Construtoras de Hong Kong hesitam enquanto governo aposta bilhões em polo tecnológico no norte

Construtoras hesitam enquanto Hong Kong aposta alto na transformação tecnológica

O governo de Hong Kong está assumindo um compromisso financeiro sem precedentes para transformar sua fronteira norte em um polo tecnológico, mas as incorporadoras da cidade reagem com cautela, não entusiasmo. Em fevereiro, autoridades anunciaram que retirariam HK$ 150 bilhões (aproximadamente US$ 19 bilhões) do fundo de defesa cambial da cidade para apoiar o projeto da Metrópole do Norte. É a primeira vez em mais de quatro décadas que essas reservas são usadas para financiar obras de desenvolvimento. Essa injeção de recursos, uma das maiores em infraestrutura da história do território, não impediu que executivos do setor imobiliário manifestassem, em conversas privadas, preocupação com o risco de excesso de oferta e a incerteza quanto aos retornos.

Apresentada inicialmente em 2021 como uma solução para a superlotação habitacional, a iniciativa da Metrópole do Norte tornou-se muito mais ambiciosa. Com cerca de 300 quilômetros quadrados, quase um terço do território total de Hong Kong, o projeto pretende criar uma cidade com dois centros: as atividades financeiras continuariam concentradas nos distritos do sul, enquanto a inovação impulsionaria o crescimento no norte. O empreendimento faz fronteira com Shenzhen, consolidado polo tecnológico da China, e prevê abrigar desde laboratórios de pesquisa avançada até startups farmacêuticas. Segundo projeções do governo, a área deverá acomodar 2,5 milhões de moradores e gerar 650 mil empregos.

Apesar da demonstração de compromisso financeiro do governo, a recepção dos parceiros do setor privado continua morna. Embora as grandes incorporadoras evitem críticas públicas, executivos de empresas líderes reclamam em conversas privadas da dimensão do projeto e de seu modelo de desenvolvimento pouco familiar. A hesitação decorre de diferenças fundamentais entre a abordagem tradicional de Hong Kong para o desenvolvimento imobiliário e a estratégia de parques industriais importada da China continental. Grupos ambientalistas também alertaram para ameaças à fauna local, enquanto ouvintes que telefonam para programas de rádio questionam se o investimento beneficiará principalmente Shenzhen, e não os moradores de Hong Kong.

Os riscos são altos em um momento em que a cidade enfrenta o que alguns economistas descrevem como sua recessão mais longa, com as vendas no varejo e os preços dos imóveis ainda abaixo dos picos de 2018.

Choque entre filosofias de desenvolvimento

O centro da tensão está em uma mudança de paradigma que ameaça deixar de lado as incorporadoras tradicionais de Hong Kong. A Metrópole do Norte está sendo desenvolvida segundo um modelo de parque industrial, no qual empresas semelhantes se agrupam em polos especializados por setor, administrados com forte planejamento governamental. Essa abordagem deu certo do outro lado da fronteira, em Shenzhen e em outras cidades chinesas, mas contrasta radicalmente com a tradição de Hong Kong de intervenção governamental mínima, na qual as incorporadoras costumam controlar seus próprios edifícios comerciais, shopping centers e complexos residenciais, da concepção à conclusão.

No novo modelo, as empresas imobiliárias terão papel secundário em relação aos planejadores do governo. Em vez de liderarem grandes projetos urbanísticos, podem ficar restritas à construção de edifícios residenciais perto de áreas estratégicas ou de fábricas e escritórios para grandes inquilinos industriais escolhidos pelas autoridades. Isso representa uma mudança significativa em relação à autonomia de que as incorporadoras de Hong Kong desfrutam desde a era colonial, quando a limitada participação do governo permitiu que conglomerados imobiliários acumulassem enorme riqueza e influência.

A estrutura operacional pouco familiar dificulta a estimativa dos retornos potenciais pelas empresas. Executivos de várias grandes incorporadoras citam a falta de documentos detalhados de planejamento, a possibilidade de excesso de oferta em determinadas zonas e a preocupação de que o governo tente desenvolver muitas áreas ao mesmo tempo. A incerteza é agravada pelas atuais dificuldades econômicas de Hong Kong: as vendas no varejo caíram do pico de HK$ 485,2 bilhões em 2018 para HK$ 376,8 bilhões em 2024, e os preços dos imóveis residenciais recuaram significativamente em relação às máximas daquele ano.

Quando o capital encontra expectativas políticas

As pressões econômicas sobre as incorporadoras vão além das incertezas do mercado e chegam ao campo das expectativas políticas. A comunidade empresarial de Hong Kong, que construiu sua riqueza sob o capitalismo de estilo britânico, agora enfrenta pressão crescente para demonstrar, por meio de investimentos concretos, o que as autoridades chamam de “amor pelo país e por Hong Kong”. Em novembro de 2024, Xia Baolong, principal autoridade de Pequim para assuntos de Hong Kong, convocou um simpósio em Shenzhen, no qual 29 líderes empresariais tiveram de apresentar seus planos de investimento para a Metrópole do Norte.

“A comunidade empresarial de Hong Kong é a principal força por trás do desenvolvimento econômico da cidade”, afirmou Xia, pedindo que executivos “demonstrem seu amor pelo país e por Hong Kong com ações concretas”.

A mensagem foi clara: investir na Metrópole do Norte tem significado patriótico. Ainda assim, a resposta dos empresários tem sido comedida. Henry Tang Ying-yen, ex-secretário-chefe de Administração e herdeiro de uma grande corporação, expressou o ceticismo de muitos executivos ao dizer que os projetos precisam continuar sendo rentáveis. O chefe do Executivo, John Lee, rebateu ressaltando a necessidade de compreender “o espírito da carta-resposta do presidente Xi Jinping”, sugerindo que as decisões comerciais devem refletir um vínculo emocional com o território.

Essa tensão evidencia um desafio fundamental. Embora Pequim possa impor controle político por meio da Lei de Segurança Nacional e de outras medidas, o desenvolvimento econômico depende da participação voluntária do setor privado. Ao contrário dos projetos estatais na China continental, nos quais empresas públicas seguem diretrizes centrais, as incorporadoras de Hong Kong operam em um sistema capitalista e precisam prestar contas a acionistas e credores.

Integração do outro lado da fronteira

A Metrópole do Norte representa mais do que uma expansão urbana: sinaliza o desaparecimento físico da fronteira que separa Hong Kong da China continental desde a transferência de soberania, em 1997. O empreendimento fica às margens do rio Sham Chun, que já foi uma divisória nítida entre Hong Kong britânico e a China comunista. Na década de 1960, milhões de pessoas atravessaram essas águas a nado, fugindo da fome e da perseguição. Hoje, o rio continua correndo, mas a fronteira conceitual está desaparecendo.

O projeto está alinhado à visão do presidente chinês Xi Jinping para a Grande Baía, uma zona econômica que conecta nove cidades costeiras a Hong Kong e Macau para rivalizar com o Vale do Silício. Cinco novas linhas ferroviárias ligarão a Metrópole do Norte a Shenzhen, facilitando o deslocamento de profissionais de tecnologia entre os dois lados da fronteira. Alguns analistas sugerem que o regime de jurisdição conjunta adotado na Estação de West Kowloon, onde policiais da China continental atuam em território de Hong Kong, poderia se estender ao novo polo tecnológico.

No entanto, a integração levanta dúvidas sobre a identidade própria de Hong Kong. Steve Tsang, diretor do Instituto da China da SOAS, da Universidade de Londres, observa que os planos representam uma mudança de paradigma para o território. O Departamento de Desenvolvimento de Hong Kong afirma que o projeto aproveitará o rápido desenvolvimento econômico da região, mas críticos observam que os pontos fortes tradicionais da cidade em finanças, comércio e logística estão sendo colocados em segundo plano em favor da manufatura avançada, setor já dominado por Shenzhen.

John Tsang Chun-wah, que ocupou o cargo de secretário de Finanças até 2017, questionou se faz sentido econômico abandonar as vantagens comerciais de Hong Kong. Como Shenzhen já superou Hong Kong em capacidade tecnológica e oferece terrenos e mão de obra a custos menores, alguns se perguntam se a cidade conseguirá competir em um setor no qual ficou para trás.

Comunidades locais enfrentam mudanças

Para além dos conselhos empresariais e dos órgãos do governo, a Metrópole do Norte ameaça desarticular modos de vida seculares. Em Lau Fau Shan, uma vila costeira nos Novos Territórios, famílias produzem ostras secas há mais de 200 anos. Chan To-ngan, agricultor de 72 anos que trabalha nessas águas há quatro décadas, enfrenta um futuro incerto enquanto o governo planeja transformar a área em zonas residenciais e comerciais.

Não sei mesmo como as coisas vão mudar”, disse Chan. “Talvez eu devesse começar a tirar fotos da nossa fazenda e desta vista para o mar.

Da mesma forma, na vila de Ha Wan, perto de Lok Ma Chau, onde será construído o parque tecnológico, Kwok Chi-wai, de 69 anos, cuida das árvores plantadas por seu pai. As famílias da vila, a maioria sem posse da terra onde vive, podem ter de se mudar já no próximo ano, sem informações concretas sobre seu futuro. Essas comunidades são os últimos vestígios da Hong Kong pré-industrial: paisagens de zonas úmidas e viveiros de peixes que permaneceram intactas enquanto a cidade se transformava em um polo financeiro.

Grupos ambientalistas alertaram para o impacto ecológico do empreendimento. O projeto ameaça habitats de espécies raras, entre elas o golfinho-branco-chinês. Chan Hall-sion, ativista sênior do Greenpeace em Hong Kong, adverte que os aterros são irreversíveis e causam danos permanentes a ecossistemas que servem de habitat para a fauna.

O governo afirma que as áreas de desenvolvimento são menos sensíveis do ponto de vista ecológico, embora as avaliações de impacto ambiental ainda estejam em andamento. O dilema reflete uma tendência mais ampla, na qual a integração econômica com a China continental prevalece sobre a preservação local.

Exemplos internacionais e lições de cautela

As autoridades de Hong Kong estudaram outros grandes projetos de desenvolvimento urbano, mas os exemplos oferecem lições variadas. A Nova Área de Xiong’an, concebida como uma extensão de Pequim e defendida pessoalmente pelo presidente Xi, tem enfrentado dificuldades para atrair moradores e empresas apesar dos enormes investimentos estatais, o que lhe rendeu o apelido de “cidade fantasma”. Agora, Pequim recorre à transferência de empresas estatais para a área a fim de ocupar os espaços vazios.

Outros megaprojetos internacionais enfrentam desafios semelhantes. Neom, na Arábia Saudita, e Nusantara, na Indonésia, sofreram atrasos, estouros de custos e conflitos fundiários. Brian Wong, pesquisador da Liber Research Community, observa que projetos de desenvolvimento urbano dessa escala costumam seguir um padrão previsível: começam com grandes ambições e depois são reduzidos, enfrentam problemas de dívida ou se prolongam, gerando novas complicações.

A comparação com Xiong’an é especialmente relevante porque o governo de Hong Kong adotou explicitamente como modelo alguns aspectos das “cidades inteligentes” chinesas para a Metrópole do Norte. Mas a diferença fundamental permanece: Xiong’an depende de empresas estatais e de determinações do governo central, enquanto Hong Kong precisa convencer incorporadoras privadas a participar voluntariamente de uma economia de mercado.

Pesquisas de opinião indicam que o ceticismo da população acompanha a hesitação das incorporadoras. Uma pesquisa realizada pelo Greenpeace e pelo Instituto de Pesquisa de Opinião Pública de Hong Kong constatou que apenas 6% dos moradores apoiam a construção simultânea da Metrópole do Norte e do projeto independente das Ilhas Artificiais de Kau Yi Chau. Apesar disso, as autoridades continuam tratando o empreendimento como inevitável. O secretário de Finanças, Paul Chan, defendeu o investimento diante de ouvintes de rádio que reclamam que os recursos deveriam beneficiar os moradores locais, e não a integração entre os dois lados da fronteira.

Principais pontos

• O governo de Hong Kong destinou HK$ 150 bilhões do fundo de defesa cambial ao desenvolvimento da Metrópole do Norte. É a primeira retirada desse tipo em mais de 40 anos.
• Incorporadoras imobiliárias demonstram ceticismo em conversas privadas sobre o modelo de parque industrial, que reduz sua autonomia tradicional no planejamento e no desenvolvimento.
• O projeto pretende transformar 300 quilômetros quadrados do norte de Hong Kong em um polo tecnológico integrado a Shenzhen ao longo de 20 anos.
• Autoridades de Pequim pressionam líderes empresariais a investir como demonstração de patriotismo, mas executivos insistem que os projetos precisam ser rentáveis.
• Comunidades locais, incluindo vilas com mais de 200 anos de tradição na produção de ostras, enfrentam o risco de deslocamento sem informações claras sobre reassentamento.
• Grupos ambientalistas alertam para danos irreversíveis às zonas úmidas e aos habitats da fauna, inclusive do golfinho-branco-chinês.
• O empreendimento representa a integração física com a China continental e pode ampliar regimes de jurisdição conjunta nos quais autoridades da China continental atuam em território de Hong Kong.
• Exemplos históricos como a Nova Área de Xiong’an, na China, mostram que cidades tecnológicas apoiadas pelo Estado podem ter dificuldades para manter moradores e atrair empresas.