Repressão da Coreia do Sul à compra de imóveis por estrangeiros: novas regras, tensões crescentes e contexto global

Restrições abrangentes da Coreia do Sul à compra de imóveis por estrangeiros: o que mudou?

A Coreia do Sul deu um passo drástico para conter a disparada do mercado imobiliário ao impor novas e rígidas restrições à compra de imóveis por estrangeiros na região metropolitana de Seul. Em vigor desde 26 de agosto de 2025, as regras exigem que estrangeiros interessados em comprar imóveis residenciais em Seul, na província de Gyeonggi e em partes de Incheon obtenham autorização prévia do governo, mudem-se para o imóvel em até quatro meses e residam nele por pelo menos dois anos. Inicialmente prevista para durar um ano, a política é a iniciativa mais abrangente do governo sul-coreano até agora para conter compras especulativas e estabilizar os preços dos imóveis na região da capital.

As medidas foram adotadas em meio à crescente insatisfação pública com a disparada dos preços dos imóveis, que se tornou um ponto de tensão política e fonte de preocupação econômica para muitos sul-coreanos. A iniciativa do governo reflete tanto pressões internas quanto uma tendência global mais ampla de países que estão endurecendo as regras para investimentos estrangeiros no mercado imobiliário.

Por que a Coreia do Sul agiu agora?

Nos últimos três anos, as transações imobiliárias residenciais feitas por estrangeiros na região metropolitana de Seul aumentaram, em média, 26% ao ano, passando de 4.568 em 2022 para 7.296 em 2024. Cidadãos chineses responderam por expressivos 73% dessas compras, seguidos por cidadãos dos Estados Unidos, com 14%. A maioria das transações se concentrou na província de Gyeonggi (62%) e em Incheon (20%), enquanto imóveis de luxo nos bairros mais cobiçados de Seul atingiram preços recordes.

A preocupação do governo não se limita ao volume de compras por estrangeiros, mas inclui a percepção de que investidores do exterior conseguiram contornar as rígidas regras hipotecárias da Coreia obtendo financiamento em seus países de origem. Isso levou a acusações de “discriminação reversa” contra compradores locais, sujeitos a limites de crédito mais rigorosos e impostos mais altos sobre múltiplos imóveis.

Lee Sang-kyeong, primeiro vice-ministro da Terra, explicou a justificativa: “Vamos impedir desde o início as atividades de estrangeiros que distorcem o mercado imobiliário e trabalhar para estabilizar os preços, contribuindo assim para o bem-estar habitacional dos cidadãos coreanos.”

As autoridades também citaram indícios de atividade especulativa, incluindo casos de estrangeiros que compraram apartamentos de alto padrão à vista ou em nome de menores de idade. As novas regras foram criadas para fechar brechas e garantir que os compradores estrangeiros adquiram imóveis para uso residencial legítimo, e não para investimento ou especulação.

Como funcionam as novas restrições

De acordo com a nova política, qualquer pessoa, empresa ou governo estrangeiro que queira comprar um imóvel residencial nas áreas designadas deverá:

• Obter autorização prévia das autoridades locais antes da compra
• Mudar-se para o imóvel em até quatro meses após a autorização
• Residir no imóvel por pelo menos dois anos após a compra

As regras se aplicam a todos os tipos de imóveis residenciais — apartamentos, casas unifamiliares e imóveis com várias unidades maiores que seis metros quadrados. Imóveis comerciais, como os officetels (edifícios com apartamentos tipo estúdio, muitas vezes usados para fins residenciais e comerciais), estão isentos. Doações, heranças e leilões judiciais também não são abrangidos pelas novas restrições.

Os compradores estrangeiros devem apresentar um plano detalhado de financiamento em até 30 dias após a compra, incluindo a origem dos recursos, o nome de qualquer instituição financeira estrangeira envolvida e o tipo de visto que possuem na Coreia. As autoridades examinarão os documentos para impedir o uso de crédito no exterior em compras especulativas. Casos suspeitos poderão ser comunicados à Unidade de Inteligência Financeira da Coreia, que pode compartilhar informações com autoridades fiscais estrangeiras.

Quem descumprir as regras poderá receber multas sucessivas de até 10% do valor do imóvel e, em alguns casos, ter o contrato de compra cancelado. O governo prometeu aplicar as regras com rigor, e as autoridades locais deverão tomar medidas legais em até três meses após qualquer infração.

Áreas abrangidas e isenções

As zonas que exigem autorização abrangem toda Seul, 23 cidades e condados da província de Gyeonggi (com exceção de áreas com poucas compras por estrangeiros) e sete distritos de Incheon. Alguns municípios — como Yangju, Icheon e Yeoncheon, além de certos distritos de Incheon — foram excluídos devido ao baixo número de transações com estrangeiros.

Embora a política tenha sido inicialmente estabelecida por um ano, as autoridades indicaram que ela poderá ser prorrogada, dependendo das condições do mercado. O governo também deixou aberta a possibilidade de ampliar ou modificar as restrições conforme necessário.

Impacto no mercado: especulação, preços e repercussões políticas

O mercado imobiliário sul-coreano vive um período de forte alta: os preços dos apartamentos subiram por 29 semanas consecutivas, e os valores gerais dos imóveis em Seul aumentaram mais de 80% nos últimos cinco anos. O boom imobiliário foi impulsionado por juros baixos, facilidade de acesso a financiamentos e um aumento dos investimentos especulativos, tanto nacionais quanto estrangeiros.

O presidente Lee Jae-myung, que tomou posse em junho de 2025, fez da redução do custo de vida uma promessa central de campanha. No entanto, a alta persistente dos preços dos imóveis se tornou um passivo político, sobretudo porque a dívida das famílias aumentou 24,6 trilhões de won (US$ 22,7 bilhões) no segundo trimestre de 2025, a maior alta trimestral desde 2021. A relutância do Banco da Coreia em reduzir ainda mais os juros, apesar dos obstáculos econômicos, reflete a preocupação de estimular ainda mais a demanda por imóveis.

Para muitos coreanos, a percepção de que compradores estrangeiros estão fazendo os preços subir aumentou a sensação de injustiça. Editoriais e debates sobre políticas públicas têm destacado a necessidade de “nivelar as condições” entre compradores locais e estrangeiros, e alguns parlamentares defendem medidas ainda mais rigorosas ou impostos mais altos para compradores não residentes.

Lee Eun-hyung, pesquisador do Instituto Coreano de Pesquisa sobre Políticas de Construção, comentou: “A nova regra se concentra apenas em filtrar a demanda especulativa por meio da comprovação de residência, mas não chega a nivelar as condições com as dos coreanos no que diz respeito ao acesso a empréstimos.”

Embora os estrangeiros sejam proprietários de apenas cerca de 0,5% das 20 milhões de unidades habitacionais da Coreia, a concentração das compras em áreas de alta demanda e a grande repercussão de algumas transações ampliaram a preocupação pública.

Quem são os compradores estrangeiros?

Dados do governo mostram que, no fim de 2024, cidadãos chineses eram proprietários de 56.301 imóveis na Coreia, mais do que cidadãos de qualquer outra nacionalidade. Em seguida vinham americanos (22.031), canadenses (6.315) e taiwaneses (3.360). A maioria dos proprietários estrangeiros (cerca de 93%) possui apenas um imóvel, mas um pequeno número tem várias unidades, o que alguns consideram um sinal de atividade de investimento.

Muitos compradores estrangeiros são residentes de longa data ou expatriados que trabalham nos principais setores da economia coreana. No entanto, o governo está particularmente preocupado com investidores não residentes que compram imóveis para obter renda com aluguel ou ganhos de capital, muitas vezes recorrendo a financiamento no exterior para contornar as restrições locais ao crédito.

Comparação entre a política sul-coreana e as tendências globais

A Coreia do Sul não é o único país a endurecer as regras sobre a propriedade de imóveis por estrangeiros. Nos últimos anos, países como Austrália, Canadá e Nova Zelândia implementaram ou prorrogaram proibições à compra de imóveis residenciais por estrangeiros, citando preocupações semelhantes com a acessibilidade e a estabilidade do mercado.

• Austrália: Proibiu estrangeiros de comprar imóveis usados por dois anos a partir de abril de 2025.
• Canadá: Impôs uma proibição de dois anos à compra de imóveis residenciais por estrangeiros em janeiro de 2023, posteriormente prorrogada.
• China: Permite que estrangeiros tenham apenas direitos de uso da terra (sem propriedade plena) e exige pelo menos um ano de residência antes da compra.

Nos Estados Unidos, a questão ganhou destaque tanto no âmbito federal quanto nos estaduais. Pelo menos 22 estados aprovaram leis que restringem a propriedade estrangeira de terras agrícolas ou consideradas sensíveis, com algumas medidas voltadas especificamente a compradores da China, Rússia, Irã e Coreia do Norte. A lei da Flórida de 2023, que proíbe cidadãos chineses sem residência permanente de possuir imóveis, provocou contestações judiciais e um debate nacional.

Grupos de defesa de direitos, como o Committee of 100, manifestaram preocupação de que essas leis possam legitimar alegações xenófobas e afetar de forma desproporcional pessoas não brancas, já que a maioria dos países visados tem população majoritariamente não branca. Os defensores das medidas, porém, argumentam que elas são necessárias para proteger a segurança nacional e garantir que os moradores locais tenham acesso justo à moradia.

Como as novas regras afetam residentes estrangeiros e expatriados?

Para americanos e outros estrangeiros que vivem e trabalham na Coreia do Sul, as novas regras tornam ainda mais complexo um mercado imobiliário que já é desafiador. Residentes de longa data com vistos adequados — como o visto F-5-1 de residente permanente geral ou o visto F-5-2 de residente permanente cônjuge — ainda podem comprar imóveis, desde que cumpram os requisitos de residência. Já investidores não residentes e aqueles que pretendem comprar imóveis para obter renda com aluguel ou especular terão muito mais dificuldade para entrar no mercado.

Os compradores estrangeiros também precisam lidar com o sistema tributário coreano, que inclui impostos de renda progressivos, contribuições obrigatórias para o seguro-saúde e exigências de declaração de ativos no exterior. Cidadãos americanos, por exemplo, devem apresentar declarações anuais de imposto de renda à Receita Federal dos EUA (IRS) e podem ter direito à isenção de renda obtida no exterior ou ao crédito de imposto estrangeiro para evitar a dupla tributação.

Para muitos expatriados, o custo de vida em Seul continua alto, com aluguéis de apartamentos de um quarto no centro da cidade variando de US$ 800 a US$ 1.200 por mês. Grandes depósitos habitacionais (jeonse) são comuns, e produtos importados podem ser caros. Por outro lado, o transporte público da Coreia é eficiente, e os serviços de saúde são modernos e acessíveis.

Debate e críticas: justiça, eficácia e consequências não intencionais

As novas restrições provocaram debates entre autoridades, economistas e a população. Defensores argumentam que as medidas são necessárias para conter a especulação, estabilizar os preços e responder às preocupações com a justiça. Os críticos, porém, questionam se as regras terão impacto significativo na acessibilidade geral da moradia ou se apenas deslocarão a atividade especulativa para outros segmentos do mercado.

Kwon Dae-jung, professor de mercado imobiliário da Universidade Sogang, observou: “Estrangeiros tomam empréstimos em bancos no exterior para comprar imóveis aqui, distorcendo o mercado imobiliário local.”

Outros ressaltam que a grande maioria dos compradores estrangeiros é formada por residentes de longa data ou expatriados, não por especuladores. Para eles, o foco na propriedade estrangeira pode desviar a atenção de problemas estruturais mais profundos do mercado imobiliário coreano, como a oferta limitada, as restrições de zoneamento e a concentração da atividade econômica em Seul.

Especialistas em direito também levantaram dúvidas sobre a constitucionalidade de selecionar compradores por nacionalidade, citando o princípio da reciprocidade e o risco de violação de acordos internacionais. Até agora, a maioria das medidas adotadas pela Coreia se concentrou em requisitos de residência e uso, em vez de proibições totais baseadas na cidadania.

Há também a questão da fiscalização. Embora o governo tenha prometido monitoramento rigoroso e penalidades para quem descumprir as regras, pode ser difícil acompanhar o cumprimento, especialmente entre proprietários não residentes. Alguns analistas alertam que políticas restritivas demais podem desestimular o investimento estrangeiro ou criar brechas não previstas.

O que vem a seguir?

O governo sinalizou que acompanhará de perto o impacto das novas regras e fará ajustes conforme necessário. Se as medidas conseguirem arrefecer o mercado imobiliário e reduzir a atividade especulativa, poderão ser prorrogadas ou ampliadas. Caso contrário, os formuladores de políticas poderão considerar outras medidas, como impostos mais altos para proprietários não residentes ou novas restrições ao financiamento no exterior.

Enquanto isso, o debate sobre a propriedade estrangeira provavelmente continuará, tanto na Coreia quanto no resto do mundo. Como a acessibilidade à moradia continua sendo uma questão urgente em muitos países, os governos terão de tomar decisões difíceis sobre como conciliar a abertura ao investimento estrangeiro com a necessidade de proteger os moradores locais e garantir a estabilidade do mercado.

Em resumo

• A Coreia do Sul impôs novas e rígidas restrições à compra de imóveis residenciais por estrangeiros em Seul, na província de Gyeonggi e em Incheon, em vigor desde 26 de agosto de 2025.
• Os compradores estrangeiros devem obter autorização prévia, mudar-se para o imóvel em até quatro meses e residir nele por pelo menos dois anos.
• A política busca conter a especulação, estabilizar os preços e responder às preocupações com a justiça, em meio ao aumento das transações por estrangeiros — especialmente cidadãos chineses e americanos.
• Outros países estão adotando restrições semelhantes, refletindo uma tendência global de maior controle sobre o investimento estrangeiro no mercado imobiliário.
• As novas regras provocaram debates sobre sua eficácia, justiça e possíveis consequências não intencionais, e continuarão sendo monitoradas, com possíveis ajustes futuros.