Autoridade Aeroportuária de Hong Kong assume o 11 SKIES enquanto a New World busca alívio de aluguéis e dívidas

Um contrato de arrendamento que venceria em 2066 agora terminará em abril de 2027

A Autoridade Aeroportuária de Hong Kong concordou em assumir as três torres de escritórios e o complexo de entretenimento do 11 SKIES sem pagar pelos ativos, permitindo que a New World Development deixe um projeto com aluguel anual garantido de pelo menos HK$ 1,8 bilhão. O acordo, anunciado em 30 de setembro de 2026, antecipa o fim de um contrato de arrendamento que originalmente venceria em setembro de 2066.

O anúncio de 30 de setembro da autoridade informa que a New World também fornecerá mais de HK$ 3 bilhões em dinheiro e equivalentes de caixa. O contrato será encerrado em 1º de abril de 2027, quando está prevista a entrega do projeto, ao lado do Aeroporto Internacional de Hong Kong.

O acordo alivia um compromisso futuro de grande porte, mas traz um custo financeiro imediato. A New World registrou uma perda de aproximadamente HK$ 18,3 bilhões com o encerramento, contribuindo para um prejuízo atribuível aos acionistas de HK$ 28,15 bilhões no exercício financeiro encerrado em junho de 2026. A dívida total da empresa era de cerca de HK$ 143,3 bilhões.

Uma opção de compra de ações separada abre à Autoridade Aeroportuária uma possível via de participação na própria New World. Segundo relatos, a opção dá o direito de comprar 750 milhões de ações da Chow Tai Fook Enterprises, empresa de investimentos da família Cheng, por HK$ 2,25 bilhões no prazo de três anos. Esse direito está sujeito a condições que preservam a posição da família como principal acionista.

O acordo, portanto, conecta dois desafios: encontrar um modelo operacional viável para um vasto empreendimento comercial aeroportuário e dar a um dos maiores grupos imobiliários de Hong Kong mais tempo para reorganizar suas finanças. Ele elimina uma importante obrigação de aluguel, mas não apaga as dívidas da New World nem garante um novo investimento em ações.

De concessões no aluguel à saída completa

As negociações anteriores se concentravam em um acordo menos abrangente. A New World buscava a isenção de pelo menos parte do aluguel garantido, enquanto continuaria a compartilhar com a Autoridade Aeroportuária uma parcela da receita anual do shopping e das torres de escritórios. Também foi discutida uma possível participação da autoridade no projeto como compensação pelas concessões no aluguel.

O acordo de setembro, em vez disso, encerra o papel da New World nos contratos existentes. Sua subsidiária integral, a Roxy Limited, devolverá o contrato de arrendamento, e a autoridade assumirá total responsabilidade pelo desenvolvimento dos negócios e pela gestão. Trata-se da transferência da plataforma operacional, não de uma redução temporária do aluguel.

A estrutura original de aluguel obrigava a New World a pagar pelo menos HK$ 1,8 bilhão por ano ou entre 20% e 30% da receita bruta do projeto, prevalecendo o valor mais alto. Um valor mínimo garantido significa que o pagamento não cai automaticamente quando a receita fica abaixo do esperado. A saída desse acordo elimina uma obrigação fixa substancial.

As principais datas mostram o quanto o projeto se afastou de sua estrutura original:

• 2018: A New World venceu a licitação de desenvolvimento e iniciou sua parceria com a Autoridade Aeroportuária.
• 30 de setembro de 2026: A autoridade anunciou o acordo de encerramento e o plano de assumir o projeto.
• 1º de abril de 2027: O contrato de arrendamento termina e a transferência dos ativos está prevista.
• A partir de 2028/29: A autoridade espera que as instalações comecem a operar em fases, junto com outros projetos do SKYTOPIA.
• Fim de 2029: Termina o prazo para exercer a opção de compra de ações por três anos, segundo os relatos.

O que a New World terá de entregar e pagar

O anúncio oficial identifica três prédios de escritórios e o polo de entretenimento como ativos a serem transferidos sem custo para a Autoridade Aeroportuária. Também informa que a New World pagará mais de HK$ 3 bilhões em dinheiro e equivalentes de caixa. Segundo a autoridade, os imóveis já estão aptos para locação.

Os relatos descrevem de formas diferentes o pacote de pagamentos. Um deles menciona HK$ 2,3 bilhões em taxas pelo encerramento, além de obras e serviços no valor de até aproximadamente HK$ 1,05 bilhão. Outro estima em até HK$ 1,1 bilhão o valor das obras e dos serviços gratuitos. Essas descrições não são idênticas à declaração da autoridade de que os mais de HK$ 3 bilhões consistem em dinheiro e equivalentes de caixa; elas não devem ser tratadas como intercambiáveis nem simplesmente somadas.

Os relatos também divergem sobre o custo do projeto, citando HK$ 18 bilhões e HK$ 20 bilhões. O anúncio da transferência não esclarece essa diferença. Uma descrição detalhada do projeto informa uma área bruta total de 3,8 milhões de pés quadrados, incluindo 2,66 milhões de pés quadrados para varejo e gastronomia e 570 mil pés quadrados para entretenimento. Varejo e gastronomia representam, portanto, cerca de 70% do total informado.

A New World está entregando um empreendimento substancial, originalmente planejado para operar sob sua marca K11, a fim de escapar de um compromisso financeiro de longo prazo. A autoridade recebe os imóveis concluídos e um pacote de pagamentos, mas assume a responsabilidade de atrair operadores, locatários e clientes.

Grande prejuízo contábil, mas outro quadro em termos de caixa

A perda informada pela New World com o encerramento foi de HK$ 18,32 bilhões, arredondada para HK$ 18,3 bilhões em outros relatos. Os componentes mencionados incluem perdas por desvalorização de HK$ 14,7 bilhões e custos de encerramento antecipado de HK$ 2,3 bilhões. Esses dois componentes somam HK$ 17 bilhões, menos do que a perda total informada, portanto não representam uma conciliação completa.

Uma desvalorização reduz o valor atribuído a um ativo nos balanços quando a empresa deixa de esperar recuperar seu valor contábil anterior. Isso não significa necessariamente um pagamento em dinheiro no momento em que a perda é registrada. Pagamentos pelo encerramento e obrigações de fornecer obras ou serviços são questões distintas e podem afetar o caixa ou os recursos da empresa.

Outro relato descreve cerca de HK$ 18,3 bilhões como provisões associadas à saída. Essa formulação mais ampla difere da discriminação que identifica especificamente HK$ 14,7 bilhões como perda por desvalorização. A distinção é importante para avaliar quanto do prejuízo divulgado reflete um ajuste contábil e quanto representa um custo efetivo de liquidação.

O prejuízo anual atribuível aos acionistas, de HK$ 28,15 bilhões, foi cerca de 73% maior que o prejuízo de HK$ 16,3 bilhões do ano anterior. Ainda assim, a New World também informou lucro recorrente de HK$ 2,2 bilhões, excluindo perdas não monetárias, seu primeiro resultado positivo desse tipo em três anos. O lucro recorrente e o prejuízo estatutário medem aspectos diferentes, e o resultado positivo não elimina as obrigações de dívida da empresa.

A diretora-executiva Echo Huang disse que os encargos do 11 SKIES resolveram um grande problema e que esperava uma melhora substancial no fluxo de caixa no primeiro semestre do exercício fiscal de 2026/27. Essa é uma expectativa da administração, não uma redução da dívida já concretizada.

A opção de compra preserva o papel da família Cheng

O acordo relativo às ações, segundo os relatos, foi firmado com a Chow Tai Fook Enterprises, e não por meio de uma emissão direta de novas ações pela New World. A empresa de investimentos da família vendeu à Autoridade Aeroportuária, por HK$ 1, uma opção válida por três anos. Para exercê-la, a autoridade teria de pagar HK$ 2,25 bilhões por 750 milhões de ações existentes, o equivalente a HK$ 3 por ação.

O preço de HK$ 1 é o preço da opção, não o das ações. A autoridade pode decidir se exercerá ou não o direito. Como as ações seriam compradas da Chow Tai Fook Enterprises, o pagamento pelo exercício iria para essa vendedora, e não diretamente para as reservas de caixa da New World.

Os relatos estimam a participação em cerca de 30% e descrevem o preço de exercício como aproximadamente 43% inferior à cotação recente do mercado. Outro relato o compara a uma cotação próxima de HK$ 6, o que implicaria um desconto de cerca de 50%. Esses percentuais usam diferentes cotações de referência; o preço de exercício informado, de HK$ 3, é o mesmo.

As condições para os acionistas também exigem atenção. Um relato diz que a Chow Tai Fook Enterprises precisa continuar sendo a maior acionista da New World após o exercício da opção. Outro especifica que sua participação não pode cair abaixo de 30%. O anúncio oficial do aeroporto não detalha os termos da opção, portanto essas condições relatadas não devem ser apresentadas como idênticas.

As condições podem exigir mudanças na estrutura de capital da New World antes do exercício. Analistas do UBS, incluindo Mark Leung, interpretaram a saída como um possível sinal de uma operação de capital próprio nos próximos três anos. Cheng Wai Mo, diretor de pesquisa da Mingze Capital International e analista sênior do setor imobiliário, sugeriu que uma oferta de direitos poderia ajudar a preservar a participação exigida da família, mas alertou para a diluição. Nenhuma dessas avaliações equivale ao anúncio de uma captação de recursos.

A pressão da dívida vai além do projeto aeroportuário

No fim de junho de 2026, a New World tinha aproximadamente HK$ 143,3 bilhões em dívida total, HK$ 126,3 bilhões em dívida líquida e índice de alavancagem líquida de 68,3%. A dívida líquida corresponde aos empréstimos menos o caixa; o índice de alavancagem compara a dívida líquida com o patrimônio líquido. Eliminar pagamentos futuros de aluguel do aeroporto ajuda a liquidez, mas não amortiza diretamente esses empréstimos.

Uma discriminação divulgada dos vencimentos da dívida informa que HK$ 23,2 bilhões vencem para pagamento ou renovação em até um ano, enquanto mais de HK$ 40 bilhões vencem em cada um dos segundo e terceiro anos. Outro relato menciona quase US$ 11 bilhões com vencimento já no ano seguinte, sem apresentar a mesma divisão anual. Esse valor mais abrangente não deve ser confundido com o montante informado especificamente para o primeiro ano.

A New World ampliou sua linha de crédito com o Deutsche Bank, que passou de HK$ 3,95 bilhões contratados em junho para HK$ 4,9 bilhões, um aumento de HK$ 950 milhões. Também anunciou uma oferta de troca para aproximadamente US$ 991 milhões em títulos com vencimento em 2027 e 2028. Uma troca de títulos pode alterar as condições ou as datas de pagamento, mas seu efeito depende dos termos e da participação dos investidores.

Entre os recursos informados estavam aproximadamente HK$ 17 bilhões em caixa e HK$ 16 bilhões em linhas bancárias disponíveis. O caixa, por si só, era inferior aos HK$ 23,2 bilhões em vencimentos do primeiro ano. Somar as linhas disponíveis resulta em um valor total maior, mas capacidade de tomar empréstimos não é o mesmo que dinheiro já disponível, e recorrer a esse crédito não reduz a dívida por si só.

Venda de ativos e novos investimentos continuam no centro da estratégia

A New World vem buscando vender imóveis e outros ativos paralelamente às negociações sobre a dívida. Em setembro, anunciou a venda de imóveis comerciais em Ningbo e Hangzhou por mais de 1,7 bilhão de yuans. Também propôs incluir o Shanghai K11 Art Mall e a Shanghai K11 ATELIER New World Tower em um fundo de investimento imobiliário a ser listado em Xangai.

Os relatos descrevem a operação de Xangai em estágios diferentes. Um estima os recursos em 3,2 bilhões de yuans; outro, publicado posteriormente, menciona uma cisão de ativos de 3,24 bilhões de yuans antes do anúncio da oferta de troca de títulos. Um valor estimado de captação e o valor informado de uma operação não devem ser automaticamente contabilizados como entradas de caixa distintas.

As medidas de redução da dívida anunciadas pela empresa incluem acelerar as vendas de imóveis, vender ativos, monetizar terrenos agrícolas, aumentar a receita de aluguel, controlar gastos, suspender dividendos, adiar distribuições de títulos perpétuos e administrar prudentemente as operações de tesouraria. A venda de imóveis que geram renda pode levantar recursos, mas também reduz os ativos que produzem aluguéis no futuro.

Um possível investimento externo continua indefinido. Segundo relatos, a família Cheng discutiu um investimento com a Bain Capital. Negociações anteriores com a Blackstone sobre um acordo de US$ 4 bilhões foram encerradas depois que a família se recusou a abrir mão do controle. Não há confirmação de investimento concluído por nenhuma das duas empresas.

Brock Silvers, diretor-gerente da Kaiyuan Capital, distinguiu os esforços da família para reorganizar a empresa do compromisso de investir mais recursos pessoais:

A família Cheng vem trabalhando diligentemente para reorganizar as finanças da New World, mas ainda não colocou em risco nenhum de seu capital privado adicional", disse Silvers. "Isso pode mudar em breve.

Autoridade planeja entretenimento, não um shopping convencional

A Autoridade Aeroportuária pretende reposicionar o 11 SKIES como o principal polo de entretenimento do SKYTOPIA, seu amplo projeto de cidade aeroportuária. O presidente da autoridade, Fred Lam, disse que o empreendimento não será mais um shopping tradicional. Segundo ele, suas dimensões são adequadas para grandes atrações de entretenimento e experiências que os espaços fechados típicos de Hong Kong não comportam.

A diretora-executiva Vivian Cheung disse que a autoridade criará uma subsidiária dedicada e uma equipe profissional, e buscará operadores de entretenimento e parceiros comerciais em todo o mundo. A autoridade afirma que os prédios estão aptos para locação, mas a combinação planejada de atrações, gastronomia, varejo e operadores ainda não foi definida.

O plano mais amplo do SKYTOPIA inclui uma arena com capacidade para 20 mil pessoas no AsiaWorld Expo, uma marina com cerca de 500 vagas, atividades recreativas aquáticas, espaços para exposições e armazenamento de obras de arte, um calçadão à beira-mar e um sistema de transporte automatizado que conectará a área ao Porto de Hong Kong da Ponte Hong Kong-Zhuhai-Macau e à estação de metrô de Tung Chung.

A autoridade espera que o projeto de entretenimento comece a abrir em fases a partir de 2028/29. Uma resposta do governo também menciona a abertura gradual do Terminal 2 Concourse e de outros grandes projetos do SKYTOPIA a partir de 2028. Nenhum dos cronogramas estabelece uma única data de inauguração para todas as partes do 11 SKIES.

O objetivo comercial é transformar o fluxo de passageiros do aeroporto e da ponte em gastos com entretenimento e outros serviços. Lam também descreveu o projeto como uma possível plataforma para empresas da China continental que buscam alcançar clientes internacionais e empresas internacionais interessadas em clientes do continente. Essas são ambições declaradas, não evidências de demanda já garantida.

Apoio compra tempo, mas não define o futuro da empresa

A resposta do governo afirmou que o acordo dá um rumo claro ao projeto e permite que a autoridade reavalie seu posicionamento, temas, composição de setores e modelo operacional. A expectativa é que a entrega em abril seja seguida por um novo planejamento e por operações coordenadas com o desenvolvimento mais amplo do aeroporto.

Para a New World, o apoio tem importância econômica mais ampla. Segundo relatos, o grupo possui cerca de 2,5 milhões de pés quadrados em terrenos para desenvolvimento e 12,4 milhões de pés quadrados em terrenos agrícolas, muitos deles na Metrópole do Norte. Estima-se que esses terrenos agrícolas tenham potencial para quase 7 mil moradias, mas o desenvolvimento e a recuperação de recursos levam tempo.

Gary Ng, economista sênior da Natixis, relacionou o acordo à posição da New World na economia de Hong Kong e aos planos de desenvolvimento do norte do governo. Ele também alertou para as consequências de uma nova pressão financeira:

Uma nova pressão financeira sobre a New World pode aumentar os riscos de reestruturação ou inadimplência.

O acordo deve ser entendido, portanto, como um alívio de uma obrigação importante, e não como uma solução completa para o balanço patrimonial. A autoridade recebe ativos e pagamentos, em vez de simplesmente transferir dinheiro para a incorporadora. O exercício da opção é facultativo, e a compra de ações existentes da família não injetaria capital na New World.

O próximo marco confirmado é 1º de abril de 2027. Depois disso, permanecem indefinidos o plano operacional final do polo de entretenimento, seus locatários e operadores, qualquer nova operação de capital próprio e a eventual decisão da Autoridade Aeroportuária de exercer a opção. A New World ainda precisa administrar os vencimentos da dívida e preservar renda recorrente suficiente para pagar seus empréstimos.

Principais pontos

• A Autoridade Aeroportuária anunciou o acordo para assumir o 11 SKIES em 30 de setembro de 2026.
• As três torres de escritórios e o complexo de entretenimento serão transferidos sem pagamento pela compra dos ativos.
• O contrato de arrendamento termina em 1º de abril de 2027, eliminando um aluguel anual garantido de pelo menos HK$ 1,8 bilhão.
• A autoridade afirma que a New World fornecerá mais de HK$ 3 bilhões em dinheiro e equivalentes de caixa; os relatos descrevem o pacote de liquidação de formas diferentes.
• A New World registrou uma perda de cerca de HK$ 18,3 bilhões com o encerramento e um prejuízo anual de HK$ 28,15 bilhões atribuível aos acionistas.
• Uma opção de três anos, segundo os relatos, permite que a autoridade compre 750 milhões de ações pertencentes à família por HK$ 2,25 bilhões, sujeita a condições para os acionistas.
• A dívida total da New World permanecia em aproximadamente HK$ 143,3 bilhões em junho de 2026.
• A autoridade planeja iniciar operações de entretenimento em fases a partir de 2028/29, como parte do SKYTOPIA.