Preços dos apartamentos em Tóquio batem recorde, enquanto compromissos com a OMC limitam opções de política

O que está fazendo os preços dos apartamentos em Tóquio subirem e por que as soluções são limitadas

O mercado de apartamentos novos em Tóquio atingiu novos recordes neste ano, pressionando as famílias locais e pondo os formuladores de políticas à prova. O preço médio de um apartamento recém-construído na região metropolitana de Tóquio chegou a 94,89 milhões de ienes entre abril e setembro, segundo o Instituto de Economia Imobiliária. Isso representou uma alta de 19,3% em relação ao mesmo período do ano anterior. O cenário reúne uma tempestade perfeita: oferta escassa, forte demanda de investidores e um iene fraco, que faz os imóveis japoneses parecerem mais baratos para quem compra com moedas estrangeiras. O debate sobre o papel dos compradores estrangeiros se intensificou, mas dados preliminares do governo indicam que a participação deles nas transações continua modesta.

As autoridades começaram a documentar o que está acontecendo antes de considerar novas regras. A primeira-ministra Sanae Takaichi instruiu o Ministério da Terra a identificar quantos apartamentos estão sendo comprados por estrangeiros e a divulgar os resultados rapidamente. Desde a primavera, o Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo (MLIT) vem analisando registros imobiliários para acompanhar a nacionalidade e o local de residência dos compradores. Os primeiros sinais apontam para uma participação estrangeira limitada, mas até uma pequena proporção das compras pode influenciar os preços em um mercado com pouca oferta.

As propostas de limitar ou proibir compras por estrangeiros enfrentam um obstáculo estrutural. Quando o Japão ingressou na Organização Mundial do Comércio na década de 1990, adotou princípios fundamentais de tratamento igualitário que dificultam a imposição de restrições imobiliárias baseadas na nacionalidade. Reescrever esses compromissos levaria tempo e poderia provocar objeções de parceiros comerciais. Com poucas medidas nacionais de aplicação simples, as primeiras iniciativas visíveis vieram do setor privado, onde grandes incorporadoras endureceram as condições contratuais para desestimular revendas rápidas que podem alimentar altas de preços.

O resultado é um mercado em que a demanda continua superando a oferta, enquanto governo e setor imobiliário buscam instrumentos que respeitem os limites legais e não agravem as tensões sociais.

Preços batem recorde enquanto a oferta e o iene influenciam a demanda

O ciclo dos apartamentos em Tóquio é impulsionado tanto pela escassez quanto pela demanda. A oferta de imóveis novos caiu acentuadamente na última década. Em 2014, as incorporadoras lançaram cerca de 45 mil unidades novas em toda a região metropolitana. Em 2024, esse número caiu para aproximadamente 23 mil. Atrasos em projetos de reurbanização, custos mais altos de construção e terrenos e capacidade limitada no setor da construção restringiram a produção. Quando há menos imóveis à venda, cada lançamento atrai mais interessados e os preços sobem gradualmente.

A moeda acrescentou outra força. A desvalorização do iene nos últimos anos reduziu o preço efetivo para compradores com dólares, euros ou outras moedas mais fortes. Para quem paga em dólares, uma variação cambial de 10% pode compensar boa parte de um aumento de preço no mercado local. Essa vantagem coincidiu com o crescente apelo de Tóquio como um mercado considerado seguro em um mundo volátil. Investidores veem estabilidade política, um mercado hipotecário amplo e forte demanda por aluguéis nos bairros centrais.

O crédito barato no mercado interno também teve importância. As taxas de financiamento imobiliário no Japão continuam baixas em comparação com os padrões globais. Mesmo com a mudança gradual nas diretrizes do banco central, os financiamentos a taxas fixas ainda são acessíveis para muitas famílias. Custos baixos de financiamento sustentam preços de compra mais altos, especialmente quando o número de unidades é limitado pelo zoneamento, pela disponibilidade de terrenos e pelos cronogramas de construção. A combinação de juros baixos, efeitos cambiais e oferta restrita abriu caminho para as médias recordes divulgadas neste ano.

Os compradores estrangeiros são o principal fator?

A propriedade estrangeira chama atenção por ser visível, e a diferença cambial torna intuitiva a associação entre a demanda internacional e a alta dos preços. Os dados disponíveis, porém, revelam um quadro mais complexo. A análise dos registros pelo MLIT, que deve ser publicada, apontou uma participação menor de compradores estrangeiros do que o debate público costuma presumir. Uma pesquisa recente constatou que cerca de 3% dos compradores de imóveis novos em Tóquio tinham endereço no exterior. Esse dado não retrata completamente a nacionalidade, já que alguns estrangeiros vivem e trabalham no Japão, mas sugere que o mercado está longe de ser dominado pelo capital internacional.

Mesmo uma presença estrangeira pequena pode afetar a formação dos preços quando a oferta é restrita, sobretudo em bairros disputados, próximos a novas estações ou a projetos de reurbanização da orla. Empreendimentos de grande visibilidade podem atrair tanto moradores interessados em ocupar o imóvel quanto investidores. Alguns compradores obtêm ganhos revendendo contratos antes da conclusão das obras, uma prática que pode elevar os preços pedidos no lançamento seguinte. Por isso, as incorporadoras começaram a incluir cláusulas contra a revenda especulativa, aplicáveis a todos os compradores, independentemente da nacionalidade.

As autoridades têm procurado responder à preocupação pública sem estimular a xenofobia. A prioridade tem sido dimensionar a compra de imóveis por estrangeiros e reforçar as regras de identificação e declaração, inclusive com informações mais claras nos registros. Também há esforços para fortalecer a fiscalização das regras de habitação e hospedagem, a fim de impedir que unidades vendidas para uso residencial sejam convertidas ilegalmente em aluguéis turísticos de curta duração.

Em resumo, a demanda internacional é um entre vários fatores. As forças predominantes continuam sendo as da economia básica: uma década de redução da oferta diante de uma demanda urbana constante, em um mercado onde o crédito tem sido barato e a moeda ampliou o apelo de Tóquio para investidores globais.

Por que as regras da OMC limitam restrições baseadas na nacionalidade

O espaço de manobra do Japão é reduzido por compromissos comerciais que desestimulam a discriminação por nacionalidade. O sistema multilateral de comércio criado pela Rodada Uruguai deu origem à OMC e incorporou princípios como o da nação mais favorecida e o do tratamento nacional. Esses conceitos significam que, nos setores abrangidos pelos compromissos, um membro não deve tratar uma pessoa estrangeira de forma menos favorável que uma pessoa do país. Ao ingressar na era da OMC, em 1995, o Japão optou por uma abordagem liberal para as transações imobiliárias, incentivando o investimento estrangeiro e evitando restrições à compra de imóveis baseadas na nacionalidade.

Em tese, é possível alterar essa posição, mas, na prática, é difícil. A mudança de compromissos normalmente exige negociações com parceiros comerciais e pode provocar pressão recíproca. Países cujos cidadãos investem no Japão poderiam contestar a medida ou pedir compensações. Algumas economias, como Estados Unidos e Austrália, preservaram margem em seus sistemas para diferenciar compradores estrangeiros e nacionais na aquisição de terrenos. O Japão não estabeleceu limites desse tipo, por isso teria de superar obstáculos maiores se quisesse mudar de rumo.

Há exceções relacionadas à segurança. Em 2021, o Japão aprovou uma lei que permite ao governo analisar e regulamentar o uso de terrenos próximos a locais estratégicos, como bases das Forças de Autodefesa e instalações nucleares. Essa estrutura se concentra no monitoramento e em possíveis intervenções caso o uso do terreno suscite preocupações de segurança nacional. Ela não cria uma proibição nacional de compras por estrangeiros nem trata da dinâmica de preços no mercado privado de habitação.

Dentro desses limites, as opções mais realistas são medidas neutras, aplicáveis a todos os compradores e vendedores. Instrumentos que desestimulem a especulação de curto prazo ou aumentem os custos de manter imóveis vazios não distinguem por nacionalidade e podem ser formulados de modo compatível com as regras comerciais. O entrave é político: essas medidas também afetam investidores e famílias japonesas.

Incorporadoras agem para conter a revenda especulativa

Com opções limitadas para o governo, empresas privadas agiram primeiro. Grandes incorporadoras endureceram os contratos de venda para impedir revendas rápidas que podem alimentar a inflação de preços em um empreendimento. Uma empresa avisou potenciais compradores de um grande projeto na orla de Tóquio que, se uma unidade for revendida antes da entrega, o sinal será perdido e o contrato, rescindido. Outra companhia estabeleceu um período de cinco anos sem revenda em vários projetos em Tóquio, com multa equivalente a 20% do preço do imóvel em caso de descumprimento. Essas medidas se aplicam a todos os compradores, independentemente da nacionalidade ou do local de residência.

Essas cláusulas visam a um comportamento específico, e não a um tipo de comprador. Ceder contratos antes da conclusão, às vezes com grandes acréscimos, pode estabelecer novos preços de referência que influenciam o valor cobrado dos compradores seguintes. Reduzir o incentivo à revenda especulativa busca manter uma parcela maior das unidades nas mãos de quem pretende morar nelas e estabilizar os preços dentro de cada empreendimento. Se forem amplamente adotadas, essas cláusulas podem se tornar padrão de fato em lançamentos muito disputados nos bairros centrais.

As incorporadoras também dispõem de ferramentas de venda para dar preferência a famílias com maior probabilidade de morar no imóvel. Sorteios, declarações de ocupação, limites para compras múltiplas em um mesmo nome e uma verificação mais rigorosa do financiamento dificultam a acumulação de unidades para revenda. O desafio é equilibrar o acesso justo com a devida diligência, sem discriminar por nacionalidade e, ao mesmo tempo, manter um volume saudável de vendas antecipadas para financiar a construção.

Quais medidas continuam disponíveis sem distinguir por nacionalidade

O debate sobre políticas está deixando de lado quem compra e se voltando para o funcionamento do mercado. Um conjunto de medidas que não diferenciam a origem dos compradores poderia aliviar a pressão sobre os preços ou, pelo menos, ampliar a justiça para os moradores locais.

• Tributar revendas rápidas de forma geral. Um imposto maior sobre ganhos obtidos pouco tempo depois da compra reduziria o atrativo da revenda especulativa. O Japão já aplica alíquotas mais altas a pessoas físicas que mantêm imóveis por pouco tempo, mas as autoridades poderiam endurecer as regras para incluir a cessão de contratos antes da entrega ou ampliar o período em que valem as alíquotas mais altas. É preciso elaborar a medida com cuidado para não penalizar situações legítimas de vida que obriguem alguém a vender.

• Aumentar os custos de manutenção de imóveis vazios. Um imposto sobre a vacância, aplicado a todas as unidades desocupadas, independentemente da nacionalidade do proprietário, pode incentivar o aluguel ou a venda. Várias cidades do mundo adotam impostos desse tipo para estimular a volta de imóveis vazios ao mercado. Isenções para reformas ou dificuldades comprovadas podem tornar a política mais justa.

• Ampliar a oferta. A forma mais segura de aliviar a pressão sobre os preços é construir mais. Aprovações mais rápidas para converter escritórios subutilizados, aumentos moderados dos índices de aproveitamento do terreno em áreas bem servidas e infraestrutura que viabilize maior densidade podem ampliar a oferta de unidades ao longo do tempo. Subsídios específicos podem promover moradias de preço intermediário, em vez de apenas torres de luxo.

• Apoiar compradores de seu primeiro imóvel sem pressionar os preços. Ajuda para a entrada, custos menores de fechamento ou garantias hipotecárias para famílias abaixo de determinados limites de renda podem ajudar os moradores locais a competir, embora qualquer apoio amplo ao crédito possa elevar os preços se a oferta permanecer fixa.

• Aumentar a transparência. A divulgação padronizada, no fechamento da compra, da nacionalidade ou da situação de residência dos compradores, em dados agregados e anonimizados, ajudaria a esclarecer o papel dos compradores estrangeiros. Regras mais rigorosas sobre os beneficiários efetivos também podem limitar o uso de estruturas opacas no setor imobiliário.

• Fiscalizar as regras de uso habitacional. Garantir que unidades residenciais não sejam usadas ilegalmente para hospedagem de curta duração protege os vizinhos e preserva a oferta para os moradores.

Como outros países agiram e o que isso significa para o Japão

Vários mercados experimentaram medidas voltadas a compradores estrangeiros, mas essas escolhas refletem seus próprios marcos legais e compromissos comerciais. O Canadá impôs uma proibição temporária à compra de imóveis residenciais por estrangeiros a partir de 2023 e depois a prorrogou. Cingapura cobra um imposto adicional sobre a compra de imóveis muito mais alto para não residentes do que para cidadãos e residentes permanentes. A Austrália direciona a maior parte das compras por estrangeiros para imóveis novos e fiscaliza rigorosamente as regras para impedir aquisições ilegais de imóveis usados. A Nova Zelândia restringiu, em 2018, a maioria das compras de imóveis usados por não residentes, com algumas exceções baseadas em tratados.

Esses exemplos mostram uma variedade de instrumentos, mas também deixam claro por que o Japão enfrenta limitações. Os compromissos comerciais e as leis internas variam de país para país. A abordagem adotada pelo Japão na era da OMC não reservou tratamento especial a compradores nacionais em transações imobiliárias, e Tóquio recorreu à abertura para atrair investimentos. Uma guinada para restrições baseadas na nacionalidade seria complexa e controversa. É mais provável que os formuladores de políticas se concentrem em medidas neutras, que alterem os incentivos para todos os compradores, e em resolver os gargalos de oferta que sustentam os preços elevados de hoje.

O que dizem as autoridades e os economistas

Ministros enfatizaram a necessidade de entender os fatos e manter as políticas dentro dos limites legais. O ministro da Terra prometeu trabalhar com outros órgãos para tratar de questões relacionadas às transações de apartamentos e, ao mesmo tempo, apoiar a coesão social. A análise dos registros pelo MLIT é central nesse esforço e deve esclarecer qual é, de fato, a dimensão da participação estrangeira. Uma pessoa envolvida na análise afirmou que a proporção parece menor do que sugere o debate público.

Economistas alertam contra a busca por um único culpado. Osamu Tanaka, economista-chefe executivo do Instituto de Pesquisa Dai-ichi Life, disse que o foco deve ser amplo, e não restrito.

Mesmo que a porcentagem de imóveis adquiridos por estrangeiros seja pequena, ela ainda pode ter o efeito de pressionar os preços para cima. Como não há uma causa única, é necessária uma abordagem abrangente.

Essa visão está alinhada à estratégia atual: conter comportamentos que elevam os preços, melhorar os dados, fiscalizar as regras existentes e ampliar a oferta. Nenhuma dessas medidas provocará uma queda imediata das médias. Elas podem, porém, aliviar a pressão na margem e aumentar as chances de que as famílias que vivem e trabalham em Tóquio consigam comprar imóveis nos bairros de que dependem.

O que isso significa para compradores e para o mercado

Para quem pretende comprar um imóvel para morar, o novo cenário significa mais concorrência por menos unidades e contratos de venda mais rigorosos. Os compradores devem esperar verificações mais rígidas e cláusulas que restrinjam a cessão do contrato antes da entrega. Para investidores, estratégias de revenda rápida estão ficando mais arriscadas, à medida que as incorporadoras ampliam as penalidades e ganham força as propostas de impostos voltados a períodos curtos de posse. Para vendedores e incorporadoras, o grupo de interessados continua amplo, mas o poder de definir preços agora vem acompanhado de maior escrutínio público e regulatório.

O próximo marco será a publicação do estudo do MLIT sobre os registros. Isso, por si só, não resolverá a questão da acessibilidade, mas deve embasar o debate em fatos. O desafio maior é reconstruir um fluxo sustentável de moradias em uma cidade que continua atraindo empregos e estudantes. Dentro dos limites das regras comerciais, o Japão dispõe de instrumentos para conter comportamentos especulativos, aproveitar melhor os imóveis existentes e ampliar a oferta. Em conjunto, essas medidas são o caminho mais claro para um mercado mais saudável.

Pontos principais

• O preço médio dos apartamentos novos em Tóquio chegou a 94,89 milhões de ienes entre abril e setembro, alta anual de 19,3%.
• A oferta de unidades novas caiu de cerca de 45 mil em 2014 para aproximadamente 23 mil em 2024, deixando o mercado mais restrito.
• O MLIT está analisando registros para medir as compras por estrangeiros, e os primeiros indícios apontam para uma participação modesta.
• Os compromissos do Japão na era da OMC dificultam a imposição de restrições à compra de imóveis baseadas na nacionalidade.
• As incorporadoras estão incluindo cláusulas contra a revenda especulativa, como a perda do sinal em revendas antes da entrega e proibições de revenda por cinco anos com penalidades elevadas.
• Políticas neutras quanto à origem dos compradores, como impostos mais altos sobre revendas rápidas, impostos sobre imóveis vazios, fiscalização mais rigorosa e ampliação da oferta, são as opções mais viáveis.
• Outros países adotaram regras e impostos para compradores estrangeiros, mas os compromissos comerciais e as escolhas jurídicas do Japão limitam abordagens semelhantes.
• O próximo marco será a divulgação do estudo do MLIT sobre os registros, que embasará escolhas de políticas voltadas ao comportamento e à oferta, e não à nacionalidade.