Japão planeja banco de dados nacional para monitorar a propriedade de imóveis por estrangeiros até 2027

Por que o Japão está criando agora um banco de dados nacional

O Japão está preparando um sistema nacional para registrar a nacionalidade dos compradores e monitorar melhor a propriedade de terrenos e edifícios por estrangeiros. O plano prevê um novo banco de dados, vinculado a um cadastro digital imobiliário de referência, que permitiria às autoridades identificar quem é dono de cada imóvel e, em alguns casos, quem controla, em última instância, uma empresa compradora. Depois de instruir ministros, em 4 de novembro, a apurar a situação das aquisições de terrenos por estrangeiros e estudar possíveis regras, a primeira-ministra Sanae Takaichi colocou a transparência e a gestão de riscos no centro da agenda. O governo pretende iniciar o sistema já no ano fiscal de 2027, após a coordenação entre a Secretaria do Gabinete, o Ministério da Justiça, a Agência Digital e outros órgãos.

Segundo autoridades, a iniciativa responde a duas preocupações. Primeiro, o aumento do fluxo de capital transfronteiriço para imóveis japoneses, especialmente nas grandes cidades, tem alimentado a preocupação com a acessibilidade dos preços. Segundo, compras em áreas sensíveis despertaram temores relacionados à segurança, incluindo terrenos próximos a instalações de defesa, ilhas remotas perto das fronteiras nacionais e regiões de mananciais. Como a nacionalidade não é registrada em muitas transações, é difícil medir a verdadeira escala e o padrão das compras por estrangeiros. Algumas aquisições são feitas por empresas sediadas no Japão que usam recursos do exterior, o que torna o quadro ainda menos claro.

O banco de dados é uma parte de uma revisão mais ampla de políticas que abrange imigração, controles de residência e uso da terra. Um painel de especialistas se reuniu no fim de novembro para avaliar mudanças e trabalha para formular uma política básica até janeiro de 2026. As autoridades apresentam o cadastro como um instrumento de transparência. Por si só, ele não estabeleceria novas restrições. Criaria a base factual necessária para elaborar medidas proporcionais, desde regras de declaração até possíveis mudanças tributárias em setores nos quais os riscos ou distorções pareçam mais acentuados.

O que o novo sistema registraria

O ponto central é um sistema de registro da nacionalidade dos compradores em categorias de imóveis para as quais esse dado não é coletado atualmente. O governo pretende usar o cadastro digital imobiliário de referência da Agência Digital para reunir registros de diferentes jurisdições e tipos de terreno. O escopo previsto é amplo e vai muito além dos condomínios urbanos.

• Unidades de condomínio, casas isoladas e outros imóveis
• Florestas e terras agrícolas
• Grandes transações de terrenos sujeitas à Lei de Planejamento do Uso da Terra Nacional
• Terrenos importantes próximos a instalações relacionadas à defesa e em ilhas de fronteira designadas pela lei de 2022 sobre uso da terra relacionado à segurança

Para transações envolvendo florestas ou terrenos grandes e sensíveis, as autoridades avaliam exigir que empresas compradoras declarem a nacionalidade dos principais acionistas e executivos. O objetivo é identificar a natureza das aquisições quando recursos estrangeiros são canalizados por meio de uma entidade sediada no Japão. Os formuladores de políticas também estudam ampliar as notificações de transações previstas na Lei de Câmbio e Comércio Exterior, que regulamenta operações de capital feitas por não residentes.

Como funciona hoje o registro imobiliário do Japão

O sistema de registro imobiliário do Japão, conhecido como Toki, registra informações sobre terrenos e edifícios e identifica o proprietário legal em um cadastro de imóveis administrado pelo Departamento de Assuntos Jurídicos. Cada bem tem uma seção de identificação, que lista a localização e as características, e uma seção de direitos, que informa o proprietário, o endereço, a data e o motivo do registro, além de outros direitos, como hipotecas. Qualquer pessoa pode obter cópias mediante pagamento. O cadastro é fundamental para garantir transações seguras e a confiabilidade da titularidade.

Apesar desse sólido arcabouço jurídico, a nacionalidade geralmente não faz parte do registro de condomínios nem de muitos outros imóveis. Há uma exigência de declaração de nacionalidade para terras agrícolas, mas não para a maioria dos imóveis residenciais urbanos. Os dados de propriedade também podem estar desatualizados em caso de imóveis herdados, uma lacuna que o Japão começou a fechar em abril de 2024, quando passou a exigir o registro de mudanças na titularidade decorrentes de herança. Essas regras melhoram a precisão, mas não resolvem a falta de informações sobre nacionalidade.

Separadamente, quando um não residente adquire um imóvel para determinadas finalidades, essa transação pode ser considerada uma operação de capital nos termos da Lei de Câmbio e Comércio Exterior. Nesses casos, o comprador precisa notificar as autoridades por meio do Banco do Japão dentro de um prazo definido, com algumas exceções. Essas notificações não equivalem a um registro unificado da nacionalidade do comprador no momento da inscrição do imóvel. O banco de dados proposto busca facilitar muito a consulta à nacionalidade e, em casos específicos, ao controle efetivo exercido por meio de uma empresa em todo o país.

Quem está comprando e onde a demanda é mais forte

O iene mais fraco, as taxas de juros muito baixas para os padrões globais e a retomada das viagens após a pandemia tornaram os imóveis japoneses atraentes. Investidores do exterior têm buscado escritórios urbanos, hotéis e condomínios de luxo. Os compradores domésticos continuam ativos, e incorporadoras lançaram projetos de alto padrão. Os preços no centro de Tóquio bateram novos recordes em 2024, com o preço médio dos novos condomínios nos distritos centrais ultrapassando 110 milhões de ienes. O aumento dos custos de construção e a oferta limitada contribuíram para essa tendência.

Há poucos dados concretos sobre as compras por estrangeiros. Uma pesquisa do governo sobre transações de novos condomínios em Tóquio constatou que 3% dos compradores no primeiro semestre de 2025 tinham endereço no exterior. Esse indicador abrange compradores que vivem fora do Japão, mas não estrangeiros residentes no país, e exclui muitas estruturas empresariais. Pesquisas do setor privado e relatos de vendas de empreendimentos específicos apontam para uma ampla variação. Alguns edifícios de alto padrão em determinados distritos registraram proporções de compradores residentes no exterior bem acima da média, enquanto muitos empreendimentos suburbanos e regionais atraíram bem menos interesse estrangeiro. Sem dados de nacionalidade no registro, a capacidade do Japão de distinguir esses padrões é limitada.

Essa combinação ajuda a explicar o foco das políticas. O aquecimento do mercado urbano intensificou as preocupações com a acessibilidade dos preços para as famílias locais. Ao mesmo tempo, grandes áreas do Japão rural enfrentam despovoamento e um número crescente de imóveis vazios, conhecidos como akiya. Os formuladores de políticas tentam calibrar medidas que enfrentem riscos específicos em mercados urbanos aquecidos sem desestimular investimentos onde são necessários capital e reformas.

Segurança nacional e preocupações com terrenos estratégicos

O Japão colocou plenamente em vigor, em 2022, uma lei sobre uso da terra relacionado à segurança para monitorar terrenos ao redor de instalações das Forças de Autodefesa e em ilhas remotas próximas às fronteiras nacionais. A lei permite que as autoridades analisem o uso de terrenos e edifícios nessas áreas e penalizem atos que possam comprometer funções de segurança. Ela não proíbe estrangeiros de comprar imóveis. Em vez disso, concentra-se na supervisão e na obrigação de notificar. O novo banco de dados complementaria essa abordagem ao tornar clara a nacionalidade do proprietário no momento da compra.

O debate público também se concentrou em compras perto de mananciais. Algumas comunidades temem a extração ou exportação sem controle de águas subterrâneas quando a titularidade dos terrenos não é transparente. Registros mais claros ajudariam governos provinciais e ministérios a avaliar compradores, monitorar usos e aplicar as regras existentes. As autoridades argumentam que a transparência, em vez de proibições generalizadas, é a melhor forma de administrar um conjunto diversificado de riscos, que variam conforme a localização e o tipo de imóvel.

As obrigações comerciais também são importantes. O Japão segue os princípios de não discriminação previstos nas regras do comércio global. Isso não impede medidas específicas por motivos de segurança nacional ou ordem pública, mas dificulta a justificativa de proibições gerais à compra por estrangeiros. Os formuladores de políticas indicaram que eventuais novas medidas provavelmente envolveriam declarações, condições e impostos, em vez de proibições generalizadas, enquanto as leis de segurança cuidariam das zonas mais sensíveis.

Quais regras podem mudar a seguir

Os ministérios estão avaliando ampliar as exigências de notificação previstas na Lei de Câmbio e Comércio Exterior, para que mais transações imobiliárias tenham de ser comunicadas por compradores estrangeiros ou investidores não residentes. Outra proposta em análise é exigir que empresas que comprem florestas e terrenos grandes ou de importância estratégica declarem a nacionalidade de seus principais acionistas e altos executivos. Isso ajudaria as autoridades a identificar transações em que o controle ou o financiamento venha de fora do Japão, mesmo que o comprador legal seja uma entidade doméstica.

O Japão poderia estabelecer alíquotas de impostos diferentes?

As autoridades discutiram instrumentos fiscais que diferenciariam proprietários japoneses e não japoneses em mercados ou tipos de imóveis específicos. Entre as propostas estão impostos mais altos de aquisição ou de manutenção para proprietários não residentes em segmentos urbanos aquecidos, condições para compras em zonas designadas e taxas relacionadas a imóveis vazios para conter aquisições especulativas. Nenhuma decisão foi tomada, e quaisquer medidas desse tipo precisariam ser calibradas com cuidado para evitar efeitos indesejados sobre investimentos legítimos e a oferta habitacional em geral.

O Japão também estuda como outras economias fiscalizam compras de imóveis por estrangeiros. Governos do mundo todo adotaram uma combinação de medidas. Alguns cobram impostos adicionais sobre a transmissão de imóveis de compradores estrangeiros nas grandes cidades. Outros analisam caso a caso as compras feitas por não residentes. Há ainda países que impuseram proibições temporárias a determinadas categorias de compradores ou criaram impostos sobre imóveis vazios para desestimular a revenda especulativa e a manutenção de casas desocupadas. A análise do governo sobre práticas no exterior, inclusive no Canadá, na Alemanha, na Coreia do Sul e em Taiwan, servirá de base para propostas internas.

Paralelamente, o governo planeja resumir o desenho da regulamentação em uma política básica sobre medidas relacionadas a residentes estrangeiros e à imigração até janeiro de 2026. Esse cronograma deixaria cerca de um ano para a elaboração da legislação e o desenvolvimento dos sistemas, caso o novo cadastro entre em operação a partir do ano fiscal de 2027. Vários ministérios precisarão atualizar procedimentos e integrar seus bancos de dados antes do lançamento.

Como um banco de dados nacional poderia funcionar na prática

A Agência Digital está criando um cadastro imobiliário de referência que poderá servir de base para vários ministérios. O novo sistema conectaria os identificadores dos imóveis do cadastro do Departamento de Assuntos Jurídicos a campos adicionais, incluindo a nacionalidade dos compradores e, em casos específicos, a nacionalidade dos principais acionistas e executivos por trás de uma empresa compradora. Dados padronizados permitiriam às autoridades identificar riscos de concentração em um distrito ou perto de uma instalação específica e, ao longo do tempo, formar um quadro nacional mais claro.

O desenho dos dados será decisivo. Para serem úteis, os campos de nacionalidade precisam seguir formatos consistentes, e as declarações das empresas compradoras devem ser específicas o suficiente para identificar o controle ao longo de diferentes níveis de participação societária. A integração com registros fiscais e notificações de investimentos pode fornecer contexto para a fiscalização. As autoridades também terão de decidir quem poderá acessar quais informações. O acesso público aumenta a transparência do mercado, mas a divulgação de nacionalidade ou dados pessoais levanta preocupações com a privacidade. Muitos países têm dificuldade para equilibrar esses interesses. Avaliações internacionais apontam que os dados de titularidade imobiliária costumam ser fragmentados e que pode ser difícil identificar os beneficiários efetivos. O projeto japonês oferece a oportunidade de estabelecer padrões claros desde o início.

O combate à lavagem de dinheiro é outro aspecto. Imóveis têm sido usados no mundo todo para movimentar e ocultar recursos ilícitos. Se corretores, advogados e incorporadores tiverem obrigações claras de diligência prévia, e se as autoridades puderem verificar rapidamente a nacionalidade dos proprietários e o controle empresarial, será mais fácil detectar transações suspeitas. Um cadastro legível por máquinas, formulários padronizados e identificadores confiáveis ajudariam nessas verificações. O governo afirmou que quer um sistema que reforce a supervisão sem paralisar transações legítimas, o que significa que o desenho dos processos será tão importante quanto o texto legal.

O que isso significa para os compradores e o mercado

A maioria dos compradores teria apenas algumas etapas adicionais e simples na conclusão da transação. Quem recorrer a um escrivão judicial para cuidar do registro forneceria informações sobre nacionalidade junto com os documentos de identificação e endereço já exigidos. Empresas compradoras talvez precisassem apresentar uma declaração sobre a nacionalidade dos principais acionistas e executivos em transações envolvendo determinadas categorias de terrenos. O custo administrativo deve ser pequeno em relação ao valor das transações, mas o ganho de informação para as autoridades seria grande.

Para bancos, incorporadoras e corretoras, regras mais claras podem reduzir a incerteza. Os credores podem criar verificações de conformidade compatíveis com os campos de dados do cadastro. Incorporadoras que lançam novos projetos podem definir políticas de triagem e divulgação que reduzam surpresas de última hora. Quando as verificações contra a lavagem de dinheiro são mais rigorosas, compradores idôneos muitas vezes constatam que um processo transparente é mais rápido do que um processo ambíguo.

Os efeitos sobre o mercado variarão conforme a localização. Mais transparência pode desestimular compras especulativas de curto prazo em alguns distritos de preços elevados. Em grande parte do país, sobretudo nas regiões que perdem população, é improvável que as transações sejam afetadas. A propriedade de um imóvel no Japão não concede visto nem residência permanente. Compradores estrangeiros devem se planejar para pagar os mesmos impostos que os proprietários japoneses, incluindo o imposto anual sobre bens fixos, e não residentes precisam de um representante fiscal no Japão para cuidar das declarações. As compras de não residentes sujeitas à Lei de Câmbio e Comércio Exterior já estão submetidas a exigências de notificação, que provavelmente serão ampliadas.

Cronograma e próximas etapas

Três datas orientam o trabalho. Primeiro, as autoridades pretendem reunir as conclusões sobre as regras para imóveis de estrangeiros em outros países até o fim do atual ano fiscal. Segundo, o governo prepara uma política básica sobre medidas relacionadas a residentes estrangeiros e à imigração até janeiro de 2026, que deve definir o modelo para o setor imobiliário. Terceiro, o banco de dados e os campos de nacionalidade poderão entrar em vigor já no ano fiscal de 2027, dependendo do trabalho legislativo e da prontidão dos sistemas. Projetos digitais complementares, incluindo uma autorização eletrônica de viagem prevista para o ano fiscal de 2028, apontam para uma tendência geral de maior integração de dados entre fronteiras, vistos e transações imobiliárias.

A política influenciará o ritmo. O governo afirmou que quer responder à preocupação pública sem prejudicar os investimentos e o crescimento. Algumas vozes alertam que novas regras, se forem mal formuladas, podem estimular a xenofobia ou pressionar setores que dependem de capital estrangeiro. Outras argumentam que um cadastro claro e medidas específicas já deveriam ter sido adotados há tempos, em um mercado marcado por grandes lacunas de informação. O banco de dados oferece aos formuladores de políticas uma maneira de discutir padrões concretos em vez de casos isolados, algo essencial para qualquer mudança que afete tanto a segurança nacional quanto a acessibilidade da moradia.

O que é preciso saber

• O Japão planeja criar um banco de dados nacional para registrar a nacionalidade dos compradores de imóveis e monitorar a propriedade de terrenos e edifícios por estrangeiros
• O sistema usaria um cadastro digital imobiliário de referência e poderia entrar em operação já no ano fiscal de 2027, após as etapas legais e técnicas
• A cobertura incluiria condomínios, florestas, terras agrícolas, grandes transações de terrenos e áreas próximas a instalações de defesa e ilhas de fronteira
• Empresas que comprem determinados imóveis talvez tenham de declarar a nacionalidade dos principais acionistas e executivos
• As autoridades avaliam ampliar as notificações de transações previstas na Lei de Câmbio e Comércio Exterior
• Uma pesquisa do governo constatou que 3% dos compradores de novos condomínios em Tóquio no primeiro semestre de 2025 tinham endereço no exterior
• As preocupações públicas incluem compras em áreas sensíveis e aumentos rápidos de preços nos principais distritos das cidades
• O cadastro poderia viabilizar medidas específicas, como impostos diferenciados ou condições de compra, com detalhes a serem definidos até janeiro de 2026
• O Japão está analisando as regras de outros países para compradores estrangeiros a fim de orientar reformas internas
• O projeto busca aumentar a transparência, apoiar verificações contra a lavagem de dinheiro e embasar políticas sem impedir investimentos legítimos