Presidente da LH prevê forte queda nos preços dos imóveis, enquanto parlamentares questionam atrasos na oferta e aumento da dívida

Previsão de preços se choca com uma lacuna crescente na oferta

A principal incorporadora pública de moradias da Coreia do Sul enfrentou um desafio contundente na Assembleia Nacional em 12 de outubro de 2026: explicar por que apenas 13.293 moradias haviam chegado à etapa informada de início das obras, diante de uma meta anual de 51.783, enquanto seu presidente defendia regras mais rígidas para o crédito imobiliário e previa uma possível queda acentuada nos preços dos imóveis.

Lee Sung-hoon, presidente da Korea Land & Housing Corporation (LH), defendeu sua perspectiva diante da Comissão de Terras, Infraestrutura e Transportes da Assembleia. Os preços de venda de apartamentos em Seul haviam subido por 87 semanas consecutivas, segundo dados do Conselho Imobiliário da Coreia citados durante a controvérsia, o que deixava potenciais compradores preocupados com a possibilidade de não conseguirem mais pagar por um imóvel.

Lee argumentou que o aumento da oferta e os juros elevados poderiam reverter essa pressão. Também afirmou que as famílias começariam a sentir os efeitos da oferta da LH a partir de 2028, um cronograma que separa a garantia dada hoje aos compradores da entrega de moradias que eles possam de fato usar.

A audiência foi além da previsão de preços. Parlamentares do governista Partido Democrático e do oposicionista Partido do Poder Popular questionaram atrasos nas obras, o significado dos inícios de construção informados, a reestruturação organizacional, o aumento da dívida e um empreendimento industrial estimado em 9 trilhões de won.

Vários números dizem respeito a programas diferentes, e não a um único total de oferta. A meta de 51.783 se refere a moradias públicas construídas pela LH. Lee apresentou separadamente planos para iniciar 96 mil moradias em todo o país, incluindo 86 mil na região metropolitana de Seul. Também foi discutida uma meta governamental de oferta de 115 mil moradias. A relação entre esses totais mais amplos não foi totalmente explicada na audiência.

O que Lee disse sobre o crédito imobiliário

A controvérsia começou em uma reunião informativa de 30 de setembro no local do complexo industrial nacional de semicondutores de sistema avançado, em Yongin, na província de Gyeonggi. Lee sugeriu discutir uma nova redução do limite de crédito imobiliário de 600 milhões de won para imóveis avaliados em até 1,5 bilhão de won.

Ele também questionou se permitir que pessoas comprando o primeiro imóvel tomassem emprestado até 70% do valor do bem incentivava compras competitivas. Esse percentual é a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel, ou LTV. Ela mede o empréstimo em relação ao valor do imóvel, mas um teto monetário separado ainda pode limitar o valor que o comprador recebe.

Os limites de crédito discutidos foram de 600 milhões de won para imóveis avaliados em até 1,5 bilhão de won; 400 milhões de won para imóveis acima de 1,5 bilhão e de até 2,5 bilhões de won; e 200 milhões de won para imóveis acima de 2,5 bilhões de won em áreas reguladas. Os comentários de Lee foram uma proposta para discussão, não o anúncio de uma nova regra de crédito.

Na auditoria, Lee disse que mantinha sua opinião pessoal, mas pediu desculpas por discutir regulação financeira fora das atribuições da LH. Ele distinguiu explicitamente sua posição da política do governo.

Lee, cuja agência constrói e administra moradias públicas, em vez de definir regras para o crédito imobiliário, explicou essa distinção:

Esta não é a posição política do governo, mas a minha opinião pessoal.

Parlamentares contestam a recomendação de esperar

Kim Eun-hye, do Partido do Poder Popular, pressionou Lee sobre como jovens e casais recém-casados poderiam comprar imóveis se o acesso ao crédito fosse reduzido. Eom Tae-young, também do Partido do Poder Popular, questionou se famílias comuns poderiam comprar imóveis à vista e alertou contra o uso de atrasos na oferta para justificar restrições ao crédito.

Chung Il-young, do Partido Democrático, disse que não cabia ao presidente da LH conter a demanda. O também parlamentar do Partido Democrático Bok Ki-wang observou que Lee havia sido secretário presidencial para assuntos de terras e transportes, mas agora chefiava a LH. Seus comentários, portanto, poderiam ser confundidos com uma decisão de política pública.

Lee respondeu relacionando sua recomendação à expectativa de queda nos preços. Disse que a baixa ocorrida após o pico de 2021, que atribuiu aos juros elevados, poderia se repetir.

Ao explicar por que os compradores talvez não precisassem se apressar, Lee disse à comissão:

Se o mercado se estabilizar, você não sai perdendo por não comprar um imóvel agora.

Essa garantia depende de uma previsão, e não de um resultado confirmado. Lee não informou data nem estimativa numérica para uma queda nos preços. Disse não saber quando os preços mudariam de direção, embora considerasse que uma reversão era questão de tempo. Questionado se renunciaria caso os preços não fossem controlados, ele concordou.

A meta restante de construção pode ser cumprida?

O parlamentar do Partido do Poder Popular Jeong Hee-yong disse que a LH havia registrado 13.293 inícios de obras até 2 de outubro, ou 25,7% de sua meta anual de 51.783. Restam 38.490 moradias, cerca de três vezes o total registrado, para alcançar a meta antes do fim do ano.

Lee afirmou que a meta continuava ao alcance. Disse que muitos projetos estavam na etapa de seleção de empreiteiras pelo Serviço de Compras Públicas e poderiam começar assim que a seleção fosse concluída. Projetos com parceiros privados também já haviam selecionado, em grande parte, seus licitantes preferenciais, deixando volumes expressivos em condições de começar em novembro ou dezembro.

A diferença entre essa explicação e a preocupação dos parlamentares é prática: projetos próximos da assinatura do contrato podem embasar uma previsão anual, mas ainda não se tornaram necessariamente canteiros de obras em atividade.

Lee reconheceu que concentrar os inícios de obra no fim do ano era um problema e disse que consideraria maneiras de distribuí-los de forma mais uniforme, inclusive em discussões com a Assembleia.

Um programa separado de locação com aquisição de imóveis também estava atrasado. O parlamentar do Partido Democrático Kim Nam-geun disse que, até agosto, o avanço correspondia a apenas 13% da meta anual de 18 mil moradias. Ele alertou que a LH seria responsável por uma parcela substancial da meta de 1,19 milhão de moradias públicas até 2030, tornando a baixa execução preocupante mesmo que uma aceleração no fim do ano melhorasse o resultado anual.

Autorizações e inscrições já estão atrasadas

O acúmulo de atrasos vai além da meta deste ano. Jeong disse que, até agosto, 209.270 moradias em todo o país haviam recebido aprovação do plano do empreendimento, mas ainda não tinham iniciado as obras. Desse total, 23.802 haviam sido aprovadas antes de 2022, cerca de 11,4% do acúmulo.

A aprovação é uma etapa administrativa, não uma moradia pronta. A seleção de empreiteiras, as obras no terreno e a construção ainda precisam ocorrer antes que as famílias possam se mudar. Portanto, um grande número de projetos aprovados não significa automaticamente que as moradias serão entregues em breve.

Jeong também disse que a etapa principal de inscrição havia atrasado em 70 dos 99 conjuntos de moradias públicas da região metropolitana da capital, cerca de 70,7%. O atraso médio era de 12,8 meses.

Esses atrasos afetam famílias que confiaram nos cronogramas anunciados durante as inscrições preliminares. Lee reconheceu que a LH nem sempre havia sido suficientemente ativa na resolução de reclamações e disse que os funcionários haviam sido instruídos a tratá-las mais rapidamente. Também prometeu recuperar o atraso nos projetos aprovados em 2022 e 2023.

O que conta como início de uma obra?

Kim Jung-jae, do Partido do Poder Popular, contestou a prática da LH de contabilizar projetos como iniciados assim que a documentação de início das obras era aceita, mesmo antes do começo do trabalho físico. Ela acusou a agência de inflar os resultados e questionou o uso separado do termo início efetivo das obras.

Lee contestou a acusação, dizendo que o método de contabilização era usado havia muito tempo. Ainda assim, reconheceu que a terminologia havia causado confusão e prometeu alterá-la. Isso deixa uma distinção importante para os leitores: o início administrativo e o começo efetivo da construção não são necessariamente o mesmo evento.

Os números de moradias recém-construídas para locação com aquisição na região metropolitana de Seul ilustram a questão. Até o fim de setembro, foram registrados 11.277 inícios de obra, diante de uma meta de 40.085, ou 28,1%. Esses números dizem respeito a outro programa e não devem ser somados às 13.293 moradias públicas construídas pela LH sem antes verificar se há sobreposição.

A LH planejava iniciar cerca de 29 mil moradias nesse programa no quarto trimestre, com aproximadamente 21 mil, cerca de 72%, seguindo um procedimento acelerado de início de obras. Esse procedimento permite que a verificação dos custos de construção e as alterações nos contratos de aquisição sejam feitas após o protocolo de início.

Parlamentares alertaram que o intervalo entre a emissão do certificado de início e o começo do trabalho físico poderia chegar a seis meses. Portanto, cumprir uma meta documental no fim de dezembro não demonstraria necessariamente o mesmo volume de atividade de construção no terreno.

As previsões de dívida diferem, mas apontam na mesma direção

Números atribuídos ao sistema de divulgação de informações de instituições públicas ALIO indicaram que a dívida da LH era de 173,6567 trilhões de won no fim do ano anterior, com uma relação entre dívida e patrimônio líquido de 230,79%. Isso significa que os passivos equivaliam a cerca de 2,31 vezes o patrimônio líquido. Esse dado, por si só, não significa que a instituição seja incapaz de honrar seus compromissos.

O parlamentar do Partido do Poder Popular Yoo Sang-bum citou uma dívida de aproximadamente 197 trilhões de won neste ano e uma projeção de 372 trilhões de won até 2030. Outro parlamentar, Shin Sung-bum, citou uma projeção de 373 trilhões de won para 2030. Os números diferem em 1 trilhão de won, e não houve uma explicação para essa diferença.

Com base nos números de Yoo, o aumento projetado é de 175 trilhões de won, ou cerca de 88,8%. Yoo também questionou como a LH poderia oferecer 940 mil moradias para locação enquanto sua relação de cobertura de juros era negativa. Essa relação compara os ganhos com os custos de juros; um resultado negativo indica que a medida de ganhos utilizada não cobre os juros. A descrição da LH como uma empresa zumbi foi uma avaliação política, não uma constatação formal de insolvência.

Lee atribuiu a pressão financeira às indenizações relacionadas às novas cidades de terceira geração, à concentração do volume de obras e aos custos de construção, que haviam subido quase 50%. Ele disse que a LH e o ministério responsável por terras buscavam apoio orçamentário porque a dívida crescia mais rapidamente do que a capacidade da agência de recuperar custos.

Reestruturação, pessoal e aluguéis dificultam as entregas

Parlamentares questionaram se separar partes da LH e avançar para o desenvolvimento direto de terrenos públicos enfraqueceria sua capacidade de oferecer moradias. Yoo alertou que a mudança poderia comprometer o modelo pelo qual os recursos obtidos com a venda de terrenos ajudavam a cobrir os prejuízos das moradias para locação.

O parlamentar do Partido Democrático Kang Deuk-gu apontou o risco de uma empresa de ativos separada herdar os prejuízos e a dívida do programa de locação. O parlamentar do Partido do Poder Popular Jeong Dong-man também mencionou a falta de pessoal e a ameaça de uma greve geral do sindicato. Lee disse que a LH estava preparando sua posição sobre a separação proposta e avaliando a estrutura e o quadro de funcionários de que precisaria.

Yeom Tae-young, do Partido Democrático, pediu contratações expressivas diante do aumento da carga de trabalho. Lee concordou que tanto o volume dos projetos quanto a variedade das atividades haviam crescido e disse que as conversas com órgãos do governo incluíam contratações e salários dos funcionários.

Kim Young-kook, chefe de políticas de habitação e terras do ministério responsável por terras, disse que o quadro permanente havia aumentado em cerca de 400 funcionários desde 2024 e que trabalhadores haviam sido realocados para projetos prioritários. Ainda assim, reconheceu a necessidade de mais pessoal e disse que seriam discutidas novas contratações permanentes e temporárias.

Kim também disse que o ministério estava negociando com as autoridades fiscais o aumento das taxas de subsídio para moradias de aluguel. Lee argumentou que boa parte da futura expansão das moradias para locação cobraria aluguéis próximos aos valores de mercado e, portanto, ajudaria as finanças da LH. Essa resposta trata da recuperação financeira, mas não demonstra o quanto essas moradias seriam acessíveis para famílias de baixa renda.

Projeto industrial acelerado gera outra discussão sobre custos

Os atrasos habitacionais da LH foram contrastados com o ritmo do complexo industrial nacional de semicondutores de Honam, proposto para o antigo terreno do aeroporto militar de Gwangju. O parlamentar do Partido do Poder Popular Kang Dae-sik questionou por que esse projeto avançava mais rapidamente do que outros empreendimentos industriais nacionais.

O local foi indicado como candidato em 29 de julho, a LH foi convidada a participar no dia seguinte e os serviços de projeto foram contratados em 3 de agosto. O prazo para selecionar a empresa responsável pelo projeto foi reduzido de 107 dias, o período habitual, para 58 dias.

Dos 30 complexos industriais nacionais para os quais o ministério responsável por terras solicitou a participação da LH, 10 ainda estavam passando por análises das condições de desenvolvimento. Entre seis projetos indicados como candidatos em 2023 que chegaram à etapa dos serviços de projeto, todos, com exceção do complexo de semicondutores de Yongin, levaram mais de um ano entre o pedido de participação e a contratação.

O gabinete de Kang estimou os custos totais em cerca de 9 trilhões de won: 5 trilhões de won para adquirir o antigo terreno do aeroporto e 4 trilhões de won para o desenvolvimento. Considerando que 70% da área de aproximadamente 2,5 milhões de pyeong seria vendida, o custo estimado era de 5,14 milhões de won por pyeong. Um pyeong equivale a cerca de 3,3 metros quadrados.

Essa estimativa era cerca de 2,1 vezes o preço de 2,41 milhões de won por pyeong dos terrenos industriais do Complexo Avançado 3 de Gwangju em 2024 e 6,7 vezes o preço de 770 mil won por pyeong do complexo industrial nacional de Bitgreen em 2020. Essas comparações envolvem locais e anos de venda diferentes, não imóveis idênticos.

Quem arcaria com os custos do desenvolvimento industrial?

O gabinete de Kang estimou que a venda dos 1,575 milhão de pyeong de terrenos industriais planejados a 4 milhões de won por pyeong deixaria uma diferença simples de aproximadamente 1,7955 trilhão de won em relação ao custo unitário de desenvolvimento estimado. A 3 milhões de won, a diferença subiria para cerca de 3,3705 trilhões de won. São cálculos hipotéticos, não prejuízos confirmados do projeto.

O gabinete também questionou o preço estimado de aquisição de 5 trilhões de won em comparação com sua avaliação de aproximadamente 4 trilhões de won antes do desenvolvimento. O acordo para a transferência do aeroporto militar prevê a construção e doação de um aeroporto substituto ao Estado em troca do antigo terreno. A forma de distribuir os custos de aquisição e desenvolvimento poderia, portanto, afetar tanto os preços dos terrenos industriais quanto as finanças públicas.

A LH disse que pretendia acelerar o complexo para apoiar a competitividade dos semicondutores, recorrendo a procedimentos paralelos sempre que possível. O ministério responsável por terras afirmou que a localização, a estratégia industrial e a demanda das empresas embasaram a escolha. Não foi definido um preço final para a venda dos terrenos industriais nem um acordo de financiamento fechado.

Procedimentos paralelos também fazem parte dos planos habitacionais de Lee. Em Seoripul e Taereung, a LH pretende conduzir ao mesmo tempo os processos de licenciamento, indenização, demolição e preparação dos terrenos para antecipar o início das obras em mais de um ano. A partir de 2027, planeja ampliar os projetos urbanos por meio da reconstrução de antigas moradias para locação e do aproveitamento de terrenos ociosos.

Qualidade, imóveis pessoais e próximos marcos

A qualidade das moradias também foi motivo de preocupação. Moon Jong-bok, do Partido Democrático, citou milhares de pedidos de reparo em empreendimentos da Cidade da Esperança para Recém-casados e questionou as sanções aplicadas às empreiteiras. Lee prometeu uma gestão mais rigorosa de defeitos e da qualidade. Mo Gyeong-jong pediu medidas para lidar com processos judiciais e recuperação de dívidas no âmbito de contratos de aquisição vinculados aos custos de construção; Lee disse que uma resposta administrativa estava sendo avaliada.

Lee também prometeu moradias maiores para locação, mais opções perto de estações de metrô e materiais de acabamento e projetos comparáveis aos das unidades à venda. Esses planos precisam ser avaliados junto às reclamações sobre os empreendimentos existentes, em vez de serem tratados como melhorias já concluídas.

Questionamentos sobre os imóveis de Lee também aumentaram a pressão em torno da controvérsia sobre o crédito imobiliário. Ele disse que um apartamento em Dogok havia sido vendido no início de junho e que o contrato de venda de um apartamento em Sejong havia sido assinado em maio. A LH explicou que a transferência da propriedade em Sejong era esperada para o fim de outubro porque o contrato de locação do inquilino ainda não havia vencido.

Lee disse que havia comprado o apartamento em Sejong por cerca de 800 milhões de won, sem tomar empréstimo, e concordado em vendê-lo por pouco mais de 1,4 bilhão de won. Kim Mi-ae contrastou essa experiência com a de compradores que precisam ter 900 milhões de won em dinheiro para adquirir um imóvel de 1,5 bilhão de won, diante do limite de crédito de 600 milhões de won.

Os marcos mais próximos se concentram no fim do ano, enquanto 2028 é a data indicada por Lee para que as famílias sintam o aumento da oferta:

• Fim de outubro de 2026: previsão de conclusão da transferência da propriedade do apartamento em Sejong.
• Novembro e dezembro de 2026: aceleração das obras que, segundo Lee, ajudaria a LH a cumprir sua meta anual.
• Fim de 2026: avaliação do número anual de inícios de obra, incluindo a distinção entre protocolos administrativos e construção física.
• A partir de 2027: expansão planejada do início de obras em áreas urbanas.
• 2028: data indicada por Lee para que as famílias comecem a sentir o aumento da oferta.
• 2030: prazo da meta de moradias públicas e das projeções de forte aumento da dívida.

Principais pontos

• Lee disse que limites mais rígidos para o crédito eram sua opinião pessoal, não a política do governo, e pediu desculpas por se manifestar sobre um tema fora das atribuições da LH.
• Os inícios informados de construção de moradias públicas pela LH chegaram a 25,7% da meta anual até 2 de outubro.
• Lee prevê atividade expressiva em novembro e dezembro, mas o protocolo de início de uma obra pode anteceder o trabalho físico.
• Parlamentares citaram projeções de dívida para 2030 de 372 trilhões e 373 trilhões de won.
• A LH busca mais financiamento e funcionários enquanto enfrenta questionamentos sobre reestruturação, qualidade e custos de desenvolvimento industrial.
• Não foi informada uma data nem a dimensão da queda prevista nos preços. Lee indicou 2028 como o momento em que as famílias sentiriam o aumento da oferta.