Preço médio dos novos condomínios na região de Tóquio chega a ¥ 114,94 milhões com desaceleração das vendas e aumento do estoque

Preços recordes encontram um mercado mais lento

O preço médio dos condomínios recém-lançados na região metropolitana de Tóquio chegou a ¥ 114,94 milhões entre abril e setembro de 2026, alta de 21,1% em relação ao mesmo período do ano anterior, embora os compradores estivessem demorando mais para fechar negócio e o estoque de unidades não vendidas tivesse aumentado. Nos 23 distritos de Tóquio, a média subiu 34,7%, para ¥ 179,25 milhões.

O Instituto de Economia Imobiliária divulgou os números em 20 de outubro. A média regional superou ¥ 100 milhões pela primeira vez em um primeiro semestre fiscal desde o início dos registros, em 1973. A pesquisa abrange Tóquio e as províncias vizinhas de Kanagawa, Saitama e Chiba.

As incorporadoras lançaram 8.601 condomínios na região durante os seis meses, queda de 6%. Foi o segundo menor total para um primeiro semestre fiscal em 30 anos, atrás apenas do registrado no ano fiscal de 2024. Enquanto isso, o número de unidades ainda disponíveis para venda chegou a 6.775 no fim de setembro, 896 a mais que um ano antes.

Setembro trouxe uma desaceleração mais acentuada. Apenas 50,4% das unidades recém-lançadas fecharam contratos naquele mês, enquanto os lançamentos caíram 40,1% em relação ao ano anterior. O preço médio regional também recuou, embora os custos elevados de construção e a escassez de terrenos para novos empreendimentos continuassem pressionando os preços.

Um potencial comprador na casa dos 30 anos descreveu as escolhas que as famílias enfrentam. Ele esperava comprar um imóvel no distrito de Bunkyo, em Tóquio, mas encontrou propriedades com preços próximos de ¥ 200 milhões, acima de seu orçamento. Por fim, comprou em outra área dos 23 distritos da capital.

A experiência dele ilustra a pressão prática: os compradores podem mudar de bairro ou rever o orçamento, enquanto as incorporadoras enfrentam custos elevados mesmo com a dificuldade crescente para fechar vendas.

Onde os preços subiram e onde caíram

Os 23 distritos de Tóquio registraram o quarto recorde consecutivo de preços para um primeiro semestre fiscal. A média de ¥ 179,25 milhões foi mais que o dobro dos ¥ 79,78 milhões no restante de Tóquio, onde os preços subiram 15,9% em relação ao ano anterior.

Chiba teve a segunda maior alta percentual, depois dos 23 distritos. A média subiu 24,1%, para ¥ 73,76 milhões, com grandes empreendimentos de condomínios nos arredores de Funabashi contribuindo para o aumento. Grandes projetos de torres no distrito de Chuo, em Tóquio, também ajudaram a elevar a média da capital.

Kanagawa e Saitama seguiram na direção oposta. A média de Kanagawa caiu 1,6%, para ¥ 77,16 milhões, enquanto a de Saitama recuou 2,1%, para ¥ 64,57 milhões. Apesar das quedas, ambas continuaram sendo destinos caros para famílias sem condições de comprar no centro de Tóquio.

A diferença entre os 23 distritos e Saitama foi de ¥ 114,68 milhões por condomínio, calculada a partir das respectivas médias de ¥ 179,25 milhões e ¥ 64,57 milhões. Portanto, a localização altera drasticamente o custo de uma compra, embora os números também reflitam diferenças entre os imóveis lançados em cada região.

Por que a composição dos imóveis importa

Os números do instituto se referem a condomínios recém-lançados. A média pode subir porque os imóveis individuais ficam mais caros, porque as incorporadoras lançam uma proporção maior de unidades caras ou pela combinação dos dois fatores.

O lançamento sucessivo de grandes empreendimentos ajudou a elevar a média entre abril e setembro, enquanto o número total de novas unidades permaneceu limitado. Com menos terrenos adequados disponíveis, as incorporadoras têm concentrado seus projetos em locais convenientes, onde há compradores para empreendimentos caros.

Setembro mostrou como essa composição pode mudar rapidamente. A média regional caiu 4,1% em relação ao ano anterior, para ¥ 95,52 milhões, registrando o segundo recuo mensal consecutivo e o segundo mês seguido abaixo de ¥ 100 milhões. Menos imóveis caros chegaram ao mercado, enquanto as incorporadoras enfrentavam dificuldades para adquirir terrenos e a oferta em locais populares diminuía.

Os 23 distritos de Tóquio ainda registraram alta de 1,3% em setembro, levando a média mensal a ¥ 139,4 milhões. Em toda a região metropolitana, o preço médio por metro quadrado recuou apenas 0,5%, para ¥ 1,458 milhão, em comparação com a queda mais acentuada de 4,1% no preço por condomínio. A área média das unidades foi de 65,50 metros quadrados.

Essas duas medidas ajudam a explicar o mercado: o preço total da compra depende tanto da área do imóvel quanto do preço por metro quadrado. Mudanças no tamanho e na localização das novas unidades podem alterar a média geral de um mês para outro.

Custos de construção continuam pressionando as incorporadoras

O índice nacional de preços de materiais de construção chegou a 153,4 em setembro, cerca de 34% acima do registrado cinco anos antes. O índice acompanha a variação dos preços dos materiais, não o preço de uma casa pronta.

Os custos de mão de obra também subiram em meio à escassez de trabalhadores. As incorporadoras precisam arcar com essas despesas e com o custo de aquisição dos terrenos, especialmente alto nos densamente urbanizados distritos centrais de Tóquio.

Essa combinação ajuda a explicar como as vendas podem enfraquecer e os preços pedidos continuarem elevados. Uma incorporadora que enfrenta custos altos de terreno, materiais e mão de obra tem pouca margem para reduzir o preço de venda de um projeto sem aceitar um retorno menor.

Compras especulativas e investimentos voltados à revenda dos imóveis também podem pressionar os preços para cima. Os números não quantificam quanto do aumento se deve a essas compras, portanto sua contribuição permanece incerta.

O Instituto de Economia Imobiliária espera que os custos de construção e de mão de obra mantenham os preços elevados. Tadashi Matsuda, pesquisador-chefe sênior do instituto, também descreveu um mercado em que a alta dos juros desacelera os potenciais compradores, enquanto os custos de construção continuam sustentando aumentos graduais nos preços.

Menos lançamentos, mais imóveis à espera de compradores

Os 23 distritos de Tóquio receberam 3.313 novos condomínios entre abril e setembro, queda de 7,9% em relação ao ano anterior. Em toda a região metropolitana, a redução para 8.601 lançamentos diminuiu o número de novas opções disponíveis para os compradores.

Mesmo assim, o estoque de unidades não vendidas subiu de 5.879 um ano antes para 6.775 no fim de setembro. O aumento foi de cerca de 15,2%, calculado a partir dos dois totais. O estoque também cresceu em 165 unidades em relação a agosto, marcando o quarto aumento mensal consecutivo.

A taxa de contratos é outra medida da demanda. Ela corresponde à parcela dos condomínios recém-lançados que fecha contratos no mês de lançamento. Entre abril e setembro, a taxa foi de 62,8%, permanecendo abaixo de 70% pelo terceiro período consecutivo de seis meses.

A taxa de setembro foi ainda menor: 50,4%, quatro pontos percentuais abaixo da registrada um ano antes. Ela havia sido de 69,5% em julho e 61,1% em agosto. Na prática, cerca de metade das novas unidades lançadas em setembro fechou contrato no primeiro mês de venda.

Os totais de lançamentos e o estoque medem coisas diferentes. Os lançamentos contabilizam os imóveis oferecidos pela primeira vez durante um período, enquanto o estoque inclui unidades de lançamentos anteriores que ainda aguardam compradores. Assim, o mercado pode ter menos novos empreendimentos à venda e, ao mesmo tempo, um estoque crescente de imóveis não vendidos.

A desaceleração de setembro chegou ao centro de Tóquio

As incorporadoras lançaram 1.142 condomínios em toda a região metropolitana em setembro, queda de 40,1% em relação ao ano anterior, mas quase o mesmo total de agosto, quando foram lançadas apenas duas unidades a menos. Os lançamentos caíram em toda a área pesquisada, exceto em Chiba.

Os 23 distritos de Tóquio responderam por 409 unidades, ou 35,8% do total regional de setembro. Kanagawa veio em seguida, com 370, enquanto Chiba teve 153, Saitama, 115, e o restante de Tóquio, fora dos 23 distritos, 95.

Os seis distritos centrais de Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Bunkyo e Shibuya registraram apenas 72 lançamentos, com preço médio de ¥ 193,07 milhões. Um ano antes, haviam sido lançadas 75 unidades, ao preço médio de ¥ 203,96 milhões. O preço médio por metro quadrado também caiu, de ¥ 3,202 milhões para ¥ 3,023 milhões.

Os empreendimentos em torres continuaram fazendo parte do mercado, mas sua oferta diminuiu. Prédios com pelo menos 20 andares somaram 321 unidades em 13 projetos, ante 528 unidades em 15 projetos um ano antes. A taxa de contratos dessas unidades em setembro foi de 51,1%, próxima dos 50,4% do mercado em geral.

O instituto projetou cerca de 1.500 lançamentos para outubro de 2026. O número superaria as 1.316 unidades de outubro de 2025, mas ficaria abaixo das 1.833 lançadas em outubro de 2024. A projeção diz respeito ao número de imóveis que chegarão ao mercado; os preços e as vendas efetivas dependerão dos projetos oferecidos e da demanda dos compradores.

Juros hipotecários mais altos apertam o orçamento das famílias

Os grandes bancos elevaram as taxas de financiamento imobiliário em setembro e outubro, depois que o Banco do Japão aumentou sua taxa básica de juros. A taxa de referência para financiamentos com juros variáveis, modalidade escolhida por cerca de 80% dos mutuários, subiu para 3,375% ao ano.

A taxa de um financiamento imobiliário variável pode mudar ao longo do contrato. Quando a taxa aplicável sobe, o crédito fica mais caro, aumentando o valor das parcelas ou afetando a velocidade de amortização do saldo devedor, conforme as condições do contrato.

A taxa de referência serve como parâmetro. A taxa efetiva de cada família depende dos descontos oferecidos pelo banco e das condições do financiamento. Por isso, os compradores precisam considerar a taxa oferecida para seu próprio empréstimo para avaliar o que podem pagar.

Preços mais altos e custos maiores de financiamento pressionam o mesmo orçamento por dois lados. Uma família que queira manter as parcelas em um nível administrável talvez precise dar uma entrada maior, escolher um imóvel mais barato, procurar outro local ou adiar a compra.

Matsuda afirmou que a alta dos juros não beneficia o mercado de condomínios e alertou que a demanda pode enfraquecer se os preços continuarem subindo. Sua avaliação é compatível com a queda das taxas de contratos e o aumento do estoque, enquanto as incorporadoras seguem enfrentando custos elevados de construção.

As incorporadoras também aumentaram a oferta de condomínios com direito de arrendamento do terreno por prazo determinado: foram 708 unidades entre abril e setembro, alta de 4%. Nesse modelo, o comprador adquire o condomínio, mas o terreno subjacente é arrendado por um período definido. O aluguel do terreno, a duração do arrendamento e as condições ao fim do contrato tornam-se aspectos importantes da decisão de compra.

Dois recordes semestrais abrangem meses diferentes

Os números do primeiro semestre fiscal vêm na sequência de outro recorde, registrado entre janeiro e junho de 2026. Nesse período do ano-calendário, a média metropolitana chegou a ¥ 101,35 milhões, alta de 13,1% em relação ao ano anterior. Nos 23 distritos de Tóquio, a média foi de ¥ 142,49 milhões, alta de 9,1%.

A média de Chiba entre janeiro e junho chegou a ¥ 89,97 milhões, alta de 56,8%, impulsionada por vendas de imóveis caros em Funabashi. A oferta regional caiu 0,8%, para 7.989 unidades, marcando o terceiro período consecutivo de janeiro a junho com menos de 10 mil lançamentos.

Os dois períodos semestrais se sobrepõem de abril a junho, mas abrangem conjuntos diferentes de meses. O ano fiscal do Japão começa em abril, por isso o relatório mais recente mede o período de abril a setembro, e não de janeiro a junho. Cada período registra um recorde próprio.

Matsuda, pesquisador do Instituto de Economia Imobiliária, havia comentado a perspectiva para os preços ao discutir os resultados de janeiro a junho:

Mesmo que os preços recuem um pouco no outono, provavelmente permanecerão perto de ¥ 100 milhões,

A média regional de ¥ 95,52 milhões em setembro ficou próxima desse patamar, enquanto a média de todo o período de abril a setembro foi bem mais alta. A sequência mostra por que os lançamentos de um único mês podem parecer diferentes dos números de um período mais amplo.

As datas por trás da mudança

Os números de 2026 mostram a passagem de preços recordes para uma atividade de compra mais lenta, com custos elevados durante todo o período. As principais datas são:

• Janeiro a junho de 2026: A média regional chegou a ¥ 101,35 milhões, e os lançamentos totalizaram 7.989 unidades.
• Abril a setembro de 2026: A média do primeiro semestre fiscal subiu para ¥ 114,94 milhões, com 8.601 lançamentos e taxa de contratos de 62,8%.
• Julho a setembro de 2026: A taxa mensal de contratos caiu de 69,5% para 61,1% e, depois, para 50,4%.
• Setembro de 2026: A média regional recuou para ¥ 95,52 milhões, enquanto o estoque chegou a 6.775 unidades.
• 20 de outubro de 2026: O instituto divulgou os resultados mais recentes e projetou cerca de 1.500 lançamentos em outubro.

Para os potenciais compradores, a mudança imediata é um mercado com mais imóveis não vendidos, mas com a acessibilidade financeira ainda sob pressão. Para as incorporadoras, o desafio é encontrar compradores dispostos a pagar preços que cubram os altos custos de terrenos e construção. Os próximos números de lançamentos e contratos mostrarão se a desaceleração de setembro vai continuar.

Principais pontos

• Os novos condomínios na região metropolitana de Tóquio tiveram preço médio de ¥ 114,94 milhões entre abril e setembro de 2026, alta de 21,1%.
• Nos 23 distritos de Tóquio, a média foi de ¥ 179,25 milhões, enquanto Kanagawa e Saitama registraram quedas moderadas nos preços.
• Os lançamentos regionais caíram 6%, para 8.601 unidades, enquanto o estoque de setembro aumentou cerca de 15,2% em relação ao ano anterior.
• A média de setembro caiu para ¥ 95,52 milhões, e apenas 50,4% das novas unidades fecharam contratos no mês de lançamento.
• Os altos custos de construção sustentam os preços, enquanto a alta dos juros dos financiamentos imobiliários aumenta a pressão sobre os compradores.