O apartamento impossível
Em 2013, um homem de sobrenome Shen, da província de Shaanxi, no noroeste da China, acreditou ter garantido uma oportunidade acessível no mercado imobiliário. Ele comprou uma unidade de 90 metros quadrados no 34º andar de um novo condomínio residencial perto de Xi'an, capital da província. O preço era de 2.646 yuans por metro quadrado, cerca de US$ 400 na época. Esse valor correspondia a aproximadamente um terço do preço médio dos imóveis na região, uma oportunidade boa demais para deixar passar. Quatro anos depois, Shen descobriu a verdade devastadora: o prédio que ele havia comprado tinha apenas 32 andares. O 34º andar pelo qual pagou não existia.
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Este caso insólito de um apartamento fantasma chamou a atenção em todo o país porque revela os riscos extremos enfrentados pelos compradores chineses comuns. A compra de Shen foi possível graças a uma categoria de imóveis conhecida informalmente como moradia com direitos de propriedade limitados. Essas unidades são construídas em terrenos rurais de propriedade coletiva, fora do sistema formal de terras do Estado. Como não têm reconhecimento oficial do governo, são vendidas com grandes descontos. Também não contam com as proteções legais oferecidas pelos imóveis comerciais convencionais. No caso de Shen, esse vazio jurídico permitiu que uma incorporadora vendesse uma área que nunca foi construída.
O que são direitos de propriedade limitados?
Para entender como alguém pode comprar um apartamento em um andar inexistente, é preciso primeiro compreender o sistema fundiário dual da China. Os terrenos urbanos pertencem ao Estado e são arrendados a incorporadoras ou proprietários por meio de mecanismos formais, que incluem escrituras e a possibilidade de obter financiamento imobiliário. Já os terrenos rurais são de propriedade coletiva das comunidades das aldeias. Pela legislação chinesa, as coletividades rurais não deveriam arrendar nem vender terras para empreendimentos residenciais comerciais. Na prática, porém, comitês de aldeia e incorporadoras frequentemente se associam para construir moradias em terrenos rurais e lucrar com elas.
Esses empreendimentos dão origem ao que os moradores chamam de moradia com direitos de propriedade limitados. O termo se refere a unidades que não podem ser registradas nos órgãos governamentais de terras. Os compradores não recebem escritura oficial. Em geral, os bancos se recusam a conceder empréstimos usando esses imóveis como garantia. Estimativas apontam que há dezenas de milhões de unidades desse tipo na China, oferecendo uma alternativa mais barata à disparada dos preços nas cidades. Shen pagou cerca de um terço do valor de mercado por sua unidade, um desconto que refletia os consideráveis riscos jurídicos e financeiros. Muitas vezes, os compradores entram nesse mercado sabendo que o arranjo foge do convencional, mas a dimensão do prejuízo de Shen revela um nível de fraude muito mais profundo do que a habitual zona cinzenta regulatória.
O desconto custa praticamente todas as proteções que um proprietário espera ter. Sem registro formal, as autoridades locais podem demolir esses edifícios com pouco aviso. As incorporadoras podem alterar os projetos sem supervisão. Em caso de indenização, os compradores desses empreendimentos ficam no fim da fila, atrás de bancos e entidades estatais. Quando Shen descobriu a verdade, ficou claro que a incorporadora havia falsificado as plantas ou simplesmente embolsado o dinheiro por uma área que nunca fez parte do cronograma de construção.
Um padrão nacional de engano
A experiência de Shen não é uma tragédia isolada. Ela faz parte de um mercado imobiliário nacional assolado por fraudes corporativas e falhas regulatórias. O exemplo mais conhecido envolve a Evergrande, gigante do setor imobiliário que já simbolizou o boom da construção na China. A Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China acusou a empresa e seu fundador, Hui Ka Yan, de inflar as receitas em cerca de US$ 78 bilhões nos dois anos anteriores à inadimplência da companhia. O órgão regulador multou em quase US$ 584 milhões a Hengda Real Estate, braço da Evergrande na China continental. Hui recebeu pessoalmente uma multa de US$ 6,5 milhões e está sujeito a uma proibição vitalícia de atuar nos mercados financeiros.
Em janeiro, um tribunal de Hong Kong ordenou a liquidação da Evergrande. Administradores nomeados agora vasculham os ativos para pagar os credores. Em setembro passado, a polícia colocou Hui sob vigilância em meio a investigações sobre suspeitas de crimes. Essas medidas mostram que o engano no setor imobiliário vai dos comitês de aldeia às salas de conselho de conglomerados com ações negociadas em bolsa. A dimensão da fraude sugere que promessas infladas e documentos falsificados se tornaram ferramentas corriqueiras para manter o dinheiro fluindo para os bolsos das incorporadoras. As consequências se espalham por toda a economia. O setor imobiliário e as indústrias relacionadas respondem por cerca de um terço da produção econômica da China. Quando incorporadoras mentem sobre receitas ou vendem apartamentos que não pretendem concluir, os danos atingem siderúrgicas, fábricas de cimento, fornecedores de móveis e bancos locais. Os compradores são tanto vítimas quanto financiadores involuntários desse modelo falido, pagando adiantado por apartamentos que talvez nunca sejam entregues.
Como o desenvolvimento sem regulação sai do controle
A pergunta de muitos observadores é simples: como uma incorporadora consegue vender um 34º andar em um prédio de 32 andares sem que ninguém impeça a transação? A resposta está na falta de supervisão efetiva dos empreendimentos do mercado paralelo. Em projetos formais construídos em terrenos estatais, vários órgãos do governo analisam os planos, emitem licenças e inspecionam o andamento das obras. Os compradores podem conferir a quantidade de andares e os números das unidades nos documentos registrados publicamente. Os empreendimentos com direitos de propriedade limitados escapam da maioria dessas etapas de controle.
Às vezes, autoridades locais toleram ou até incentivam esse tipo de construção porque ela gera taxas e estimula a economia das aldeias. Em outros casos, as incorporadoras apresentam um conjunto de planos às autoridades e divulgam aos compradores uma versão mais ambiciosa. Sem um registro centralizado das vendas de terras rurais, não existe um mecanismo para comparar as alegações dos anúncios com a realidade física. Compradores como Shen veem estandes de vendas e plantas dos imóveis, mas esses materiais podem não ter relação alguma com o que as construtoras estão de fato erguendo.
Os atrasos na construção agravam o problema. Shen comprou sua unidade em 2013 e descobriu a fraude quatro anos depois. Esse longo intervalo sugere que a incorporadora continuou vendendo unidades enquanto construía devagar ou nem sequer avançava com as obras. Durante períodos prolongados de construção, os compradores têm poucas maneiras de acompanhar o progresso. Eles podem morar longe do local ou não ter conhecimento técnico para perceber discrepâncias entre os planos aprovados e as estruturas de aço que começam a surgir. Quando a verdade se torna visível, a incorporadora talvez já tenha transferido o dinheiro para outro lugar ou dissolvido a empresa local responsável pelo empreendimento.
O custo humano da crise imobiliária
Por trás de cada empreendimento fracassado ou fraudulento há famílias vendo suas economias de uma vida desaparecerem. Dados oficiais divulgados no início deste ano mostraram que o investimento imobiliário na China caiu 9% em janeiro e fevereiro, na comparação com o mesmo período do ano anterior. O início de novas construções recuou 30%, a maior queda em mais de um ano. Esses números se traduzem diretamente em empregos perdidos, fornecedores sem receber e estruturas de concreto abandonadas onde deveriam surgir bairros.
Somente o colapso da Evergrande deixou centenas de milhares de compradores à espera de apartamentos pelos quais já haviam pago. Alguns investiram todas as suas economias e ainda fizeram empréstimos com parentes. O impacto emocional inclui casamentos desfeitos, aposentadorias adiadas e crises de saúde mental. O caso de Shen acrescenta um aspecto surreal a esse sofrimento. Ele não enfrentou apenas um atraso na entrega: deparou-se com a impossibilidade matemática de possuir um imóvel em um andar que as leis da física e da arquitetura tornam inexistente.
A crise também corrói a confiança nas instituições. Quando tanto incorporadoras de nível local quanto gigantes nacionais como a Evergrande cometem fraudes, os cidadãos perdem a confiança nos mercados, nos órgãos reguladores e nos tribunais. Reconstruir essa confiança exige mais do que multas anunciadas em comunicados à imprensa. Exige justiça concreta para as vítimas e mudanças estruturais que impeçam as incorporadoras de tratar os compradores como credores sem garantia em um gigantesco e arriscado esquema de crédito.
Repressão regulatória e reformas duradouras
As autoridades chinesas reconhecem que fraudes imobiliárias sem controle ameaçam a estabilidade social e o crescimento econômico. A Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China prometeu publicamente combater as fraudes no mercado de capitais e proteger os pequenos investidores com o que descreve como "dentes e chifres". As multas recordes impostas à Evergrande e a Hui Ka Yan são uma tentativa de sinalizar que até os maiores agentes do mercado enfrentam consequências por enganar. A vigilância policial sobre Hui transmite uma mensagem igualmente contundente sobre a responsabilização pessoal dos que estão no topo.
A aplicação das regras, porém, continua desigual. Reguladores nacionais conseguem fiscalizar empresas listadas em bolsa com relativa facilidade, porque as divulgações financeiras são públicas e os acionistas exigem respostas. É muito mais difícil fiscalizar projetos de nível local em terrenos de propriedade coletiva. Eles estão na interseção entre a governança rural, o planejamento urbano e o direito contratual privado. Às vezes, governos locais resistem a uma aplicação rigorosa das regras porque esses empreendimentos oferecem moradia a migrantes e geram receitas fora dos canais tributários formais.
Autoridades locais muitas vezes enfrentam incentivos conflitantes. Promover o crescimento econômico pode ter prioridade sobre a aplicação das regras de uso do solo, sobretudo quando os empreendimentos já estão ocupados por moradores que pagaram pelas unidades. Para vítimas como Shen, recorrer à Justiça costuma ser frustrante. Às vezes, os tribunais se recusam a julgar disputas envolvendo direitos de propriedade limitados porque os contratos correspondentes violam as regras de uso do solo. Mesmo quando os compradores obtêm decisões favoráveis, as incorporadoras podem já ter transferido seus ativos ou declarado falência. Uma proteção efetiva exigirá integrar os registros de terras rurais às bases de dados nacionais, exigir inspeções independentes antes das vendas antecipadas e obrigar o uso de contas de garantia que impeçam as incorporadoras de sacar o dinheiro até que etapas específicas da construção sejam verificadas. Sem essas mudanças estruturais, andares fantasma continuarão assombrando o mercado imobiliário chinês.
Principais pontos
- Um morador da província de Shaanxi comprou um apartamento no 34º andar de um prédio que, mais tarde, descobriu-se ter apenas 32 andares.
- A unidade foi vendida por cerca de um terço do preço de mercado porque tinha direitos de propriedade limitados em um terreno rural de propriedade coletiva.
- As moradias com direitos de propriedade limitados, às vezes chamadas de imóveis de pequena propriedade, operam em uma zona cinzenta jurídica, sem reconhecimento oficial do governo ou escrituras.
- O escândalo reflete uma crise mais ampla no setor imobiliário, marcada por graves acusações de fraude, entre elas o caso da Evergrande, que inflou suas receitas em US$ 78 bilhões.
- O investimento imobiliário e o início de novas construções caíram acentuadamente, aprofundando as preocupações com a estabilidade de um setor que impulsiona cerca de um terço da atividade econômica nacional.
- Os órgãos reguladores aplicaram multas recordes e prometeram uma fiscalização mais rigorosa, mas os empreendimentos do mercado paralelo continuam expondo os compradores a graves riscos financeiros.
