Aluguéis de quitinetes em Seul atingem níveis sem precedentes
Em julho de 2025, o aluguel mensal médio de uma quitinete — conhecida localmente como "one room" — em Seul disparou para 730 mil won (cerca de US$ 525), uma alta de 7,9% em relação ao mês anterior e o maior aumento mensal registrado neste ano. Confirmada pela plataforma imobiliária Dabang e noticiada pelo The Korea Herald, a disparada reforça uma tendência mais ampla de aumento dos custos de moradia na capital sul-coreana, especialmente para a população crescente de domicílios com uma só pessoa.
Conteúdo
- Aluguéis de quitinetes em Seul atingem níveis sem precedentes
- Por que os aluguéis de quitinetes estão subindo tão rapidamente?
- Mudanças demográficas: o aumento dos domicílios com uma só pessoa
- Mudanças nas políticas públicas e a migração do jeonse para o aluguel mensal
- Limitações da oferta e desaceleração da construção
- Investimento estrangeiro e entrada de proprietários institucionais no mercado
- Como os aluguéis de quitinetes em Seul se comparam?
- Custo da moradia e custo de vida
- Novas tendências: moradia compartilhada e modelos habitacionais alternativos
- Impacto socioeconômico: quem é mais afetado?
- O que esperar do mercado de aluguel de Seul?
- Em resumo
Mapo-gu, distrito popular entre jovens profissionais e estudantes, registrou a maior alta: o aluguel médio saltou 22,4%, para 880 mil won por mês. Gangnam-gu, conhecido há muito tempo pela população abastada, continua sendo o distrito mais caro para morar em quitinete, com aluguel mensal de 940 mil won. Outros sete distritos, entre eles Yongsan-gu (870 mil won), Seocho-gu (810 mil won) e Seongdong-gu (790 mil won), já igualam ou superam a média da cidade, refletindo a alta generalizada dos custos de aluguel.
Por que os aluguéis de quitinetes estão subindo tão rapidamente?
A alta expressiva dos aluguéis de quitinetes resulta da convergência de vários fatores: mudanças demográficas, alterações nas políticas públicas, novos padrões de investimento e um persistente desequilíbrio entre oferta e demanda no mercado imobiliário de Seul.
Mudanças demográficas: o aumento dos domicílios com uma só pessoa
A Coreia do Sul está passando por uma transformação demográfica. Os domicílios com uma só pessoa se tornaram a forma predominante de moradia em Seul: em 2023, representavam quase 40% de todos os domicílios da cidade, ante menos de 30% apenas uma década antes. Em todo o país, chegaram a 9,9 milhões no fim de 2024, o equivalente a 41,5% do total. A tendência é especialmente acentuada entre jovens adultos e profissionais que buscam independência e proximidade do trabalho ou dos estudos.
Como consequência, a procura por apartamentos pequenos e acessíveis — sobretudo quitinetes — disparou. Essas unidades, geralmente com cerca de 33 metros quadrados e depósito de 10 milhões de won, são hoje a opção preferida de muitos moradores urbanos. A disputa por elas é especialmente acirrada em distritos com vida noturna movimentada, universidades ou fácil acesso ao transporte público, como Mapo-gu, Hongdae e Sinchon.
Mudanças nas políticas públicas e a migração do jeonse para o aluguel mensal
Tradicionalmente, o mercado de aluguel da Coreia do Sul é dominado pelo sistema jeonse, um arranjo peculiar em que os inquilinos pagam um depósito elevado à vista (muitas vezes, de centenas de milhões de won) em vez de um aluguel mensal. No entanto, regulamentações governamentais recentes — como as restrições a empréstimos de 27 de junho de 2025 — dificultaram a obtenção de depósitos elevados pelos inquilinos, enquanto os proprietários enfrentam limites mais rigorosos para reajustar os valores do jeonse.
Com isso, proprietários e inquilinos recorrem cada vez mais a contratos de aluguel mensal, que exigem menos dinheiro no início, mas implicam pagamentos recorrentes mais altos. A mudança é especialmente visível em distritos com alta demanda, como Gangnam, Seocho e Songpa, onde diminuíram os imóveis anunciados para jeonse e aumentaram os contratos de aluguel mensal. Segundo corretores imobiliários, os proprietários agora preferem o aluguel mensal pela renda regular e pela flexibilidade, sobretudo enquanto as taxas de juros bancárias continuam baixas.
Especialistas observam que essa transição está remodelando o mercado de aluguel. Como explicou um analista imobiliário,
As regras para empréstimos impedem a passagem do jeonse para a compra de imóveis, o que naturalmente leva a mais contratos de aluguel mensal com garantia.O resultado é uma pressão constante de alta sobre os aluguéis mensais, especialmente os de unidades menores.
Limitações da oferta e desaceleração da construção
Embora a procura por quitinetes tenha disparado, a oferta não tem acompanhado o ritmo. A atividade de construção em Seul desacelerou, e o número de novos empreendimentos e de unidades concluídas continua abaixo das metas do governo. O desenvolvimento privado é limitado por dificuldades de financiamento, e as licenças para construção estão estagnadas. Projetos do setor público tentam preencher essa lacuna, mas a insuficiência geral da oferta persiste.
O desequilíbrio é especialmente acentuado nos distritos centrais e do sul, onde há pouca disponibilidade de terrenos e os custos de desenvolvimento são elevados. A falta de imóveis para aluguel a preços acessíveis intensificou a concorrência entre inquilinos, elevando os preços e dificultando a busca por moradia para quem acaba de chegar à cidade.
Investimento estrangeiro e entrada de proprietários institucionais no mercado
As mudanças demográficas e a demanda persistente por imóveis para aluguel atraíram investidores imobiliários globais. Grandes empresas internacionais, como a Greystar Real Estate Partners e a The Living Company, estabeleceram operações locais em Seul e têm como alvo o crescente mercado de domicílios com uma só pessoa. Essas empresas investem em imóveis para aluguel com gestão profissional, incluindo moradias estudantis e apartamentos compactos na cidade, muitas vezes com comodidades compartilhadas, como academias e espaços de coworking.
O capital institucional estrangeiro também está chegando ao setor por meio de joint ventures e fundos de investimento imobiliário (REITs). Por exemplo, o Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) e o Morgan Stanley fizeram parcerias com incorporadoras locais para construir imóveis ou adaptá-los para aluguel. Espera-se que esses investimentos ampliem a oferta de imóveis para aluguel com gestão profissional, mas também podem contribuir para a alta dos aluguéis, à medida que os investidores buscam retorno.
Como os aluguéis de quitinetes em Seul se comparam?
O aluguel médio de uma quitinete em Seul, de 730 mil won (US$ 525), pode parecer alto, mas varia bastante entre os distritos e em comparação com outras grandes cidades asiáticas. Segundo dados do Numbeo e do Wise.com, o aluguel de um apartamento de um quarto no centro de Seul é, em média, de cerca de 1,18 milhão de won (US$ 850–950), enquanto quitinetes em distritos valorizados, como Gangnam ou Itaewon, podem custar de 900 mil a 1,1 milhão de won ou mais. Em contrapartida, bairros mais acessíveis, como Sinchon ou Jongno, oferecem quitinetes por apenas 480 mil a 720 mil won mensais.
Em comparação com outras capitais asiáticas, os aluguéis em Seul são moderados. Tóquio e Hong Kong, por exemplo, costumam ter aluguéis médios mais altos para apartamentos de tamanho semelhante, enquanto cidades como Taipei e Kuala Lumpur geralmente são mais acessíveis. No entanto, o ritmo acelerado de alta dos aluguéis em Seul — especialmente das quitinetes — superou o crescimento salarial de muitos moradores, levantando preocupações sobre o custo e a segurança da moradia.
Custo da moradia e custo de vida
A moradia é a maior despesa para a maioria dos moradores de Seul. Estima-se que o custo de vida médio de uma pessoa na cidade seja de 1,5 milhão a 1,6 milhão de won por mês, e que aluguel e contas de serviços públicos representem quase metade desse total. As contas de um apartamento pequeno costumam variar de 150 mil a 250 mil won mensais, enquanto transporte, alimentação e outros itens essenciais aumentam o peso das despesas mensais.
Quem busca opções mais acessíveis pode encontrar aluguéis e custos de vida menores em cidades satélites, como Incheon, Bucheon ou Goyang, muitas vezes com acesso conveniente a Seul por transporte público. Ainda assim, o apelo dos distritos centrais — pela proximidade de empregos, universidades e atrações culturais — continua impulsionando a demanda e os preços na própria capital.
Novas tendências: moradia compartilhada e modelos habitacionais alternativos
À medida que as quitinetes tradicionais ficam menos acessíveis, modelos habitacionais alternativos ganham espaço. Espaços de moradia compartilhada, que combinam quartos privativos com comodidades comuns, são cada vez mais populares entre jovens profissionais, estudantes e moradores estrangeiros. Segundo um relatório da JLL de 2025, o aluguel mensal médio de uma unidade de moradia compartilhada com menos de 40 metros quadrados em Seul é de 1,13 milhão de won — cerca de 1,5 vez o valor de um officetel típico (apartamento compacto que combina funções residenciais e comerciais).
Esses arranjos oferecem flexibilidade, convívio e acesso a comodidades como academias, espaços de coworking e cozinhas comunitárias. Grandes empresas imobiliárias e startups estão investindo em marcas de moradia compartilhada e adaptando hotéis e officetels subutilizados para convertê-los em moradias modernas para aluguel. O governo também apoia a expansão dos REITs e iniciativas público-privadas para ampliar a oferta de imóveis para aluguel de longo prazo.
Como observou um especialista do setor,
A tendência da moradia compartilhada, antes vista como uma solução habitacional marginal, está rapidamente se tornando um pilar do ecossistema de moradia para aluguel da Coreia, impulsionada por mudanças demográficas, novas preferências de estilo de vida e a confiança dos investidores.
Impacto socioeconômico: quem é mais afetado?
A disparada dos aluguéis de quitinetes tem um impacto profundo sobre os moradores de Seul, especialmente jovens, estudantes e trabalhadores de baixa e média renda. Para muitos, o sonho de morar de forma independente na cidade está ficando mais difícil de realizar. O aumento dos aluguéis leva alguns a procurar colegas para dividir a moradia, mudar-se para distritos mais afastados ou até deixar Seul em busca de opções mais acessíveis.
As empresas também sentem a pressão. Os altos custos de aluguel nos distritos mais populares contribuíram para uma onda de fechamentos de lojas, sobretudo em áreas turísticas e comerciais. Com a queda dos gastos dos consumidores e o aumento dos custos fixos, muitos varejistas têm dificuldade para se manter, o que resulta em lojas vazias e menos atividade econômica em bairros antes movimentados.
Enquanto isso, a migração do jeonse para o aluguel mensal está mudando as contas de inquilinos e proprietários. Os inquilinos enfrentam despesas recorrentes maiores, enquanto os proprietários precisam lidar com novas regulamentações e incertezas do mercado. A entrada de investidores institucionais e capital estrangeiro pode ampliar a oferta de imóveis para aluguel com gestão profissional, mas também pode provocar novas altas nos aluguéis e reduzir a disponibilidade de moradias acessíveis para os moradores em geral.
O que esperar do mercado de aluguel de Seul?
Olhando para o futuro, a maioria dos especialistas prevê que a tendência de alta dos aluguéis mensais e o declínio do sistema jeonse continuarão. Políticas governamentais voltadas à estabilização do mercado — como limites para os aluguéis e apoio a proprietários institucionais — podem ajudar a moderar os aumentos, mas as limitações da oferta e a forte demanda provavelmente persistirão.
Espera-se que o investimento estrangeiro e a expansão dos modelos de moradia compartilhada e de imóveis construídos para aluguel remodelarem o mercado, oferecendo novas opções para alguns, mas podendo criar mais barreiras para outros. O desafio dos formuladores de políticas será equilibrar as necessidades de investidores, proprietários e inquilinos e, ao mesmo tempo, garantir que Seul continue sendo uma cidade acessível e vibrante para todos os seus moradores.
Em resumo
- O aluguel médio de quitinetes em Seul chegou ao recorde de 730 mil won (US$ 525) em julho de 2025, com Mapo-gu e Gangnam-gu liderando a alta.
- A demanda crescente de domicílios com uma só pessoa, a mudança das políticas para reduzir o uso do jeonse e as limitações da oferta estão elevando os aluguéis.
- Investidores estrangeiros e proprietários institucionais estão entrando no mercado, trazendo novos modelos de aluguel, mas também contribuindo para a pressão sobre os preços.
- Espaços de moradia compartilhada e outros arranjos habitacionais estão ganhando popularidade à medida que as quitinetes tradicionais ficam menos acessíveis.
- A disparada dos aluguéis afeta jovens, estudantes e empresas, levantando preocupações sobre o custo da moradia e o dinamismo econômico de Seul.
- Especialistas esperam que a tendência de alta dos aluguéis mensais e a expansão de novos modelos de aluguel continuem, enquanto políticas públicas e investimentos moldam o futuro do mercado imobiliário de Seul.
