Tempestade tributária leva estrelas coreanas a se desfazer de imóveis de luxo
A elite do entretenimento sul-coreano corre para vender imóveis nos mercados mais exclusivos do país, enquanto um regime tributário punitivo ameaça consumir até três quartos de seus lucros. Com o prazo para o fim do regime mais brando de tributação sobre ganhos de capital previsto para o início de maio, celebridades como Lee Hyeri, integrante do Girl's Day, os atores Ha Jung-woo e Kim Tae-hee e várias outras figuras de destaque colocaram à venda imóveis avaliados em milhões de dólares nos bairros mais cobiçados de Seul. A onda de vendas inclui apartamentos de luxo no complexo Hannam The Hill, edifícios comerciais nas vias mais movimentadas de Gangnam e imóveis comerciais em Yeonnam-dong, bairro da moda, somando bilhões de won.
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A urgência decorre de uma complexa reformulação da tributação imobiliária, que pode elevar a alíquota efetiva sobre ganhos de capital a 75% para determinados proprietários. Isso representa uma mudança drástica em relação ao regime atual, no qual as alíquotas variam de 6% a 45%, dependendo do período de posse e do tipo de imóvel. As sobretaxas previstas atingem especificamente quem possui vários imóveis por meio de empresas em zonas especulativas designadas, categoria que abrange grande parte dos distritos de Gangnam, Songpa e Yongsan, em Seul. Para as celebridades que acumularam vastas carteiras imobiliárias durante a expansão global da onda coreana, a diferença entre vender agora e vender no mês que vem pode representar centenas de milhões de won a mais em impostos.
Há muito tempo, os imóveis são o investimento preferido das celebridades sul-coreanas, cujos ganhos com séries, filmes e exportações de K-pop cresceram substancialmente na última década. Com grifes de luxo e marcas globais pagando valores elevados por campanhas com estrelas como integrantes do Blackpink, membros do BTS e atores aclamados, essas figuras públicas direcionaram seu patrimônio para ativos tangíveis, especialmente em Gangnam, onde os preços dos imóveis têm superado de forma consistente a inflação e os retornos de investimentos tradicionais. As mudanças tributárias atuais ameaçam abalar essa estratégia de preservação de patrimônio e forçam uma reavaliação rápida de carteiras que, em alguns casos, abrangem vários edifícios e valem centenas de bilhões de won.
A matemática do prazo de 9 de maio
Para entender a corrida às vendas, é preciso analisar a combinação de impostos que entrará em vigor em 9 de maio. Atualmente, a Coreia do Sul cobra imposto sobre ganhos de capital em transações imobiliárias com alíquotas de 6% a 45%, que variam conforme a faixa de renda do vendedor e se o imóvel se enquadra como residência principal. No entanto, as mudanças previstas introduzem sobretaxas adicionais que atingem especificamente imóveis para investimento pertencentes a empresas e pessoas físicas com vários imóveis.
A partir de 9 de maio, proprietários de dois imóveis em zonas especulativas designadas de Seul e da vizinha província de Gyeonggi estarão sujeitos a um imposto adicional de 20% sobre a alíquota-base. Para quem possui três ou mais imóveis, a sobretaxa será de 30%. Somadas à alíquota-base máxima de 45% e às sobretaxas locais sobre a renda, que acrescentam cerca de 4,5% à conta, a carga tributária total pode, em tese, chegar a 75% em transações de alto valor nos bairros mais caros.
A política foi criada durante o governo do ex-presidente Moon Jae-in, que buscava esfriar mercados imobiliários superaquecidos ao desestimular investimentos especulativos. Seu sucessor, o ex-presidente Yoon Suk Yeol, inicialmente adiou essas medidas mais rígidas, criando um alívio temporário que permitiu a celebridades e investidores ricos reorganizar seus ativos. Com o fim do adiamento, as políticas da era Moon serão aplicadas integralmente em breve.
Vendas aceleradas de imóveis de luxo: quem está vendendo o quê
A corrida para vender inundou os bairros mais caros de Seul com imóveis de luxo anunciados. Lee Hyeri, atriz de 32 anos e ex-integrante do Girl's Day, colocou à venda um edifício comercial no distrito de Gangnam por 14,5 bilhões de won (cerca de US$ 9,8 milhões). O imóvel tem dois subsolos e seis andares acima do solo, distribuídos por 684,4 metros quadrados. Lee adquiriu o terreno em agosto de 2022 por meio de uma empresa familiar chamada Empo, demoliu a estrutura existente e construiu o edifício atual, com um investimento total estimado em 10,7 bilhões de won, incluindo impostos de aquisição e custos de construção. Uma venda pelo preço anunciado renderia cerca de 4 bilhões de won de lucro antes da entrada em vigor dos novos impostos.
A atriz Kim Tae-hee, de 46 anos, já concluiu várias vendas estratégicas. Em novembro de 2024, vendeu um apartamento de luxo no Hannam The Hill, no distrito de Yongsan, em Seul, por 12,77 bilhões de won. Ela havia comprado o imóvel por 4,23 bilhões de won em agosto de 2018. A transação gerou ganhos de capital de cerca de 8,4 bilhões de won em sete anos. Segundo relatos, ela também vendeu em março um imóvel comercial de cinco andares perto da estação Gangnam por 20,3 bilhões de won, obtendo lucro de 7,1 bilhões de won com um edifício comprado originalmente por 13,2 bilhões de won em junho de 2014. Kim e seu marido, Rain, teriam imóveis avaliados em 81,4 bilhões de won em 2020, incluindo propriedades em Seul e uma casa em Irvine, na Califórnia.
O ator Ha Jung-woo, de 48 anos, também se juntou à onda de vendas e, segundo relatos, vendeu dois edifícios nos distritos de Jongno e Songpa, em Seul. Em março, lucrou cerca de 4,6 bilhões de won com a venda de um edifício comercial no oeste de Seul por 11,9 bilhões de won. Ele havia comprado o imóvel por 7,3 bilhões de won em julho de 2018. O edifício tinha uma unidade do Starbucks como principal locatária, ilustrando o tipo de imóvel comercial que se tornou popular entre investidores famosos em busca de renda com aluguel e valorização do capital.
Entre outras vendas de destaque, estão a do ator Jo Jung-suk, de 46 anos, que vendeu em agosto de 2024 um edifício no distrito de Gangnam por 11 bilhões de won por meio de uma empresa criada com sua esposa, a cantora Gummy, e teria obtido 7 bilhões de won em ganhos de capital. A ex-modelo Byun Jung-min, de 50 anos, vendeu em junho de 2024 um pequeno edifício no distrito de Yongsan, com lucro de cerca de 2,3 bilhões de won. A cantora de K-pop Soyou, ex-integrante do grupo Sistar, vendeu em abril seu edifício em Yeonnam-dong por quase o dobro dos 1,5 bilhão de won que pagou em 2016. Já a atriz Han Hyo-joo vendeu em novembro um imóvel no centro de Seul por 8 bilhões de won, depois de comprá-lo por 5,5 bilhões de won em 2017.
Estruturas empresariais sob escrutínio regulatório
Muitas dessas transações envolvem imóveis registrados em nome de empresas familiares ou sociedades criadas especialmente para esse fim, uma estratégia comum entre pessoas de alto patrimônio que buscam eficiência tributária. Pela legislação tributária sul-coreana, empresas constituídas há mais de cinco anos pagam imposto de aquisição de 4,6%, em vez da alíquota de 9,4% aplicada a empresas mais novas ou a compradores pessoas físicas. Além disso, a propriedade por meio de empresas permite diferentes cronogramas de depreciação e deduções de despesas, que podem reduzir a renda tributável durante o período de posse.
Essas estruturas, no entanto, atraíram maior atenção do Serviço Nacional de Impostos. Lee Junho, integrante do grupo de K-pop 2PM e estrela de séries como "King the Land", foi alvo de uma investigação minuciosa do Escritório Regional de Impostos de Seul em setembro de 2024 sobre um edifício comercial de quatro andares em Sinsa-dong, Gangnam. Comprado por 17,5 bilhões de won por meio da empresa familiar JF Company, o imóvel levantou suspeitas de sonegação fiscal por meio de estruturação societária. Sua agência, a JYP Entertainment, afirmou que eventuais impostos adicionais foram pagos integralmente e decorreram de divergências de interpretação entre as autoridades fiscais e os agentes, e não de uma tentativa deliberada de sonegação. O caso, porém, evidencia os riscos enfrentados por investidores famosos.
O uso de empresas para investir em imóveis tornou-se especialmente controverso à medida que o governo endurece as restrições ao crédito, além de aumentar os impostos. O governo Moon ampliou as limitações dos índices de serviço da dívida e de empréstimo sobre o valor do imóvel (LTV, na sigla em inglês) para incluir imóveis não residenciais, como terrenos, galerias comerciais e officetels. Atualmente, o índice LTV é de 70% para empréstimos concedidos por instituições financeiras locais, mas, a partir de julho, o limite para empréstimos destinados a edifícios não residenciais nas áreas valorizadas de Gangnam, Songpa e Yongsan será reduzido a 40%, restringindo significativamente o uso de financiamento por investidores para suas compras.
Especialistas do setor alertam que a combinação de aumentos de impostos e restrições ao crédito pode desestabilizar os mercados de alto padrão. Cho Hyun-taek, pesquisador do SG Lab, um centro de estudos imobiliários independente, analisou as mudanças nas regras de crédito.
Com as regras de LTV limitando o acesso a empréstimos, os investidores de varejo enfrentarão mais obstáculos em seus investimentos. Como proprietários em áreas valorizadas procuram vender seus imóveis antes de julho, é esperado que os preços apresentem alguma volatilidade.
Reflexos no mercado vão além das celebridades
Embora as transações de milhões de dólares das celebridades dominem as manchetes, as mudanças tributárias afetam um grupo mais amplo de investidores ricos, que levou o mercado de imóveis de luxo de Seul a patamares extraordinários. Em distritos como Gangnam, apartamentos individuais são vendidos regularmente por US$ 3 milhões a US$ 7 milhões, valores que parecem desproporcionais aos salários médios da Coreia do Sul. A onda de vendas por parte das celebridades pode indicar uma volatilidade mais ampla dos preços, à medida que investidores institucionais e pessoas físicas reavaliam os retornos líquidos de impostos dos imóveis de alto padrão.
A combinação de tributação mais rígida e padrões de crédito mais restritivos representa uma mudança significativa na abordagem da Coreia do Sul aos investimentos imobiliários. Durante anos, os imóveis foram o principal meio de acumulação de patrimônio para a elite do país, e edifícios comerciais em bairros da moda ofereciam tanto renda com aluguel quanto uma valorização substancial do capital. O novo regime busca direcionar os investimentos para atividades econômicas produtivas, em vez da manutenção especulativa de imóveis, embora críticos argumentem que as medidas podem simplesmente levar investidores a outras classes de ativos ou a mercados no exterior.
Analistas do setor observam que o momento dessas vendas reflete um planejamento financeiro sofisticado, e não pânico. Ao vender antes de 9 de maio, os proprietários garantem as alíquotas atuais, enquanto os compradores adquirem os ativos cientes do futuro impacto fiscal. Isso cria uma janela temporária de alta no volume de transações, seguida de um possível desaquecimento do mercado, à medida que o custo de propriedade aumenta substancialmente para quem possui vários imóveis.
O essencial
- Os impostos sobre ganhos de capital na venda de imóveis na Coreia do Sul aumentarão significativamente a partir de 9 de maio. As alíquotas podem chegar a 75% para empresas que possuem vários imóveis em zonas especulativas.
- Celebridades como Lee Hyeri, Kim Tae-hee, Ha Jung-woo, Jo Jung-suk e Soyou anunciaram a venda ou venderam imóveis de luxo nos distritos de Gangnam, Yongsan e Jongno, em Seul, antes do prazo.
- As novas sobretaxas acrescentam 20% para proprietários de dois imóveis e 30% para quem possui três ou mais em áreas designadas, além das alíquotas-base de 6% a 45%.
- Os índices de empréstimo sobre o valor do imóvel para propriedades não residenciais em bairros valorizados cairão de 70% para 40% a partir de julho, restringindo ainda mais o acesso a crédito para investimentos.
- As medidas tributárias foram criadas durante o governo de Moon Jae-in e adiadas temporariamente pelo governo de Yoon Suk Yeol antes do atual prazo de entrada em vigor.
- As estruturas de propriedade por meio de empresas estão sob maior escrutínio. O Serviço Nacional de Impostos investiga transações como a compra, por Lee Junho, de um edifício de 17,5 bilhões de won por meio de uma empresa familiar.
