CapitaLand conquista consumidores na China com novas marcas e um fundo imobiliário de varejo em Xangai

Por que a CapitaLand está renovando seus shoppings na China

A CapitaLand Investment, gestora imobiliária sediada em Singapura, está se empenhando para manter seus shoppings na China vibrantes e alinhados às rápidas mudanças no gosto dos consumidores. A empresa está levando uma onda de marcas recém-chegadas ao mercado para empreendimentos de destaque, como o Raffles City Shanghai e o Suzhou Center Mall. Em visitas recentes, os consumidores encontraram marcas chinesas queridas, como a fabricante de cosméticos Judydoll e a rede de chá com leite Ah Ma Handmade, ao lado de nomes de Singapura, como Charles & Keith e Bee Cheng Hiang. A combinação de marcas locais bem-sucedidas e destaques regionais oferece novos motivos para os consumidores chineses visitarem os espaços e, ao mesmo tempo, proporciona aos lojistas um caminho estruturado para entrar em um dos mercados de varejo mais competitivos do mundo.

Puah Tze Shyang, presidente-executivo da CapitaLand Investment China, descreveu a estratégia de forma direta. Em uma entrevista em setembro, ele explicou que o grupo usa sua escala e seus relacionamentos para selecionar novidades adequadas a cada empreendimento. Segundo ele, o objetivo é se diferenciar levando continuamente ao mercado conceitos que pareçam novos e renovando rapidamente os formatos quando as tendências mudam. A estratégia está alinhada a uma mudança mais ampla nos gastos na China, em direção a pequenos prazeres e experiências que sejam gratificantes sem pesar no bolso.

Ao mesmo tempo, a CapitaLand está abrindo um novo canal para financiar essa renovação do varejo. A empresa lançou em Xangai um fundo imobiliário de varejo doméstico, chamado CapitaLand Commercial REIT, formado inicialmente por dois shoppings com alta ocupação em Guangzhou e Changsha. A listagem, a primeira de um fundo de varejo na bolsa de Xangai patrocinado por uma empresa internacional, foi concebida para captar recursos no mercado doméstico e reinvesti-los nas operações. A iniciativa apoia um modelo de negócios com poucos ativos próprios, liberando recursos para reinvestimentos enquanto o grupo continua operando e modernizando seus shoppings.

Como são as marcas recém-chegadas ao mercado no Raffles City e em outros empreendimentos

O Raffles City Shanghai mostra como a estratégia funciona na prática. Os lojistas vão de marcas chinesas em rápida ascensão a grifes internacionais bastante conhecidas entre os consumidores mais jovens. Beleza, bebidas e petiscos atraem um fluxo constante de visitantes ao longo do dia, enquanto grandes lojas de moda e estilo de vida concentram os gastos mais elevados dos fins de semana. Marcas de Singapura, como Charles & Keith e a tradicional fabricante de alimentos Bee Cheng Hiang, acrescentam um toque transfronteiriço que se destaca em um cenário concorrido.

Raffles City The Bund como plataforma de lançamento

Do outro lado da cidade, o Raffles City The Bund inaugurou seu shopping de seis andares com uma demonstração de escala e novidade. Quando abriu as portas, em 2021, o shopping recebeu mais de 300.000 visitantes no primeiro dia e atingiu cerca de 92% de ocupação contratada. Mais da metade de suas mais de 200 marcas era novidade na China, no leste da China, em Xangai ou no portfólio da CapitaLand. O empreendimento combina varejo com duas torres de escritórios de categoria A, espaços para eventos e atrações selecionadas, como uma pista de skate coberta e uma réplica de uma rua de Xangai dos anos 1990. O conceito indica o que a CapitaLand pretende reproduzir em outras cidades: uma experiência de varejo em constante renovação, ancorada no entretenimento.

Além de Xangai, o efeito de rede

A seleção de marcas vai além de Xangai. Empreendimentos como o Suzhou Center Mall e o CapitaMall SKY+ em Guangzhou apostam em um fluxo constante de conceitos de alimentação e bebidas, cultura de colecionáveis e lojas especializadas que viram tendência nas redes sociais. Novas marcas ajudam cada empreendimento a desenvolver uma personalidade própria. A rede permite que a CapitaLand teste conceitos em uma cidade e depois amplie os mais populares para outras, adaptando a combinação de lojistas aos gostos locais.

Uma estratégia de varejo voltada aos gastos por impulso emocional

Os shoppings chineses estão se adaptando a uma forma de consumo muitas vezes chamada de gasto emocional. Os consumidores, especialmente os mais jovens, estão se permitindo pequenos prazeres acessíveis, de sobremesas temáticas e chá com leite a brinquedos colecionáveis e produtos de cultura pop em edições limitadas. Esse padrão favorece shoppings que agem rapidamente, criam instalações imersivas e promovem eventos frequentes. Também beneficia uma combinação com mais operações de alimentação e bebidas e mais quiosques especializados, capazes de surfar uma onda nas redes sociais e depois dar lugar à próxima febre.

O modelo de locação também está mudando em resposta. Administradores de shoppings relatam que cerca de 30% dos lojistas podem mudar a cada ano, o que significa uma renovação completa em três anos. Alimentação e bebidas agora representam cerca de 30% a 40% dos lojistas, ante aproximadamente 25% a 30% anteriormente. Muitos restaurantes aceitam contratos de locação mais curtos. Alguns quiosques que trabalham apenas com comida para viagem assinam contratos de apenas um ano e meio, sobretudo quando a marca viraliza em plataformas como o Xiaohongshu. O modelo de aluguel também está migrando para uma parcela variável maior, vinculada às vendas, o que incentiva os lojistas a aumentar o faturamento e o número de clientes por mesa, além de receber pedidos por delivery para elevar a receita nos horários de menor movimento.

Marcas de colecionáveis e de estilo de vida se encaixam bem nesse modelo. A Pop Mart e a Miniso prosperam vendendo brinquedos acessíveis e itens para casa em lojas com design divertido. Os colecionáveis em caixas-surpresa proporcionam aos consumidores uma dose de surpresa a baixo custo, um atrativo útil quando compras de alto valor parecem menos urgentes. Os shoppings também atraem comunidades de fãs, cujos integrantes, admiradores de cantores ou atores, organizam lojas temporárias de produtos e encontros, gerando grande circulação durante shows e ocasiões especiais. Até as concessionárias de automóveis se tornaram polos de atração. Fabricantes de veículos elétricos, de líderes nacionais a novas empresas, pagam aluguéis elevados por espaços amplos e interativos que servem tanto como centros para test drives quanto como galerias de marca.

Puah Tze Shyang afirma que essa renovação constante é central para a estratégia da CapitaLand. Em uma entrevista recente, resumiu o objetivo e explicou por que a chegada de novas marcas ajuda os shoppings a se destacar.

Levar marcas recém-chegadas ao mercado para nossos shoppings é uma das formas de nos destacarmos em um cenário de varejo dinâmico.

Para os administradores de shoppings, a fórmula é simples. Quando a experiência parece nova e estimula a convivência, o público aparece. Com o fluxo de visitantes garantido, uma parcela maior do aluguel vinculada ao faturamento e uma programação bem planejada podem elevar a receita mesmo quando o cenário macroeconômico é cauteloso.

Como o novo fundo de varejo de Xangai se encaixa no plano

A outra parte da estratégia é financeira. A CapitaLand lançou um fundo imobiliário de varejo em Xangai para direcionar capital doméstico aos seus shoppings na China, mantendo as operações sob sua gestão. Um fundo imobiliário é um veículo que detém imóveis geradores de renda e repassa aos cotistas a maior parte dos rendimentos de aluguel. Ao vender uma participação nos ativos para o fundo e continuar como administrador, o patrocinador pode reciclar capital e ampliar sua plataforma sem contrair grandes empréstimos novos.

O novo fundo, CapitaLand Commercial REIT, começou a ser negociado na Bolsa de Xangai com dois ativos iniciais. O CapitaMall SKY+, em Guangzhou, e o CapitaMall Yuhuating, em Changsha, têm uma área bruta locável combinada de 168.405 metros quadrados e ocupação contratada total de cerca de 97%. Os dois shoppings foram avaliados em aproximadamente 2,8 bilhões de yuans na abertura. A CapitaLand Investment, a CapitaLand Development e a CapitaLand China Trust detêm, juntas, pelo menos 20% do veículo, e a CapitaLand continua operando os shoppings.

A listagem estabelece um marco. É o primeiro fundo de varejo na bolsa de Xangai patrocinado por uma empresa internacional. Também complementa a CapitaLand China Trust, um fundo listado em Singapura que já detém ativos de varejo no país. Com um portfólio futuro de 43 empreendimentos de varejo em operação em 18 cidades chinesas e cerca de 18 bilhões de dólares de Singapura em ativos de varejo sob gestão, a CapitaLand tem espaço para oferecer ativos futuros a qualquer uma das plataformas quando as condições forem favoráveis.

Puah Tze Shyang espera uma procura sólida por esses produtos na China. Ele já destacou a ampla liquidez local e o interesse crescente de instituições domésticas, incluindo seguradoras que estão aumentando suas alocações em imóveis. Em uma apresentação recente, resumiu essa perspectiva de forma direta.

O setor de fundos imobiliários na China segue uma trajetória positiva, apoiado pela ampla liquidez e pelo aumento das alocações de instituições domésticas. Nossa perspectiva para o mercado continua positiva no longo prazo.

Ele também apresentou a listagem em Xangai como um marco para a CapitaLand e para o mercado. Ao recorrer ao capital doméstico, a empresa pode fortalecer seu balanço e realocar os recursos em projetos alinhados às prioridades das políticas públicas, mantendo uma base estável de receitas de taxas geradas pela plataforma de fundos.

Equilibrar crescimento e cautela em um mercado difícil

Mesmo ao adicionar novas marcas e lançar um fundo doméstico, a CapitaLand adota uma visão ponderada sobre sua exposição à China. A administração sinalizou que pretende reduzir, ao longo do tempo, a participação da China nos ativos do grupo sob gestão, mudança que pode envolver desinvestimentos e perdas de valor justo com impacto nos lucros não operacionais no curto prazo. Vender ativos na China tem sido difícil durante a prolongada retração do setor imobiliário, e, nos últimos períodos, a empresa encontrou mais facilidade para reciclar capital em Singapura e em outros mercados. A migração para um modelo com poucos ativos próprios e o uso de parceiros de capital domésticos visam manter os negócios na China ativos sem depender apenas do balanço da empresa.

Essa combinação de cautela e compromisso reflete as condições no terreno. As vendas no varejo continuam crescendo em relação ao ano anterior, mas os consumidores ainda ponderam antes de fazer grandes compras. Shoppings que oferecem novidades e atividades comunitárias continuam atraindo um fluxo constante de visitantes, e administradores que compartilham riscos com os lojistas por meio de uma parcela variável maior do aluguel conseguem alinhar incentivos. A plataforma de fundos imobiliários oferece outra ferramenta, dando a investidores domésticos uma forma de adquirir participações em shoppings movimentados e ao patrocinador recursos para aprimorar os imóveis e a combinação de lojistas.

O que isso significa para consumidores, marcas e investidores

Para os consumidores, a experiência ganha em diversão e variedade. A expectativa é de mais praças de alimentação com cardápios menores e maior rotatividade, mais cafés pensados para fotos e mais lojas temporárias ligadas a jogos, anime e à cultura de ídolos pop. Marcas recém-chegadas ao mercado testarão ideias rapidamente, enquanto nomes conhecidos construirão lojas-conceito que também funcionam como espaços de convivência.

Para as marcas, os shoppings da CapitaLand oferecem um caminho estruturado de entrada no mercado. A empresa pode posicionar uma loja de estreia em uma área de grande circulação, coordenar campanhas com lojistas vizinhos e acompanhar o desempenho por meio de aluguéis vinculados às vendas, que recompensam o faturamento. Contratos mais curtos e formatos de lojas temporárias permitem que empresas jovens testem o mercado. As marcas bem-sucedidas podem se expandir pela mesma rede para cidades próximas.

Para os investidores, o fundo listado em Xangai abre um canal doméstico para participar da renda de aluguéis de shoppings maduros. O fundo também amplia a base de receitas de taxas do patrocinador. Junto com a CapitaLand China Trust, listada em Singapura, a plataforma pode sustentar uma sequência constante de reciclagem de ativos, se os preços e as condições de mercado forem favoráveis.

Desafios a acompanhar

A confiança dos consumidores pode oscilar conforme as notícias macroeconômicas. Uma recuperação dos mercados imobiliário ou acionário ajudaria o sentimento. Se o crescimento desacelerar novamente, os gastos com pequenos prazeres podem se manter, mas os lojistas que dependem de compras de alto valor podem adiar inaugurações. Os shoppings terão de continuar ágeis e recorrer a eventos para amenizar os períodos fracos.

A concorrência por visitantes é intensa. Cada distrito tem vários centros disputando o mesmo público de fim de semana, e o comércio eletrônico continua abocanhando uma parcela crescente dos gastos. Proprietários que investem em design e contratos flexíveis manterão vantagem. Os que esperarem correm o risco de enfrentar vendas mais fracas e maior vacância.

Políticas públicas e mercados de capitais são outra variável. O jovem mercado de fundos imobiliários da China está se expandindo, mas os investidores acompanharão a governança, a clareza do portfólio futuro e a estabilidade das distribuições. As taxas de juros e os custos de refinanciamento afetam as avaliações. Uma abordagem disciplinada para aquisições e melhorias de ativos será crucial para futuras injeções de imóveis na plataforma de fundos.

Principais pontos

• A CapitaLand Investment está levando marcas recém-chegadas ao mercado para seus shoppings na China, a fim de renovar a combinação de lojistas e atrair visitantes.
• O Raffles City Shanghai reúne marcas chinesas queridas, como Judydoll e Ah Ma Handmade, e nomes de Singapura, como Charles & Keith e Bee Cheng Hiang.
• O Raffles City The Bund recebeu mais de 300.000 visitantes no primeiro dia de funcionamento, e mais da metade dos lojistas era novidade na China, no leste da China, em Xangai ou no portfólio do grupo.
• Os shoppings chineses estão se adaptando aos gastos emocionais, com uma rotatividade anual de cerca de 30% dos lojistas e a participação de alimentação e bebidas chegando a 30% a 40% dos espaços.
• Aluguéis vinculados às vendas e contratos mais curtos ajudam os shoppings a renovar conceitos rapidamente e aproveitar tendências virais de plataformas como o Xiaohongshu.
• A CapitaLand lançou um fundo imobiliário de varejo listado em Xangai, formado inicialmente pelo CapitaMall SKY+, em Guangzhou, e pelo CapitaMall Yuhuating, em Changsha, com cerca de 97% de ocupação.
• O fundo capta recursos domésticos e apoia uma estratégia com poucos ativos próprios, com um portfólio futuro de 43 empreendimentos de varejo em 18 cidades chinesas.
• A administração pretende equilibrar o crescimento com uma postura cautelosa em relação à exposição à China, usando a reciclagem de capital e parcerias para enfrentar um mercado imobiliário difícil.