A Grande Migração se Acelera
A Coreia do Sul presencia uma mudança populacional de proporções históricas, à medida que moradores deixam a capital em busca de moradias mais acessíveis. Segundo dados sobre migração interna divulgados pelo Ministério de Dados e Estatísticas, 83.984 pessoas se mudaram de Seul para a província de Gyeonggi nos três primeiros meses deste ano. O número representa um aumento de 30,9% em relação ao trimestre anterior e de 11,7% na comparação com o mesmo período do ano passado, marcando o maior nível trimestral desde os últimos três meses de 2021, quando 85.481 pessoas fizeram o mesmo trajeto.
Conteúdo
Esse movimento, amplamente descrito como êxodo de Seul, reflete a pressão crescente de um mercado imobiliário que levou famílias comuns além de seus limites financeiros. Os dados, extraídos dos registros de transferência de residência, acompanham os deslocamentos populacionais entre distritos administrativos e revelam um padrão claro. Mesmo após períodos de correção de preços, os apartamentos em Seul continuam entre os mais caros do país. O mercado de aluguel jeonse da cidade, baseado em um depósito único de alto valor em vez de pagamentos mensais de aluguel, se tornou muito mais restrito nos últimos anos. Com a redução da oferta de imóveis para jeonse e a retomada dos preços, muitas famílias concluíram que era impossível conseguir moradia na capital sem assumir dívidas esmagadoras.
A saída não se limita a famílias já estabelecidas. A migração abrange diferentes grupos demográficos, embora jovens profissionais e casais recém-casados representem uma parcela significativa dos que estão se mudando. O que começou como um fluxo discreto durante os anos da pandemia se tornou uma corrente constante, redesenhando mapas demográficos e obrigando autoridades a encarar uma realidade incômoda. A capital, há muito considerada o motor da mobilidade econômica e social da Coreia, é vista cada vez mais como financeiramente inacessível pela própria geração que deveria impulsionar o crescimento futuro.
Custos de Moradia Estouram o Orçamento
As barreiras financeiras para continuar em Seul se tornaram quase intransponíveis para famílias de renda média. Os preços dos apartamentos na capital permanecem em níveis que deixam a casa própria muito fora do alcance de compradores com renda intermediária. Uma ampla regulamentação de crédito, que entrou em vigor recentemente, limita os financiamentos imobiliários a 600 milhões de won, aproximadamente US$ 430 mil. Embora tenha sido criada para conter compras especulativas e estabilizar os preços, a regra esfriou as aspirações das famílias trabalhadoras. Com os apartamentos em Seul custando agora, em média, cerca de 1,46 bilhão de won, mesmo os compradores que conseguem o financiamento máximo precisam ter pelo menos 860 milhões de won em dinheiro para concluir a compra. Na prática, a política limita o acesso direto ao mercado a famílias com grande liquidez.
A regulamentação deve afetar mais de 1,27 milhão de famílias, cerca de 74% das 1,71 milhão de unidades de apartamentos em Seul. Em distritos caros, como Gangnam e Seocho, onde os preços médios superam 3 bilhões de won, antes os compradores podiam tomar emprestado até 50% do valor de um imóvel, o que correspondia a financiamentos de 1,5 bilhão de won ou mais. Com as novas regras, o financiamento fica limitado a 600 milhões de won, exigindo mais de 2,5 bilhões de won em dinheiro para imóveis nesses bairros. Um pesquisador de políticas habitacionais em Seul alertou que o mercado atende cada vez mais exclusivamente a pessoas ricas, o que pode aprofundar as divisões socioeconômicas na região da capital.
Essas restrições ao crédito surgem enquanto a Coreia do Sul enfrenta um dos maiores níveis de endividamento das famílias do mundo. A relação entre a dívida das famílias e o produto interno bruto chegou a 91,7% no último trimestre de 2024, a segunda maior entre 38 grandes economias, segundo dados do Instituto de Finanças Internacionais. Apenas o Canadá registrou uma proporção maior, de 100,6%. O presidente do Banco da Coreia, Rhee Chang-yong, ressaltou que é preciso reduzir gradualmente essa proporção para cerca de 80%, alertando que o endividamento excessivo pode ameaçar a estabilidade financeira e o crescimento econômico. Ainda assim, com os custos de moradia em alta, muitos moradores sentem que precisam escolher entre assumir dívidas arriscadas ou deixar a cidade de vez.
Gyeonggi se Torna a Nova Fronteira
Quem deixa Seul tem se estabelecido principalmente nas grandes cidades da província de Gyeonggi, que contam com boas conexões de transporte e infraestrutura habitacional desenvolvida. Suwon registrou o maior fluxo de entrada vindo de outras regiões no primeiro trimestre, recebendo 13.712 novos moradores. Goyang veio logo atrás, com 13.317 chegadas, enquanto Yongin recebeu 13.005 e Seongnam, 12.088. Hwaseong e Pyeongtaek registraram, cada uma, mais de 10 mil novos moradores. Dentro da província, Gwangmyeong teve o maior aumento líquido de população, com 8.203 novos moradores no trimestre.
A demanda por moradia de moradores de Seul tem se tornado cada vez mais visível nas transações imobiliárias. Segundo dados do sistema de informações cadastrais do Supremo Tribunal, moradores de Seul representaram 15,69% dos compradores de apartamentos na província de Gyeonggi em março, o nível mais alto desde junho de 2022. Somente no ano passado, moradores de Seul compraram 17.093 apartamentos na província, um aumento de 27,3% em relação às 13.429 unidades registradas no ano anterior. Goyang se destacou como o mercado mais movimentado, com 1.736 apartamentos comprados por pessoas de Seul, seguida por Namyangju, com 1.409 unidades, Hanam, com 1.252, e Uijeongbu, com 1.109. Nas sete cidades em que as transações superaram mil unidades, moradores da capital responderam por 53,7% de todas as compras na província de Gyeonggi, somando 9.183 vendas de apartamentos.
Esse aumento da demanda está transformando rapidamente os preços dos imóveis locais. Dados do Conselho Imobiliário da Coreia mostram que os preços dos apartamentos em Suji-gu, distrito de Yongin, subiram 7,24% neste ano até a quarta semana de abril. Em Bundang-gu, distrito de Seongnam, os preços avançaram 4,59%, enquanto Yeongtong-gu, em Suwon, e Dongtan-gu, em Hwaseong, registraram altas de 3,67% e 2,88%, respectivamente. No mesmo período, o aumento médio em Seul foi de apenas 2,65%. A alta mais acelerada nessas cidades-dormitório sugere que o êxodo da capital não é apenas uma transferência de moradores, mas um realinhamento fundamental de todo o mercado imobiliário metropolitano.
Jovens Coreanos Enfrentam as Escolhas Mais Difíceis
A tendência migratória é especialmente forte entre os jovens adultos, para quem Seul deixou de ser uma terra de oportunidades e se transformou em uma armadilha financeira. Segundo dados da Statistics Korea divulgados no ano passado, a capital registrou uma saída líquida de 10 mil jovens de 19 a 34 anos para outras áreas da região metropolitana em 2024, cinco vezes mais que os 2 mil registrados no ano anterior. A província de Gyeonggi recebeu 6 mil desses jovens migrantes, enquanto Incheon teve entrada líquida de 4 mil. Muitos jovens coreanos se mudam inicialmente para Seul em busca de trabalho ou oportunidades educacionais, mas descobrem que os custos de moradia tornam insustentável permanecer na cidade por muito tempo.
O enfraquecimento do sistema de inscrição para compra de imóveis agravou essas dificuldades. A Coreia do Sul mantém um programa específico de contas de inscrição destinado a ajudar compradores de primeira viagem, sobretudo os mais jovens, a adquirir apartamentos novos a preços regulados. No entanto, o sistema está perdendo força, pois os preços de lançamento de novos apartamentos superam cada vez mais os valores do mercado de imóveis existentes. Segundo a plataforma imobiliária Zigbang, 19 dos 24 condomínios de apartamentos de incorporadoras privadas lançados em todo o país neste ano tinham preço médio por 3,3 metros quadrados superior ao de apartamentos concluídos nos dois anos anteriores nas mesmas áreas. Em Seul, condomínios como o Dfine Yeonhui, em Seodaemun-gu, foram lançados por preços cerca de 18% acima da média de lançamento do distrito e aproximadamente 27% superiores aos valores recentes de mercado.
Com a redução dos lucros esperados com as diferenças de preço, o interesse pelo mercado de inscrições está diminuindo. O total de titulares de contas de inscrição caiu de 26,979 milhões em janeiro de 2024 para 26,132 milhões em janeiro deste ano, uma redução de aproximadamente 840 mil. A queda foi mais acentuada entre os titulares que estavam na fase intermediária de adesão, com três a cinco anos de participação: esse grupo diminuiu em mais de 1,5 milhão. Já o número de pessoas inscritas há dez anos ou mais aumentou, indicando que candidatos mais jovens, com pontuações de prioridade menores, estão abandonando o sistema. Os custos de construção dispararam devido à alta dos preços dos terrenos, das matérias-primas, da mão de obra e do financiamento, impossibilitando que as incorporadoras ofereçam os descontos que antes tornavam as inscrições atraentes.
Seo Jin-hyung, professor de direito imobiliário da Universidade Kwangwoon, explicou que o peso vai além da compra da casa própria e também afeta o mercado de aluguel.
Os preços dos imóveis em Seul ficaram extremamente altos, levando os moradores atuais a buscar áreas mais afastadas. Ao mesmo tempo, pessoas que vêm de outras regiões para a região metropolitana da capital estão optando cada vez mais por Gyeonggi ou Incheon, em vez de tentar se estabelecer diretamente em Seul.
Seo também observou que Incheon e muitas cidades de Gyeonggi ainda dependem muito do deslocamento diário até Seul, o que significa que os moradores que se mudam em busca de preços mais acessíveis muitas vezes trocam a economia com moradia por maiores custos e dificuldades de transporte.
Políticas do Governo e Resposta do Mercado
As autoridades de Seul reconheceram a crise e tentam ampliar a oferta de moradias, embora críticos questionem se essas iniciativas conseguirão acompanhar a demanda. O ministro dos Territórios, Kim Yun-duk, anunciou que o governo ampliará rapidamente a oferta de moradias para jovens e casais recém-casados na região metropolitana de Seul. A promessa foi feita durante uma consulta entre o governista Partido Democrático da Coreia e o governo na Assembleia Nacional, em que os dois lados discutiram medidas para aumentar a oferta de moradias urbanas diante das preocupações com a alta dos preços. Kim afirmou que o governo fará o possível para oferecer moradia estável a quem vive em condições precárias e se preocupa com os preços elevados.
Os anúncios vêm após um compromisso anterior de iniciar a construção de mais de 1,35 milhão de moradias em todo o país até 2030. Kim explicou que o ano passado foi dedicado à revisão das regulamentações para preparar a ampliação da oferta e que a implementação será acelerada neste ano. O deputado do Partido Democrático Maeng Sung-kyu pediu ao governo que aproveite terrenos estatais e prédios antigos de instituições públicas na região metropolitana de Seul, ressaltando a necessidade de apoio regulatório para garantir que as obras sejam concluídas no prazo.
No setor privado, as incorporadoras correm para atender à demanda nas áreas mais afastadas. A Lotte Construction está comercializando o Uijeongbu Lotte Castle Naribec City com condições financeiras facilitadas, incluindo entrada de 5%, primeira parcela fixa de 10 milhões de won e auxílio para os juros do financiamento. A Samsung C&T lançou o Raemian Songdo Station Centripol em Incheon, com 2.549 unidades distribuídas em 19 prédios. A Corporação Coreana de Terras e Habitação está aceitando inscrições para 391 unidades no distrito de Goyang Changneung, enquanto a Lotte Construction planeja lançar o Pungmu Station Lotte Castle Signature em Gimpo. Esses projetos refletem uma mudança mais ampla do setor, que se afasta do centro de Seul em direção à periferia da região metropolitana.
O cenário regulatório, porém, continua complexo. Regras mais rígidas para a relação entre o serviço da dívida e a renda tornaram cada vez mais difícil comprar um imóvel por meio do sistema de inscrições, enquanto os mecanismos de limite de preços destinados a conter a inflação não levam em conta a alta dos custos de construção. Alguns economistas alertam para um efeito balão: a demanda reprimida em Seul simplesmente migra para áreas de preços baixos e médios em Gyeonggi e Incheon, elevando os preços nesses locais. Um corretor de imóveis em Banpo-dong alertou que regras mais rígidas muitas vezes levam compradores a recorrer a credores alternativos ou até a canais ilegais de financiamento, criando novos riscos sem resolver os problemas fundamentais de acessibilidade.
O Paradoxo do Deslocamento Diário
Apesar da migração em massa para fora da cidade, Seul continua sendo o incontestável centro econômico da Coreia do Sul, criando um paradoxo de deslocamento que sobrecarrega as redes de transporte e as finanças pessoais. Incheon e muitas cidades de Gyeonggi ainda dependem muito do deslocamento diário até Seul para trabalhar, o que significa que os custos menores de moradia muitas vezes vêm acompanhados de trajetos mais longos e maiores despesas com transporte. Depois de uma breve queda nos preços dos imóveis em 2022 e no início de 2023, eles voltaram a subir, e o peso dos custos de moradia parece ter aumentado no ano passado. Muitas famílias agora priorizam preços acessíveis e acesso ao transporte em vez do prestígio de um endereço em Seul.
Analistas alertam que o aumento da saída de moradores pode reforçar, em toda a região metropolitana, a concentração de empregos e deslocamentos diários em Seul, em vez de distribuir a atividade econômica. Os jovens trabalhadores, em particular, enfrentam uma dupla penalidade: não conseguem pagar para morar perto do trabalho, mas precisam voltar à capital todos os dias para avançar na carreira. Essa dinâmica corre o risco de criar uma rígida hierarquia geográfica, em que a capital mantém o poder econômico enquanto transfere sua crise habitacional para as jurisdições vizinhas. A ironia é evidente. Os moradores deixam Seul porque não conseguem pagar para viver lá, mas precisam voltar todos os dias para trabalhar, subsidiando na prática a economia da capital enquanto tentam construir patrimônio em cidades-satélite, onde os preços agora sobem rapidamente.
Os efeitos sociais de longo prazo podem ser profundos. Se as cidades de Gyeonggi continuarem absorvendo a demanda por moradia de Seul sem um crescimento equivalente na oferta de empregos, a região poderá consolidar padrões de desigualdade espacial, nos quais o local de residência é determinado pela renda, e não pela preferência. A transformação de subúrbios antes acessíveis em cidades-dormitório caras pode simplesmente reproduzir a crise de Seul em uma área geográfica maior, deixando menos alternativas de moradia para as gerações futuras.
O Que Saber
- 83.984 pessoas se mudaram de Seul para a província de Gyeonggi no primeiro trimestre de 2026, o maior número em quatro anos e um aumento trimestral de 30,9%.
- Um novo limite de 600 milhões de won para financiamentos imobiliários praticamente excluiu compradores de classe média do mercado de Seul, onde os apartamentos custam, em média, 1,46 bilhão de won.
- Jovens adultos de 19 a 34 anos lideraram o êxodo: Seul perdeu, em termos líquidos, 10 mil jovens moradores para áreas próximas em 2024.
- Cidades de Gyeonggi como Suwon, Goyang, Yongin e Seongnam receberam, cada uma, mais de 12 mil novos moradores no primeiro trimestre.
- Os preços dos apartamentos em alguns distritos de Gyeonggi estão subindo mais rápido que em Seul; em Suji-gu, Yongin, a alta neste ano foi de 7,24%.
- O governo sul-coreano prometeu construir mais de 1,35 milhão de moradias em todo o país até 2030, acelerando a oferta na região metropolitana da capital.
- A dívida das famílias equivale a 91,7% do PIB, a segunda maior proporção entre as principais economias do mundo.
