estilo de vida. Os programas de investimento competitivos da Grécia, entre eles o Golden Visa, impulsionam a demanda por imóveis de alto padrão e transformam os mercados locais.

Comparações e tendências futuras

O programa Golden Visa da Grécia se destaca pelo limite de entrada relativamente baixo, mesmo após os aumentos recentes, e pelo processo de solicitação simples. Portugal encerrou sua modalidade voltada a imóveis e outros países endureceram suas regras, mas a Grécia continua sendo um dos principais destinos para quem busca residência na União Europeia por meio de investimento.

No entanto, o futuro do programa é incerto. Autoridades da União Europeia defendem normas mais uniformes e uma fiscalização mais rigorosa para evitar lavagem de dinheiro e abusos. As reformas recentes da Grécia podem servir de exemplo para outros países e levar a um mercado mais seletivo e regulamentado para programas de residência por investimento.

Em resumo

• Os investidores chineses se tornaram a força predominante no programa Golden Visa da Grécia, respondendo por quase metade das novas autorizações e mais de 60% das renovações.
• A entrada de capital chinês transformou o mercado imobiliário de Atenas, elevando os preços dos imóveis e dos aluguéis e contribuindo para uma crise habitacional entre os moradores locais.
• A Grécia reagiu elevando o investimento mínimo em áreas de alta demanda e endurecendo as regras para coibir abusos e proteger o mercado habitacional.
• Investidores chineses foram alvo de fraudes e golpes, o que motivou investigações e pedidos por maior fiscalização e análise cuidadosa dos investimentos.
• O programa Golden Visa trouxe benefícios econômicos significativos para a Grécia, mas também provocou debates sobre suas consequências sociais e regulatórias.
• A Grécia está cada vez mais atraente para pessoas de alto patrimônio do mundo todo, com forte aumento nas compras de imóveis de luxo em Atenas e nas ilhas.
• O futuro do programa Golden Visa dependerá do equilíbrio entre crescimento econômico, estabilidade social e integridade regulatória, tanto na Grécia quanto em toda a União Europeia.