Previsão de início de construção de moradias na Grande Seul fica de 33 mil a 50 mil unidades abaixo da meta de 2026

Arranque tardio das obras ainda deixa déficit de oferta

A Coreia do Sul espera que as obras de 218 mil a 235 mil moradias comecem na região metropolitana de Seul em 2026, deixando um déficit de 33 mil a 50 mil unidades em relação à meta anual, mesmo que o aumento projetado se concretize. Na segunda semana de outubro, as obras de cerca de 99 mil moradias haviam começado, aproximadamente 37% da meta do governo, de 268 mil.

O Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes e o Escritório de Coordenação de Políticas Governamentais divulgaram os números em seu primeiro balanço periódico sobre a oferta habitacional, realizado no Complexo Governamental de Seul em 16 de outubro. A região metropolitana abrange Seul, a província de Gyeonggi, nos arredores, e Incheon, onde o governo tenta enfrentar a escassez de moradias e a pressão sobre os preços de compra e os aluguéis.

Para alcançar a previsão, as obras de outras 119 mil a 136 mil moradias precisam começar nos cerca de dois meses e meio restantes do ano. Isso significa que mais obras terão de começar nas semanas que restam do que durante todo o período abrangido pelo levantamento de outubro.

As famílias também terão um programa separado de inscrições e ocupação. O governo planeja abrir inscrições para compradores e inquilinos de pelo menos 15 mil moradias públicas antes do fim de dezembro, além de apoiar a ocupação de cerca de 100 mil moradias com apoio público entre o quarto trimestre de 2026 e o fim de 2027.

Para as famílias que planejam se mudar, o cronograma tem três etapas: início das obras, abertura das inscrições e entrega das moradias aos moradores. Cada etapa responde a uma questão prática diferente, desde quantas moradias estão sendo construídas até quando alguém poderá efetivamente se mudar.

Como a previsão se compara aos anos anteriores

A previsão de início das obras de 218 mil a 235 mil moradias corresponderia a cerca de 81% a 88% da meta de 2026. Mesmo no cenário mais otimista, o governo ainda ficaria 33 mil moradias abaixo da meta. No cenário mais baixo, o déficit chegaria a 50 mil.

A Grande Seul registrou o início das obras de 167 mil moradias em 2025 e de 127 mil em 2023. Com base nesses números, a nova previsão representa um aumento de cerca de 31% a 41% em relação ao ano passado e de aproximadamente 72% a 85% em comparação com 2023. Assim, o governo projeta uma recuperação substancial, mas sem atingir a meta.

A previsão também seria o maior total anual desde 2021, quando começaram as obras de 266 mil moradias. Mesmo o limite superior da estimativa deste ano ficaria 31 mil abaixo desse nível.

O programa de longo prazo prevê o início das obras de mais de 1,5 milhão de moradias na região metropolitana entre 2026 e 2030. Distribuído uniformemente, isso exigiria mais de 300 mil obras iniciadas por ano. Um primeiro ano com 218 mil a 235 mil unidades deixaria mais de 1,265 milhão a 1,282 milhão de obras para os quatro anos seguintes, exigindo uma média anual superior a cerca de 316 mil a 321 mil.

Quais tipos de moradia avançam mais rápido?

Projetos privados de renovação e reconstrução avançaram mais lentamente em relação à meta anual. Eles substituem ou reconstruem moradias em bairros já existentes. O balanço apontou o início das obras de cerca de 17 mil moradias, ante uma meta de 72 mil, o equivalente a 23,6%.

A habitação pública registrou o início das obras de 16,2 mil moradias, ante a meta de 62 mil, ou cerca de 26,1%. Já as moradias recém-construídas destinadas à compra por órgãos públicos somaram cerca de 13 mil obras iniciadas, de uma meta de 42 mil, ou 31%. Nesse modelo, órgãos públicos compram moradias de incorporadoras e as utilizam como imóveis para aluguel.

Outras moradias, incluindo unidades privadas em terrenos públicos, projetos de associações habitacionais e iniciativas de desenvolvimento urbano, chegaram a cerca de 47 mil obras iniciadas, ante a meta de 86 mil, ou 54,7%. A habitação privada para aluguel com apoio público foi a mais próxima de cumprir a meta, com 5,6 mil obras iniciadas, de um total de 6 mil, ou 93,3%.

A categoria menor de moradias privadas para aluguel estava quase no cronograma, mas os programas muito maiores de habitação pública e renovação acumulavam um volume substancial de obras pendentes. O desempenho desses projetos determinará boa parte do total de construções que ainda falta iniciar.

Onde as obras já começaram

O total de habitação pública inclui cerca de 7,3 mil moradias na terceira geração de novas cidades, um conjunto de comunidades planejadas nos arredores de Seul. Goyang Changneung e Incheon Gyeyang tinham cerca de 2,3 mil obras iniciadas cada; Hanam Gyosan e Namyangju Wangsuk 2, cerca de 1,1 mil cada. Os números dos projetos são aproximados.

Projetos em terrenos públicos representaram aproximadamente 14,2 mil das 16,2 mil obras iniciadas de habitação pública. Outras cerca de 2 mil ficavam em áreas urbanas já existentes, incluindo iniciativas que combinam moradias com a renovação de prédios públicos antigos.

Entre as obras iniciadas em projetos privados de renovação estavam cerca de 3,1 mil moradias em Junggye Bon-dong, 1,5 mil no Distrito 11 de Heukseok e 1,4 mil no Distrito 2 de Sillim. Esses projetos em Seul mostram onde parte da carteira de obras já está avançando, enquanto outras iniciativas ainda dependem de aprovações, financiamento e mudanças nos planos de desenvolvimento.

Jung Woo-jin, chefe da sede de promoção da oferta habitacional do ministério, afirmou que Seul buscava cumprir, ao longo do ano, a meta de renovação de 31 mil moradias. Segundo ele, os projetos em Gyeonggi e Incheon têm perspectivas comerciais menos favoráveis do que os de Seul. Isso afeta a capacidade de as vendas previstas cobrirem os custos de construção e outras despesas dos projetos.

Por que tanto depende dos últimos meses

Entre os principais volumes previstos para o restante do ano, o governo identificou cerca de 45 mil obras de habitação pública, 28 mil obras de moradias recém-construídas para compra e 28 mil obras de renovação e reconstrução privadas. Juntos, esses três grupos representam cerca de 101 mil moradias.

Os projetos públicos enfrentam um problema específico de cronograma. A Korea Land and Housing Corporation, conhecida como LH, precisa preparar os terrenos antes que as moradias possam ser construídas. Autoridades do ministério disseram que a oferta limitada de terrenos preparados ajuda a concentrar o início das obras no segundo semestre.

Os projetos privados de renovação seguem outra sequência. Alterações no plano de execução de um projeto e no plano que rege a distribuição de imóveis e os acordos de compensação podem levar meses cada. Jung afirmou que esses procedimentos podem adiar o início previsto das obras para depois de dezembro. O ministério busca mudanças nos trâmites para permitir que os dois planos sejam alterados ao mesmo tempo.

Kim Yi-tak, primeiro vice-ministro da Terra, Infraestrutura e Transportes, reconheceu a concentração de obras previstas para o fim do ano e disse que o governo trabalharia para distribuí-las de forma mais equilibrada. A tarefa imediata é transformar projetos programados em obras efetivas, ao mesmo tempo que se resolvem atrasos de aprovação e financiamento.

Para quais moradias compradores e inquilinos podem se inscrever

O governo planeja anunciar inscrições para cerca de 10 mil moradias públicas à venda antes do fim de 2026, incluindo aproximadamente 2 mil em novas cidades da terceira geração. As moradias públicas à venda são oferecidas para compra, enquanto as moradias públicas para aluguel ficam disponíveis a inquilinos elegíveis por meio de contratos de locação.

Os anúncios de venda previstos incluem cerca de 1,1 mil moradias em Goyang Changneung, 500 em Bucheon Daejang e 400 em Namyangju Wangsuk. Outros locais incluem cerca de 1,3 mil moradias em Godeok Gangil, em Seul, e 600 em Gwanggyo. Esses projetos integram o total mais amplo de 10 mil unidades.

As inscrições para moradias públicas para aluguel abrangerão pelo menos 5 mil unidades, incluindo cerca de 1,4 mil em Gwacheon Knowledge Information Town. O programa de vendas vem depois de cerca de 14,8 mil moradias públicas já oferecidas até o terceiro trimestre.

Kim Yi-tak, primeiro vice-ministro do ministério, descreveu as informações de que as famílias precisam no novo programa de divulgação:

O mais importante para o público é poder saber especificamente 'onde e quando minha moradia estará disponível'.

Os anúncios de cada projeto informarão os próximos passos para os candidatos, incluindo critérios de elegibilidade e cronogramas de inscrição. O balanço apresentou o panorama geral dos projetos, em vez de um calendário completo para cada empreendimento.

Como o programa de aluguel atende as famílias mais cedo

O ministério pretende apoiar a ocupação de cerca de 100 mil moradias metropolitanas com apoio público entre o quarto trimestre de 2026 e dezembro de 2027. Os componentes listados são 87 mil moradias para aluguel e 9 mil moradias públicas à venda, que somam 96 mil dentro do total aproximado divulgado.

O programa de aluguel inclui cerca de 45 mil moradias para aluguel no sistema jeonse, 29 mil moradias compradas para aluguel, 8 mil moradias construídas especificamente para aluguel e 5 mil moradias privadas para aluguel com apoio público. Jeonse é uma modalidade de aluguel coreana baseada em um grande depósito reembolsável, geralmente com pouco ou nenhum aluguel mensal. Os programas públicos de aluguel jeonse ajudam famílias elegíveis a obter moradias por meio de contratos de locação subsidiados.

Moradias compradas e alugadas permitem que órgãos públicos ofereçam unidades por meio de imóveis já existentes, além de novas construções. O governo planeja, na prática, compras públicas sem limite específico para uso como aluguel em áreas regulamentadas designadas da região da capital até 2027.

Incheon Gyeyang deverá receber os primeiros moradores entre as novas cidades da terceira geração, em dezembro de 2026. Bucheon Daejang deverá vir em seguida, em novembro de 2027, e Goyang Changneung, em dezembro de 2027. Essas datas de ocupação dizem respeito a moradias em estágios de desenvolvimento mais avançados do que os projetos cujas obras estão começando agora.

O que os números da recuperação mostram em Seul

Seul concedeu aprovações para cerca de 40 mil moradias entre janeiro e agosto de 2026, um aumento de 40% em relação ao mesmo período do ano anterior. O início das obras chegou a aproximadamente 21 mil, alta de 41%. O ministério afirmou que as aprovações foram as mais altas para esse período em cinco anos, e o início das obras, o maior em quatro anos.

Mesmo assim, as 21 mil obras iniciadas ficaram cerca de 46% abaixo da média citada de 39 mil para o mesmo período na década anterior. Seul está se recuperando de um nível baixo, mas continua com uma carteira de obras menor do que a referência histórica de longo prazo.

Empreendimentos residenciais menores também apresentaram crescimento. De março a agosto, as aprovações para moradias em geral, incluindo edifícios residenciais urbanos fora dos grandes conjuntos de apartamentos, chegaram a cerca de 5 mil, alta de 84%. O início das obras alcançou 4,2 mil, aumento de 87%.

Em agosto, a LH recebeu cerca de 18 mil contratos metropolitanos de aluguel de moradias compradas, ante uma média mensal de 11 mil entre abril e julho, aumento de aproximadamente 63%. Esses contratos ajudam a formar uma futura oferta de imóveis para aluguel, com as obras e entregas seguindo o cronograma de cada propriedade.

O ministério está apoiando esse segmento com a ampliação das garantias da Korea Housing and Urban Guarantee Corporation e a flexibilização dos requisitos de construção e estacionamento. Também planeja concluir normas que permitam a certos edifícios residenciais menores ampliar a área construída máxima de 660 metros quadrados para menos de 1.000 metros quadrados.

Financiamento, proteção de inquilinos e próximos prazos

A Comissão de Serviços Financeiros e o Serviço de Supervisão Financeira designaram equipes específicas para cerca de 300 projetos de financiamento imobiliário. Esse tipo de financiamento consiste em empréstimos estruturados em torno de um empreendimento e da renda que ele deverá gerar. Dificuldades para obter ou renovar esses empréstimos podem atrasar as obras.

Um centro integrado de apoio à oferta habitacional deverá abrir antes do fim de 2026, reunindo assistência para aprovações, questões regulatórias e financiamento. Das 145 medidas previstas no pacote de agosto de 13 para acelerar a oferta habitacional, o governo afirmou que 48 haviam sido concluídas e 97 estavam em andamento. Entre as medidas concluídas estão ações administrativas e a criação de legislação.

O apoio habitacional também irá além da construção. A partir de 2027, o governo planeja ampliar os critérios de renda e a faixa etária elegível para um programa de aluguel para jovens que paga 200 mil won por mês. Também planeja oferecer 5 mil moradias por ano em um novo programa de aluguel jeonse para jovens, com limites de apoio e critérios de renda mais generosos.

Casais recém-casados deverão ter requisitos de renda mais flexíveis para obter moradias públicas para aluguel, enquanto está prevista a construção anual de 3,5 mil moradias vinculadas a serviços de assistência social para idosos. Uma nova categoria de aluguel público geral tem a meta de chegar a 190 mil moradias até 2030, além dos planos de ampliar os contratos privados de aluguel com duração de 20 anos.

O ministério também planeja lançar, antes do fim de 2026, um programa de garantia de depósitos de aluguel e um serviço de diagnóstico de risco de fraude em contratos jeonse por meio do aplicativo Ansim Jeonse. Essas medidas tratam da proteção dos depósitos e dos custos de moradia enquanto os programas de construção trabalham para entregar unidades mais adiante.

As principais datas para famílias e incorporadoras são:

• Fim de outubro de 2026: Está previsto um segundo balanço sobre a oferta habitacional, com a divulgação dos resultados de projetos específicos.
• Quarto trimestre de 2026: Está previsto um período de testes de um painel digital da oferta habitacional no site do ministério, com informações dos projetos exibidas em mapas.
• Até dezembro de 2026: Está prevista a abertura de inscrições para pelo menos 15 mil moradias públicas à venda e para aluguel, além da inauguração do centro integrado de apoio.
• Dezembro de 2026: Está prevista a primeira ocupação em Incheon Gyeyang.
• Novembro e dezembro de 2027: Estão previstas, respectivamente, as primeiras ocupações em Bucheon Daejang e Goyang Changneung.
• Até o fim de 2027: O governo pretende concluir o programa atual de apoio à ocupação de cerca de 100 mil moradias metropolitanas com apoio público.

O Escritório de Coordenação de Políticas Governamentais e o ministério responsável pela habitação realizarão balanços alternados duas vezes por mês. O painel planejado reunirá dados sobre aprovações, início de obras, anúncios de venda, cronogramas de aluguel e informações sobre ocupação, permitindo que as famílias acompanhem os projetos pelas etapas que determinam quando as moradias estarão disponíveis.

Principais pontos

• A previsão é que a Grande Seul registre o início das obras de 218 mil a 235 mil moradias em 2026, ante a meta de 268 mil.
• As obras de cerca de 99 mil moradias haviam começado até a segunda semana de outubro; outras 119 mil a 136 mil precisam começar para que a previsão seja alcançada.
• Os projetos privados de renovação haviam atingido 23,6% da meta anual, ante 26,1% da habitação pública.
• Está prevista a abertura de inscrições para pelo menos 15 mil moradias públicas à venda e para aluguel antes do fim de 2026.
• A meta é que cerca de 100 mil moradias com apoio público sejam ocupadas até o fim de 2027, incluindo unidades oferecidas por meio de compra e locação.
• As aprovações e o início das obras em Seul aumentaram em relação ao ano anterior, mas o início das obras continuou abaixo da média citada para a década anterior.
• A divulgação de informações sobre projetos, um painel digital e um centro integrado de apoio devem tornar os cronogramas mais claros e resolver atrasos nas entregas.